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[楼市杂谈] 遂宁房价的未来走向:主要从人口、货币贬值、土地供应和住房需求来分析....

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发表于 2019-6-8 14:12:59 | 显示全部楼层 |阅读模式

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也来说说遂宁的房价走向,本文比较长,如果介意请直接右上角点叉。我将主要从以下几方面来分析,一是人口;二是货币贬值;三是土地供应和住房需求。
一、人口。
先上表,再说
2014年-2018年遂宁市人口变化统计表
年份
户籍           (单位:万户)
户籍总人口    (单位:万人)
城镇人口      (单位:万人)
农村人口      (单位:万人)
常住人口总数           (单位:万人)
常住城镇人口          (单位:万人)
常住农村人口          (单位:万人)
长期外出务工人口           (单位:万人)
城市化率
2014年
145.09
380.38
99.25
281.13
328.25
\
\
52.13
44.61
2015年
142.73
378.75
107.36
271.39
329
\
\
49.75
45.9
2016年
142.69
377.93
98.05
279.88
329.8
\
\
48.13
47.01
2017年
140.14
369.48
101.66
267.82
323.59
157.01
166.58
45.89
48.5
2018年
139.03
365.35
100.57
264.78
320
160.15
160.03
45.35
50.02
注:数据来源为遂宁市国民经济和社会发展统计公报,其中2014年到2016年期间无城镇和农村常住人口的具体数据
       我只查了14年到18年的人口数据,因为14年以前的统计公报上面没有统计人口的数据,但是从14年到18年可以明显看出来,遂宁的总户籍和总人口都是在减少的,包括常住人口。
       虽然从表上来看好像常住农村的人口还占了一半,但是凭我们自己平时看到的情况,农村在家的人口真的有一半吗?
       从我平时观察来看,能有三分之一就不错了。所以我个人估计遂宁以后的城市化率的上升不再是靠农村人口进城,因为要进城的已经进城了,现在来看还没进城的,基本上也不会进城了,以后的城市化率的上升,我个人以为将依靠农村人口的死亡来提高。虽然目前还有城市和农村户籍的区分,但是农村村民已经在城市买房而又未放弃农村户籍,这个数据我无法查证。
       长期人口的下降是不支持房价的推高,毕竟房子要有人来住,如果有人反驳我说有人可以买房来投资,可以参考一下鹤岗,户均二三套房子,根本变不了现,没人买。
二、货币贬值
       中国改革开放近40年来的经验让我们有种错觉,一是房价会一直涨,不会跌;二是货币会无限制的一直贬值。
       为什么我说这是错觉,我先说说房价,普通的遂宁人有炒房这个概念应该是从2000年以后才有的,我个人以为应该是2006年后开始有的。
       但是在中国炒房这个其实从90年代就有了,突出代表就是海南省。1988年,海南脱离广东独立建省成立海南省,当时海南省的房地产平均价格为1350元/平方米,1991年为1400元/平方米,1992年则猛增至5000元/平方米,比1991年增长257%.1993年上半年房地产价格达到顶峰,为7500元/平方米。
       看到没,93年海南的房价就已经均价7500了,遂宁现在7500都可以没房,当时的工资才多少,物价才多少。然后因为国家的强力调控93年下半年基本上回落到1991年的水平,跌幅达八成五。当然以今天的经济体量和房地产所吸收的巨量钞票,不可能像当年调控海南房价那样再玩一遍。但是房地产必然不是只会涨不会跌的,况且还有2021年即将上线的房地产税。
       再来说说货币贬值问题,人民币贬值的问题要两成两块来看,一是从国限汇率上来看,近四十年来人民币不仅没贬值,反而是升值了,从以前的1美元对8块多人民币到现在的1美元换6块多人民币。二是从国内通货鼓胀来看的话,人民币确实在一直贬值,并且会一直贬值,但是不只是人民币在贬值,是全世界所有货币都在贬值。
       国家对通化鼓胀这块的贬值是会严格控制的,刚开始改革开放那会中国的GDP占全世界的才多少?
       我们改革开放是1978年开始的,1979年的GDP是2621 亿美元,排全世界第8,是美国的10%左右。2018年是134572.67亿美元,排名世界第二,是美国的65%左右。以中国现在的经济体量,如果出现货币的大规模贬值,会发生什么事情,请参考委内瑞拉,或者体量更大一点的巴西。
       其实普通人更担心的是能不能跑赢CPI而已,我查了一下近几年的CPI都是一点几到二点几,换言之,你如果只是想包里的资金保值,只要保持收益在3.0以上就没问题了。况且这四十几年的经验同时也告诉我们物价的上涨要是分东西的,例如:米、面、油其实并没有涨多少,蔬菜涨幅较大,但不是因为通货鼓胀,而是种地的人少了和人力成本上升而已。我们之所以觉得物价涨了,其实是我们对生活品质的要求比以前更高了,仔细想想,难道现在没有几十块钱的衣服和鞋子?只是大多数人不满足买几十块钱的衣服和鞋子而已。
三、土地供应和和住房需求。
       我看了好些城市的规划,都是规划的未来人口要达到多少,建成区面积要达到多少,我印象最深的是安居区建区的时候,好像是规划的2015年安居建成区面积将达到20平方公里、城市人口达到10万人;2018年安居城市建成区面积将达到30平方公里、人口达到20万人。(要是记错了请批准指正)
       但是目前来看安居好像建成区面积才8平方公里,常住人口也只有几万人。所有的城市都在规划着扩大,人口从哪里来?
       一线城市和强一线包括二线城市,因为自身具有的良好资源条件和发展潜力,应该是不缺人的,但是像遂宁这种人口流出城市,规划那么大,有意义么?能实现不?
       虽然以后的土地供应可能会减少,但是随着人口的减少,住房需求也在减少,有人会反驳我,有房的会有改善性住房的需要,不可否认,肯定会的。特别是让居住在商务区老房子的人,去买物流港的房子,他会愿意吗?我个人以为大概率是不会的,肯定会愿意买配套商圈成熟的地方。这就存在一个问题,随着棚改的减缓,以后也可能会停止,配套成熟的商圈,我个人以为现在遂宁城区除了老城这边,也就河东万达周边搞起来了,物流港还是半死不活的。
       且房子是有寿命的,三、四十年后,河东一期那些电梯公寓如果寿命到期,会怎么处理,最近一两年二手买进去的,可能有些人刚好把手上的贷款还完,如果经济条件不允许买新房,老房怎么办?期望国家再次拆迁吗?长期来看,房价总是要跌的,但是短期刚需,如果手上经济条件不允许,与其挑空家里6个钱包来买所谓的高品质电梯房,为什么不在老城买个房呢?或者租房也是个选择,发达国家租房的不在少数。还有人说房贷能多久就贷多久,毕竟那是普通人能低息获得的最大笔贷款,我就要呵呵了,这要分情况的好伐。
       如果你能获得的投资收益率等于按揭贷款利率,10年和20年是无差别的。如果你能获得投资收益率低于按揭贷款利率,缩短贷款期限更有利。如果你的投资收益率高于按揭贷款利率,延长贷款期限更有利。用公积金贷款的利率三点几,也有好的投资渠道的话,当然没问题,如果是商贷,又没有好的投资渠道,那越贷越长还好么?而且投资都是有风险的,毕竟为了高利息丢了本金去堵政府的门事情还没有过去多久。
四、总经一下
       我个人以为从上面三个方面来看,都是不支持房价长久涨下去的,买房的还是慎重点,毕竟有不少人是全家支持在买房,还贷期限这么长,未来生活变数还多,生活的幸福感决不只是房产一项。
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 楼主| 发表于 2019-6-8 21:56:20 | 显示全部楼层
冷眼旁观 发表于 2019-6-8 20:50# v, D3 l! B5 G8 u6 Z* v4 j; d
任何产品没人卖就一文不值!9 g4 T" J9 J0 a) h5 M
, \% @# f; A: m& r: p! D
清醒人啊!遂宁网不是没有清醒人啊

5 ]6 }/ S! z* ]$ E哈哈,端午节值班,我中午吃饭的时候,突然想起房价这个事情,反正没事,就想写点东西,而且,其实就我家而言,也是房价上涨的受益者,
7 [+ S5 z8 [, i: |, b1 m因为我家赶上了拆迁,而且不是一次,是三次。。相比有些人来讲,我应该是不太缺钱的,毕竟我自己银行卡的存款就有7位数以上。。。
0 |1 J) r0 L% A& W3 T为了发这个帖子,我单独注册了个账号。但是,我现在名下,仍然没有一套房,住在20年前修的老房里面,我最近也在考虑要不要买房,给小孩提供一个好一点的成长环境,写这个帖子也是给自己一个理由,无论怎么看,房价都不能持续下去了,但是我觉得在高价被撸羊毛,又不划算,哈哈。。
! F$ s, [/ I# `2 O2 [
, q( t5 A7 b8 W8 J  R6 ~5 f; Z- ?如果在遂宁合适的地段,有七千多能买的房,我还是会下手买,我个人觉得遂宁的合理房价以现有的经济水平和货币水平来看,也就是七千多左右而已。。
) C$ _, Y% C3 L' h
/ P+ A- I6 W& y1 Q  t' J6 I$ {/ H7 J8 l# o7 R/ L( H8 U  L, Q
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发表于 2019-6-8 18:11:35 | 显示全部楼层
买房子其实就是买的个居住地段,虽然像南津桥那些搬运睡路边也可以,但是还是不体面,有钱了都会加入买房大军。市中心有钱的他们会想买别墅的,欲望是永无止境的。
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发表于 2019-6-8 15:57:31 | 显示全部楼层
不赞成,房子和黄金永远是战胜通胀的法宝,除非没有guo了 !拿鹤岗来比那是扯,鹤岗人现在卖房的基本上手上都是几套,并不是炒房的,国家拆迁赔的免费送的多!卖几万赚几万!
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[LV.1]初来乍到

发表于 2019-6-20 23:49:01 | 显示全部楼层
遂宁现在整体房价还是比去年8月份最高点平均有10%~15%的跌幅了,物流港的房子有些偷偷摸摸六千多在卖。去年最癫的时候,河东的房价接近成都三环了,那时候我就决定干脆再加点去成都买了,现在很多都在传一城一策以后成都早晚取消限购。
: y! e$ x/ C+ G* X) J3 L# z一线北上广深和强二线城市至少在可以预见的年份看不到下跌的可能。对个人而言,教育、医疗资源,对公司而言商业资源市场环境,哪一样遂宁不是被大成都秒成渣。
8 w" ~% _) ?: m8 ?距离北京120多公里的雄安什么房价,是北京房价的几分之一?距离成都160多公里的遂宁什么房价?是成都房价的百分之多少?& Z) y* z: j2 L. C  ]# F* x( z# U
遂宁拿成渝中心做噱头,这哪里是什么中心,两不沾好吧?7 E( ~1 I  z: r. N2 T& d
九大中心城市规划公布后,所有政策势必有所倾斜,2018年成都省GDP占四川市37.71%,大胆预测这一比例将在五年之内提高到45%甚至更高。
7 \  q) k) Q  ~" ?成都要巩固中心城市地位,要发展,要吸血,遂宁拿什么去对抗?成渝中心城市么?; E" i  F* D  R
当然,现在遂宁的房价我还是比较满意,保利江语城的二手清水房现在才1万左右,要知道这楼盘在遂宁房价普遍四五千的时候直接就把价格定在了七千往上,然后正黄等几家本土房企跟进,后面的事情大家也看到了。始作俑者,其无后乎!还有置信丽府5800多的楼面价,加上工程成本、期间费用、企业利润、相关税费,从财务的角度,实际开盘价要达到1万以上才能仅仅保证不赔本, 各位可以去看看现在开盘价多少。如果价格没有达到我预估的金额,那么,有三种可能,但是我不能说,会被人道毁灭。
) v# S. q) r6 X4 W* K. k最后亮明我的观点,三年之内个人认为河东房价一万到一万二是合理的,老城区和物理港六千到九千是合理的(翰林名苑等特殊位置除外),成都均价三万到三万五是合理的。遂宁的房价下探短时间内不大可能,毕竟虽然包括正黄(已迁成都)在内的本土企业去年都差点全部洗白,不过保利、金地这些外来歪嘴和尚还是明白分期开发越卖越贵的道理。只是遂宁的上涨空间远没有成都大。4 |+ W! G, z1 n! }& G% z
各位现在看看遂宁城镇职工医社保的平均工资基数是多少?都快6000了吧?很多招工启示都还是两三千三四千在招人,我估摸着按这么算遂宁月薪过万的起码得几十万人才能把平均工资拉到那个数。同志们要努力啊,月薪不到两万你好意思说自己是遂宁人?
' Z7 S7 s4 v& r+ r2 z/ K0 T% u最后,让我们一起高喊:信牛刀,住草包;信志强,住洋房。
4 H$ M' `' {' U7 ^6 i4 I5 u! P- ?
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遂宁的房价不是遂宁说了算的,分析个啥?当成都重庆均价8万的时候,我不信遂宁卖800% O* ]- w+ X7 Z
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大大坤 发表于 2019-6-9 19:28
4 @: S8 R( q' x7 E( q还好吧,老破小肯定没市场,县城想进市区的还是多,市区卖老房买新房的也有,房产也类似食物链,正是这种 ...
% {4 t+ z" h* B0 Z
县城想进市区的肯定有,但是来遂宁市区的会有多少?周边重庆 成都是不是比遂宁更好的选择?
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[LV.6]常住居民II

发表于 2019-6-9 18:28:57 | 显示全部楼层
今天中午在北京南四环边一个朋友家吃饭,谈到房子,他们家在北京有6套房子,价值上亿,现在北京均价10万一平米,一套房子上千万,我说哪里有那么多有钱人买,有价无市吧,结果那朋友说,在北京别指望房子下跌,他10多年前买一套房子单价2千,现在涨了40倍,800万了,你觉得房子能跌吗。我觉得房价对于大城市来说不可能跌,想遂宁这样小城市,无产业,人口流失严重,农村外出务工在外地买房……早晚会像鹤岗一样。
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hello_world 发表于 2019-6-9 09:37
+ i9 J- @+ h8 S+ _. V2 d1 [对的,我名下一套房也没有
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劝你别分析,市场经济理论在中国不好使,一切分析都是徒劳。
8 P6 U( I* s! M# B+ A  ^0 c' e
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 楼主| 发表于 2019-6-9 09:40:17 | 显示全部楼层
wuanma 发表于 2019-6-9 00:365 Z- [8 r% d: H
房子不光有寿命问题,更有一个致命伤就是可以大量生产;黄金除了天然就具备体积小、价值大、便于携带、久 ...

( m2 Z7 o8 D/ g1 g上一波的去库存我感觉就是把债务转移了,好些人不明白这个过程,本来是企业贷的款,因为个人买房,企业回收了资金,债务就变成了房贷。
, O! l6 ~1 L& [7 v* v+ l/ O事实上就说我分析错了,其实对我也没什么影响,房价再涨个五千嘛,我不买,我拿这100万,带我小孩多走点地方不好啊?7 r- Z8 s/ e1 {& B
30年后,弄个养老签证,找个人少环境好的国家养老去,岂不美滋滋! B# [8 u" t9 ?' _1 e3 y7 z6 |
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[LV.Master]伴坛终老

发表于 2019-6-9 00:36:14 | 显示全部楼层
hello_world 发表于 2019-6-8 21:581 A5 ~9 b& `# h7 @9 c
总有人觉得房子是一个投资产品,是用来抵抗通胀的金融产品,却从来没注意到,房产本身是有寿命的。。; d' |8 E8 b9 p% v
% G3 G# \6 F; }  I" h, d
...
- a3 l) r8 G! k# {; S- k
房子不光有寿命问题,更有一个致命伤就是可以大量生产;黄金除了天然就具备体积小、价值大、便于携带、久藏不坏、质地均匀、容易分割等优点外,还有一个更大的优点就是储量极其有限,由此可以从古至今作为一般等价物(也就是货币)。房子是不具备这些特点的,连白银都不能完全具备这些特点。我觉得房子现在还充当了一个债务转移标的物的角色。至于现在算不算大泡沫,如果是泡沫的话会以何种方式破灭,会在何时破灭,那就要见仁见智了。反正现在房地产对其他很多产业的挤出效应已经是非常明显的了。
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对于人口的分析比较到位,现在农村的人老年化了越来越多,很多的年轻人都没有呆在乡下,几乎都在城里买了房,或者是镇上买了房。不过现在很多人家里面都不止一套房子吧!$ r2 p- @" d8 Z& U
! v, @. Z1 u7 o0 b' o; j- n
对于货币方面,你到说了句实话,后面一直在贬值,房价一直在上涨!5 H' m, ]4 p( O6 M/ }( D9 B
- k5 Y1 w- ?( `- Y/ d
在近十年左右,房价不会上涨,但是估计跌下来也是很恼火的事情!
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买买房,谁都想慎重一点?但是必须刚需的还是必须要买啊!
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[LV.1]初来乍到

发表于 2019-6-8 15:01:56 | 显示全部楼层
好贴子,分析的太到位了。
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 楼主| 发表于 2019-6-8 15:33:35 | 显示全部楼层
耍2哥 发表于 2019-6-8 15:00) n2 |# N6 z, m
对于人口的分析比较到位,现在农村的人老年化了越来越多,很多的年轻人都没有呆在乡下,几乎都在城里买了房 ...
" S) p6 I3 E  b1 C# o
不说100万的房子,假如80万的房子,首付40万,贷款40万,贷款40年,要给多少利息?3 t& n1 n1 A) D: f7 b0 x/ s
如果租房,需要花费多少?这期间房子带来幸福感,房贷带来的焦虑就不考虑了,起码我觉得可以投资更多在小孩和自己的身上。。
5 ~3 l8 n# j7 m# A& E- s
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 楼主| 发表于 2019-6-8 17:36:48 | 显示全部楼层
鱼水情001 发表于 2019-6-8 15:573 T  T) x+ c0 o5 q& A* H
不赞成,房子和黄金永远是战胜通胀的法宝,除非没有guo了 !拿鹤岗来比那是扯,鹤岗人现在卖房的基本上手上 ...

8 h3 {6 B5 f, V1 d9 Z5 w0 _: K房子和黄金一样保值?你怎么得出的结论?为什么你不说房子像古董一样流芳万世呢?我拿鹤岗举例子,恰恰鹤岗现在卖出去的房子就和炒房有关,其实鹤岗的房价从来就不高,最高的时候均价也才五千多接近六千。鹤岗2017年的人口是100.9万,其中城镇人口83.3,城镇化率高达82.6%,我们遂宁的城镇化率我上面已经贴出来了,你以为鹤岗是现在这么高城镇化率的?早在2005年的时候鹤岗的总人口109.88万人、其中非农业人口88.55万人,当时的城镇化率就已经80.59%了,鹤岗房价之所以便宜,完全是因为早已经城镇化率到顶了,本来市场一直不愠不火的,在2005年以后,鹤岗市的房地产市场仍然处于供需平衡的状态,只是有正常的上涨,2009年“四万亿”开启了全国性的房价普涨,鹤岗市的部分房价一度超过6000元/㎡。在2009-2011年,炒房投机最为盛行。2012年之后,由于保障房、棚户区改造房陆续加入到了房地产市场的供给端,住房需求和炒房需求加在一起也无法与之抗衡,天平被彻底打破。当真实的购房需求渐趋于零,住房供给却日益增多,房价自然回落。2013年或2014年以来,鹤岗市的房价下滑至500元-4000元/㎡的区间。时至今日,在当地人手中,通常每家都有2户住房,个别人手中甚至有5户以上也不为过,在某种程度上,这正是那些年炒房所带来的后遗症。大量囤积的房屋被清仓式甩卖,只是为了换回可以用于日常生活的、流动性最好的东西——人民币。在鹤岗市,最无奈的一件事就是,子女要到国外读书,父母手握数套住房却无一售出,由于缺乏货币,最终不得不在白天做着人人向往的体面工作之外,还要在夜晚兼职滴滴或者出租车,每日工作14个小时为子女赚取学费。奋斗半生,手握资产数百万,却只有价格、不见货币,年近半百仍要为此拼搏,不禁让人唏嘘不已。. _4 j! {5 V! [' K! ?5 P( ?
房屋过剩,为什么市场上卖那么便宜?因为大家都有,根本不值钱,租又租不出去,还要负担每年的供暖费。
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[LV.Master]伴坛终老

发表于 2019-6-8 18:52:09 | 显示全部楼层
很多人把房子当成自带金融属性的投资品了
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该用户从未签到

就遂宁这样的无产业无特长的四五线城市就一条路:鹤岗化,没有其他出路。至于为什么这一波还是爆涨了,无它,风口上的猪而已,看看前几年的共享盛宴,阿猫阿狗都能搞到几亿几十亿的风投,现在呢?遂宁上一波基本就是巅峰了,以后只会跌,然后真正变成不动产,不管是不是刚需,再等等绝对不会错,房子越住越贵已经是过去式,以后就是一纯粹消耗品,跟车子家电一样
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该用户从未签到

发表于 2019-6-8 20:11:49 | 显示全部楼层
留给时间来检验嘛,当初牛二倍是被人骂惨了的!
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[LV.10]以坛为家III

hello_world 发表于 2019-6-8 17:36+ x2 Z$ g1 ]. i5 N
房子和黄金一样保值?你怎么得出的结论?为什么你不说房子像古董一样流芳万世呢?我拿鹤岗举例子,恰恰鹤 ...

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[LV.10]以坛为家III

常非 发表于 2019-6-8 19:02# X- j) S4 b/ R& z& Q9 `$ n
就遂宁这样的无产业无特长的四五线城市就一条路:鹤岗化,没有其他出路。至于为什么这一波还是爆涨了,无它 ...

( Z% U* ]0 f1 c1 o2 w掏空六个口袋买房的理论之人,必定是无后之人。+ K. A" v6 _& X" Z: Q% R/ c

' O6 m" C6 w* E" A- E" q& P吃祖宗饭,断子孙的衣,地狱永不翻身。' h$ {  I4 N: `5 B% e5 D
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留给时间来检验嘛,当初牛二倍是被人骂惨了的!* r7 _0 I3 Z& F, B5 g% o
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鱼水情001 发表于 2019-6-8 15:57( x/ f, `. m6 E: g# p
不赞成,房子和黄金永远是战胜通胀的法宝,除非没有guo了 !拿鹤岗来比那是扯,鹤岗人现在卖房的基本上手上 ...
) ^8 J( }1 L+ \) l( ]7 s' P
黄金保值?保的只是初始价值吧,你见过黄金这么多年涨了多少?
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看这些吧太复杂,什么时候M1增长超过M2我就买
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 楼主| 发表于 2019-6-8 21:50:28 | 显示全部楼层
jaing1982 发表于 2019-6-8 18:11
( Z, I2 J, k& h1 O6 j买房子其实就是买的个居住地段,虽然像南津桥那些搬运睡路边也可以,但是还是不体面,有钱了都会加入买房大 ...

) o( \0 F8 z0 ?+ H我们是不是再讨论一下,城市的发展是不是会无限的向外扩张,如果不扩张,会拆哪里?是二三十层楼的地方,还是几楼的地方?是有成熟商业地圈的地方,还是城郊?
$ Z! r9 ?2 t3 C: ?
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 楼主| 发表于 2019-6-8 21:58:49 | 显示全部楼层
wuanma 发表于 2019-6-8 18:52
/ g. T$ I" M- E/ t' b$ n: I很多人把房子当成自带金融属性的投资品了
% c% @* g# P) F/ O( v
总有人觉得房子是一个投资产品,是用来抵抗通胀的金融产品,却从来没注意到,房产本身是有寿命的。。0 S( ]8 _  F& u4 n
' V! M/ Z1 J. T' S6 U* W& O
如果对房产的寿命不清楚,可以看看发达国家,包括我国香港地区,那些老楼以后的环境。基本就是犯罪的滋生地。。
7 W, `/ Q: a1 _8 M/ R& d
( g7 X3 R0 J5 f* U$ B. h: ^) |9 f  t0 r. d+ E7 K" F: p- C
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[LV.2]偶尔看看I

发表于 2019-6-8 22:34:12 | 显示全部楼层
不是要建一个水上威尼斯么?旅游带动可能还有点机会
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