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也来说说遂宁的房价走向,本文比较长,如果介意请直接右上角点叉。我将主要从以下几方面来分析,一是人口;二是货币贬值;三是土地供应和住房需求。 一、人口。 先上表,再说 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 注:数据来源为遂宁市国民经济和社会发展统计公报,其中2014年到2016年期间无城镇和农村常住人口的具体数据 |
我只查了14年到18年的人口数据,因为14年以前的统计公报上面没有统计人口的数据,但是从14年到18年可以明显看出来,遂宁的总户籍和总人口都是在减少的,包括常住人口。 虽然从表上来看好像常住农村的人口还占了一半,但是凭我们自己平时看到的情况,农村在家的人口真的有一半吗? 从我平时观察来看,能有三分之一就不错了。所以我个人估计遂宁以后的城市化率的上升不再是靠农村人口进城,因为要进城的已经进城了,现在来看还没进城的,基本上也不会进城了,以后的城市化率的上升,我个人以为将依靠农村人口的死亡来提高。虽然目前还有城市和农村户籍的区分,但是农村村民已经在城市买房而又未放弃农村户籍,这个数据我无法查证。 长期人口的下降是不支持房价的推高,毕竟房子要有人来住,如果有人反驳我说有人可以买房来投资,可以参考一下鹤岗,户均二三套房子,根本变不了现,没人买。 二、货币贬值 中国改革开放近40年来的经验让我们有种错觉,一是房价会一直涨,不会跌;二是货币会无限制的一直贬值。 为什么我说这是错觉,我先说说房价,普通的遂宁人有炒房这个概念应该是从2000年以后才有的,我个人以为应该是2006年后开始有的。 但是在中国炒房这个其实从90年代就有了,突出代表就是海南省。1988年,海南脱离广东独立建省成立海南省,当时海南省的房地产平均价格为1350元/平方米,1991年为1400元/平方米,1992年则猛增至5000元/平方米,比1991年增长257%.1993年上半年房地产价格达到顶峰,为7500元/平方米。 看到没,93年海南的房价就已经均价7500了,遂宁现在7500都可以没房,当时的工资才多少,物价才多少。然后因为国家的强力调控93年下半年基本上回落到1991年的水平,跌幅达八成五。当然以今天的经济体量和房地产所吸收的巨量钞票,不可能像当年调控海南房价那样再玩一遍。但是房地产必然不是只会涨不会跌的,况且还有2021年即将上线的房地产税。 再来说说货币贬值问题,人民币贬值的问题要两成两块来看,一是从国限汇率上来看,近四十年来人民币不仅没贬值,反而是升值了,从以前的1美元对8块多人民币到现在的1美元换6块多人民币。二是从国内通货鼓胀来看的话,人民币确实在一直贬值,并且会一直贬值,但是不只是人民币在贬值,是全世界所有货币都在贬值。 国家对通化鼓胀这块的贬值是会严格控制的,刚开始改革开放那会中国的GDP占全世界的才多少? 我们改革开放是1978年开始的,1979年的GDP是2621 亿美元,排全世界第8,是美国的10%左右。2018年是134572.67亿美元,排名世界第二,是美国的65%左右。以中国现在的经济体量,如果出现货币的大规模贬值,会发生什么事情,请参考委内瑞拉,或者体量更大一点的巴西。 其实普通人更担心的是能不能跑赢CPI而已,我查了一下近几年的CPI都是一点几到二点几,换言之,你如果只是想包里的资金保值,只要保持收益在3.0以上就没问题了。况且这四十几年的经验同时也告诉我们物价的上涨要是分东西的,例如:米、面、油其实并没有涨多少,蔬菜涨幅较大,但不是因为通货鼓胀,而是种地的人少了和人力成本上升而已。我们之所以觉得物价涨了,其实是我们对生活品质的要求比以前更高了,仔细想想,难道现在没有几十块钱的衣服和鞋子?只是大多数人不满足买几十块钱的衣服和鞋子而已。 三、土地供应和和住房需求。 我看了好些城市的规划,都是规划的未来人口要达到多少,建成区面积要达到多少,我印象最深的是安居区建区的时候,好像是规划的2015年安居建成区面积将达到20平方公里、城市人口达到10万人;2018年安居城市建成区面积将达到30平方公里、人口达到20万人。(要是记错了请批准指正) 但是目前来看安居好像建成区面积才8平方公里,常住人口也只有几万人。所有的城市都在规划着扩大,人口从哪里来? 一线城市和强一线包括二线城市,因为自身具有的良好资源条件和发展潜力,应该是不缺人的,但是像遂宁这种人口流出城市,规划那么大,有意义么?能实现不? 虽然以后的土地供应可能会减少,但是随着人口的减少,住房需求也在减少,有人会反驳我,有房的会有改善性住房的需要,不可否认,肯定会的。特别是让居住在商务区老房子的人,去买物流港的房子,他会愿意吗?我个人以为大概率是不会的,肯定会愿意买配套商圈成熟的地方。这就存在一个问题,随着棚改的减缓,以后也可能会停止,配套成熟的商圈,我个人以为现在遂宁城区除了老城这边,也就河东万达周边搞起来了,物流港还是半死不活的。 且房子是有寿命的,三、四十年后,河东一期那些电梯公寓如果寿命到期,会怎么处理,最近一两年二手买进去的,可能有些人刚好把手上的贷款还完,如果经济条件不允许买新房,老房怎么办?期望国家再次拆迁吗?长期来看,房价总是要跌的,但是短期刚需,如果手上经济条件不允许,与其挑空家里6个钱包来买所谓的高品质电梯房,为什么不在老城买个房呢?或者租房也是个选择,发达国家租房的不在少数。还有人说房贷能多久就贷多久,毕竟那是普通人能低息获得的最大笔贷款,我就要呵呵了,这要分情况的好伐。 如果你能获得的投资收益率等于按揭贷款利率,10年和20年是无差别的。如果你能获得投资收益率低于按揭贷款利率,缩短贷款期限更有利。如果你的投资收益率高于按揭贷款利率,延长贷款期限更有利。用公积金贷款的利率三点几,也有好的投资渠道的话,当然没问题,如果是商贷,又没有好的投资渠道,那越贷越长还好么?而且投资都是有风险的,毕竟为了高利息丢了本金去堵政府的门事情还没有过去多久。 四、总经一下 我个人以为从上面三个方面来看,都是不支持房价长久涨下去的,买房的还是慎重点,毕竟有不少人是全家支持在买房,还贷期限这么长,未来生活变数还多,生活的幸福感决不只是房产一项。 |