城投,今非昔比了

豆芽花的家

作者：明源地产研究院

大家真的不能再小看城投了。

  Y, M. H7 Y% p. W, p' M1 t虽然业内外对城投托底拿地这件事争议不断，对城投拿地后的低开工率也多有诟病。但小明翻了翻去年到今年的房企销售榜单，发现无论是在销售额还是销售面积方面，上榜的城投都实打实地在增加。
今年仅第一季度，冲入销售额百强榜的城投就已经达到7家。而在2023年销售额百强榜中，进入榜单的城投已经达到10家以上，2022年这个数字还只有5家，2021年则只有3家。而且去年销售额冲破百亿的城投，已有至少14家之多！
此外，去年销售面积百强榜的上榜城投也达到了7家，比2022年增加3家，城投在地产开发业务上的进步已然不可小觑。时至今日，还用托底不开工的印象来概括所有城投的话，就太简单粗暴了。
( \& [1 W1 y6 d$ a, L3 l实际上，随着优质土储规模与开发管理水平的同步提升，城投能在百强榜单中稳步崛起，其实是意料之中的。而从这些表现亮眼的城投公司身上，我们也可以看到一些共性。
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开发管理体系逐渐进步完善越来越多城投下场了
一批城投能在开发业务上越做越顺手，原因其实很明确。一是拿到的地质素确实好，价值极高。尤其是一些发达城市的城投公司，获取到的项目通常地段优越，抗风险性很强。
0 n; e: J5 b5 }1 D1 c比如广州城投、上海城投等，这两年都拿了不少核心地段的靓地，风险可控、收益预期很高。
) X7 |! C9 m$ @* F; _9 n- }二是虽然城投在开发管理经验与能力上，整体和头部房企有差距，但这并不是难解决的问题，它们可以通过多种方式寻找靠谱的合作伙伴，让项目顺利开工，兑现土地价值。比如寻求合作拿地、合作开发、引入代建方等等。
& L; j6 h4 _2 M0 p" c# N据克而瑞统计，城投手中合作拿地、合作开发的项目，开工率约为54%，比独立拿地高出了23个百分点，其中“城投+央国企”合作项目的开工率达到了62%。
可见只要找到稳健、高水平的合作方，城投的项目顺利开发并不是问题。戳我，了解项目管理平台
比如北京兴创投资在2022年第一季度获取了北京大兴区黄村地块，而在引入中建壹品（操盘方）、联投置业和大兴城建三家合作方后，项目同年9月就迅速开盘并大获热销。
: W6 u4 S+ v: o2 z) i' _还有一个最关键的原因是，不少城投本身就具备深厚的城建、综合开发经验，虽然不是头部房企，但至少也算是隐世高手。而且随着这几年在合作开发中的磨练，也有不少城投成长为潜力不错的新秀。
: e8 h1 c( s$ Q1 V这几年独立开发做得不错的城投不在少数，甚至还在当地销售排行上频频霸榜，崛起势头很强，比如去年深圳TOP10里的深圳地铁、特建发；成都TOP10里的兴城人居、天投开发；杭州TOP10里的之江城投；四川TOP10里的九州千城置业、绵投置地等等……
随着市场化转型进程的深入和业务水平的提升，越来越多的城投具备了自主开发的能力基因，拿了地之后也有了自己深耕的想法，这也是三年来城投在百强榜中稳步增加的原因，且这个趋势很可能会延续下去。
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领先城投的成功不是偶然进步的过程相当扎实
不少人把城投不断上榜的原因，全都归结为拿到了好地，但小明认为这种说法比较片面。
也许多数城投暂时还不具备很强的开发实力，但那些能够冲到百亿规模、冲上百强榜的领先者，绝对不是只靠土储质量好就可以做到的，还需要有土地价值的持续兑现能力。
! S8 {+ c$ T* O7 D% @7 E所以跑在前面的城投绝不是简单角色，它们进步的过程其实是很扎实的，也呈现出一些共性，仿佛早就为今日的崛起做好了准备。
第一，领先的城投围绕地产业务，有着清晰的发展模式和战略，目标高远。
& c& ?! Q' u2 M3 G- n8 R9 A' j比如经常在成都霸榜的兴城人居，并非是近两年才奋起做开发业务的，而是早在2017年就提出了冲刺世界500强的目标，形成了“自有开发+股权并购+资本赋能”的发展模式，开始积极储备优质土地，用了7年的时间踏实耕耘，并成长为本土强企。
第二，它们要么本身具有深厚的开发实力，要么懂得在合作当中快速学习和进步，总之都具备了做出好产品的能力。
城建开发本就是城投公司的老本行，一些领先的城投其实只是聚焦了主责主业，做强本职工作，就已经能干出很不错的成绩了。
5 y) k5 J# H& C" ?, }比如广州城投，本就是一家千亿级的大型国企，多年以来一直深耕广州，聚焦房地产与城市更新两大主业，这样的城投怎么可能不强。
! _( v( g. w" q% p. H; M  r2023年全年，广州城投地产实现商品住宅销售额92.7亿元，在广州全市排名第六，共开发了24个地产项目，储备项目总建面约达832万平方米，妥妥的实力型选手。
/ g2 U& g% c8 J0 m又比如成都城投置地2023年实现总销售额123.7亿元，稳稳担起了百亿强企的角色。自2017年成立以来就一直聚焦于房地产开发、土地整理、基建等业务，在建项目超过43个，在建面积超过600万平方米，在地产开发上的经验早已相当丰富。
3 C5 @$ P/ S; ]9 g# [而且成都城投置地已经拥有相当成熟的、经过市场验证的产品序列，且具有不断迭代的意识和能力。其于去年6月发布了全新的高端产品系“锦上系”，实现了产品的全线升级。
- c- x( t/ l/ J5 g' s. }) f这类城投在地产开发业务上早已实现了高度的市场化，别说城投同行比不了，可能连一些腰部房企也比不了，实力毋庸置疑。
: S' [5 P. K) X0 W5 [' v3 b但也有一些起步不这么强势的城投，在这几年与知名房企的合作当中，快速精进了开发水平，逐渐显现出不俗的潜力。
% m4 q; k9 @! ?$ i& Z7 G" o2 H9 C这几年城投和房企的合作越来越频繁，而房企带来的技术与经验外溢，成为了地方城投绝佳的学习与进步机会。
9 e& ]7 ?2 O# B1 b+ S比如代建龙头绿城管理，与其合作过的城投非常多，包括无锡新都房开、江阴城发、台州城投等等。
; Z8 ~. V+ h  T% x; N它们在全国虽不属于非常强势的城投公司，但在与绿城管理合作的过程中，能够直接吸收其多年沉淀的开发管理经验，逐渐将合作方的技术转化为自己的体系，慢慢应用到后续其他的项目中。
5 p$ |/ ]  f  L( b- j; h7 n与知名房企合作，确实为城投带来了十分亮眼的成绩。在克而瑞的2023年房企产品力榜单中，出现了不少城投的合作项目。
比如华润与温州城发合作开发的温州瑞府、越秀与北京城建合作开发的香山樾，都获得了年度十大高端产品的称号。
经过认证的产品力标签，不仅为城投带来了市场声誉的提升，也必然带来了行业顶尖技术与经验的转移，使更多的城投能在产品打造能力上作出自我突破。
‍首创城发、颐居建设、上海城建三家公司就是如此，它们去年已经直接冲入了产品力百强榜单，比肩头部房企。这表明不少城投当前在开发水平和产品打造水平上，确实有了长足的进步，已经具备做出优质项目的能力，而不只是在托底。
0 Y6 k# l* ]; s3 _第三，业务发展的市场化程度高，对趋势的响应十分迅速。
过去大家对城投的刻板印象是市场化程度不够高，行业里出现了什么趋势，城投公司的反应比较慢，传导到业务端需要很长时间，所以容易错过机会。
但实际上，进步快的城投都很懂得抓趋势，在业务推进上市场化程度是比较高的。
兴城人居就是一个典型，比如在多元化业务的探索上，它和许多房企一样很早就开始了对“第二曲线”的探索，依托开发业务开拓了智慧美居、商业与酒店运营、数智服务等等多元业务。
. g0 I: F7 K$ ]兴城人居还打造了自己的家居增值服务产业链，形成了覆盖全屋硬装解决方案、软装定制、智慧家居、社群整合配套等环节的家装服务业务，加速向“智慧生活运营商”转型。
' L+ d' V, ]5 W+ R1 U又比如在营销上，兴城人居相当与时俱进。其开通了官方小红书账号“兴鲜生活研究所”，目前累计曝光量已经超过了10万次。此前还拍摄过《成都出差手册贺岁片》，实现全网曝光超过9000万人次。
, Y3 ?; S# Q& u' F4 q' ^2 x# m兴城人居还积极开展品牌跨界，先后与六神花露水、大龙燚等等品牌合作推出过营销活动，“时髦”程度令人咋舌，这比很多市场化房企做得都好，而且好很多。
: y( x, {9 e: ?7 L9 b第四，注重投资质量，拥有较为成熟的投资管理体系。
在高质量发展时代下，国企都在发力提高经营质量，城投也不例外。过去一些只投不管、只看投资不问成果的问题，必须得到改善。而跑在前面的城投，在这方面显然也下了功夫。
比如广州城投就曾提出要学习借鉴华润集团、保利集团、国投集团、中国石油等企业的投后管理经验，并结合其自身的实际情况，构建起了分级覆盖、职能联动、闭环监管、智能高效的投后管理体系。
- F' D/ k+ W: h$ I( l/ S$ u$ t广州城投十分注重投资项目的全流程管理，其下属二级公司每年都要对重大投资项目的实际投资执行情况进行总结和分析，并上报集团备案。集团每年会对下属企业投资执行情况进行抽查，并将抽查结果作为绩效考核的依据。
另外，广州城投还十分积极地推动投资管理的数字化转型，搭建了智慧城投投资管理系统，为项目立项决策、投资风险和投后评价的科学分析提供了强力支持。
( t- S+ G7 K, x; e建立科学严谨的投资管理体系，在房地产行业的严峻形势下是很有必要的，也难怪广州城投能够长期拥有如此强势的表现了。
0 f$ o: A& h: j9 Y/ N: a8 Y+ f# z第五，积极优化治理机制，提升管理效率。
; r  E/ W# K3 m- i/ D4 j7 }机制灵活性在过去一直是不少城投公司的短板，但近年来城投公司的内部改革力度很大，治理机制已经越来越完善、越来越市场化。那些上榜的城投，管理效率一定经历过显著提升。
比如作为房企百强的湖北联投，在管理机制上的改革就十分积极。首先，在数字化方面，湖北联投搭建了人力系统、财务系统、资产管理系统等等，据称已经实现2013.61亿元在管资产的线上录入，管理效率大幅提升。
. e4 _6 T8 Q- E4 @湖北联投还给自己设定了新的目标：到2025年，核心业务100%上线，人、财、物、信息数据报表自动化率达到100%，核心业务数据报表自动化率达到100%，在数字端再建一个“新联投”。
3 m$ P; |7 a* w+ `; {; o$ W其次，在“三项制度”方面，湖北联投开展了多项改革，力求让干部和人才“躺不平”、“更有为”。
据公开数据显示，截至2023年底，湖北联投累计开展公开竞聘147次，82%新提拔干部来自竞聘上岗，8795人（其中市场化人员报名近6264名）公开竞聘745个岗位、677人竞聘上岗。
: R$ z! f$ v' |3 B- y$ a此外，还首创了“1+N自行组阁”制度，改革魄力极强，企业的组织活力相当高，完全打破了人们对城投的刻板印象。
结  语
' W. y) y* `" {6 M! ]5 U当人们还抱着刻板印象在质疑和调侃的时候，一大批城投早已悄无声息地追上来了，销售榜与产品力榜中不断增加的城投席位，就是明证。
" K; J  a- @$ z1 @1 r经过这一轮的磨练和转型，未来具有与房企正面竞争实力的城投可能会越来越多，房企榜单也有望迎来更多新面孔，继续小看城投真的不合适了。
当下的房地产市场对于牌桌上的玩家来说，是不进则退的，一批城投在不断进步，反而是一些原地踏步的房企们，需要更有危机感了。

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