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2010年中国房地产市场就一个字--"跌"！
这是中国社会科学院经过反复研究后得出的基本结论。日前，中国社科院发布的2009年经济蓝皮书中对中国楼市未来的发展趋势再次进行了预测：楼市从高位下跌的"拐点"已经形成，刚性需求和投资需求得到了集中释放，支撑房价上涨的市场要素已经不复存在，短期内房价下调将成为定局。
上海本年度的最后一场大型房展会昨天起在上海展览中心举行。也许是今年楼市热情已经消耗得太多，首日参观者并不算多，场面较为冷清。在展会现场，居高不下的房价让购房者面Se凝重。新华社
怒了
购房者： "妖怪"将被打回原形
中国城市目前的房价已经超过了2007年楼市价格。在2009年年初到9月份还活跃在各大媒体、门户网站、个人博客上的专家学者，如今大部分都是闭口不言。似乎专家学者已被滚烫的房地产烧傻眼了。而就本月1日在深圳举行的"2009年中国地产年会暨中国人居60周年高峰论坛"上，似乎是清一Se的"看好派"，大胆预测着明年房价还会涨20%~30%。"与其说是'预测'，还不如说是'鼓吹'！这一边倒的声音，你说正常吗？"一位不具名业内人士告诉记者。刚放弃购房念头的李先生告诉记者："我觉得中国楼市现在就像《西游记》里修成的妖怪，终有一天，将会被孙悟空打回原形。"
政策收紧成定局
"不敢预测了，太离谱了，看市场吧。不过房价和政策有很大的关系，肯定的是宽松的货币政策将适当微调，并且央行已经对第二套住房房贷实施了全面收紧的政策，购买第二套房屋的贷款优惠利率已经取消，基准利率要上浮10％，购买第二套住房的首付款不低于40％。这些可以看出，政府的'楼市新政'有收紧的趋势。"一位不愿透露姓名的政府内部人士接受记者采访时表示。
土地闲置程度惊人
据国家统计局统计数据显示，截至2008年12月底，全国商品房空置面积1.64亿平方米。一位土地学家透露：全国批而未用的土地估计甚至可能达到千万亩的规模。而今年全国的土地利用指标不过600余万亩，此前几年也都维持在580万亩的水平。以此推算，当前批而未用土地的总量相当于全国2年多的土地利用指标。也就是说，如果能把这些土地真正利用起来，即使中央不再新批土地，也可以让全国用上2年。
记者通过各种渠道了解，京沪深三地作为中国楼市的风向标，楼盘的空置率达到百分之五十。
"一切皆有可能"
"一切皆有可能！之前谁会想到迪拜神话会破灭？中国房价现在也是一个'神话'，全国有钱人都梦想着在北京买一套房子，就此认为北京的房价永远不会降是错误的。"一位经济人士分析。
买得起、买不起房子的人们都在仰望，房价何时会涨到头。"房地产泡沫必破是铁律"，经济评论家马光远称。
怕了
王石： 地产泡沫扩散恐导致破坏性后果
据海外媒体昨天报道称，中国最大地产开发商万科地产董事长王石警告说，中国一些最大城市的房地产泡沫可能扩散到中国其他地区，可能会给市场造成破坏性后果。
王石在采访中说，为了避免中国经济陷入全球经济衰退，中国政府一年前实施了刺激政策，一定程度上推动在全球金融危机来袭之前陷入严重困境的中国房地产市场从根本上出现好转。
王石说，受此影响，中国房地产价格今年出现回升，虽然目前大多数中国城市今年的房价涨幅还不是很大，但在北京、上海和深圳等城市，房价飙升程度令人惊讶。
王石说："就全国而言，情况还没有发展成为一场房地产泡沫。但就单独城市，以及一些主要城市来说，泡沫是显然存在的。这点毫无疑问，我对此非常担心。"王石说，他担心这种势头可能会波及二线城市，这样一来其性质就会类似日本历时十年、于上世纪九十年代初破灭的房地产泡沫。
急了
温州炒客： 加紧出手北京房产
"特价房源，业主在温州来电特意委托急售。"这几天，许多网站出现这样的帖子。据中介机构统计，在某知名房源网站上登记的卖房总房源为40万套，而其中增加了"甩卖""急售"两字的就超过5万套。虽然有大量重复登记，但是同样的字眼在一个星期前仅有1万至2万套。
"迪拜事件"是引子
最近，美联物业富贵园 (论坛 新闻)分行的李建接到了好几个外地口音的卖房电话，这让一直为买房人多、卖房人少发愁的李经理喜出望外。可是这些业主都说人在温州但是急卖房。其中一位季先生最典型，季先生2006年底以13000元每平方米购买了庄胜二期的5套一居室投资，这几天以29000元的单价出手。季先生介绍，卖房原因主要是最近被迪拜吓着了。季先生很多老乡在迪拜投资了房产，最近跌了70%。所以看现在房子3年时间已经赚了一倍多了，就想赶快出手。
"急售"满网都是
记者打开一家房产网站的页面，在"房源搜索"中，输入"急售"字样，"符合要求的房源"49397套，"亦庄核心位置别墅急售""北四环好房源急售"的字样比比皆是，但明确标明"温州急售"的并不太多，而且这些"急售"房源也不是特别便宜。一家中介的经纪人向记者介绍说："最近温州一带的投资客出售房源的是多了一些，但不一定明确标出来，另外，平时也有这样的房源，他们中的一些人就是专门倒房子的，有些'急售'是真的，也有一些是为了吸引购房人打出的噱头。"
最新动态
2009年全国消费半数买房
中国房地产研究会副会长顾云昌曾在11月6日表示，2009年1-10月，全国新建商品房销售额达2.7万亿元，预计到年底这一数字可以达到3.5万亿元，如果再加上二手房成交额，总计可能达到5万亿元。
不到1个月，12月3日，顾云昌接受记者采访时，将3.5万亿元修正为3.8万亿-4万亿元。他表示，二手房的销售金额同样出现了大幅增长，因此按照保守估计，今年全国一手房和二手房销售总额很可能达到5.7万亿-6万亿元。
2009年1-10月全国社会消费品零售总额为10万亿元，12月3日，商务部市场运行调节司司长王炳南预计全年能达到12万亿左右。从这个数据来看，全国人民2009年买东西用的一半的钱都花在房地产消费上了。
上海楼市"价量齐升"
11月,上海楼市再度呈现"价量齐升"状态。来自某市场机构的统计数据显示，上海11月份一手住宅成交量为167万平方米，结束了连续五个月的下滑态势，环比攀升11.3%;每平方米均价达到18686元，环比上涨15%，创下新高。
数据显示，11月份，上海120万元以下中低价一手住宅成交量与10月基本持平，但其余各价位段的住宅成交量均有不同幅度的回升，增幅最为明显的是200万元-500万元以及800万元以上的中高端住宅。永庆房屋的数据显示，11月份上海价格最高的内环内一手住宅成交1194套，环比增长103.1%。
北京楼面地价涨3.7倍
中国不动产研究中心3日发布的土地报告显示，11月份北京市共成交9宗地块，创下了仅次于二月份的新低。不过从总体成交面积来看，在10月份探底后，11月份迅速回升，总体成交面积环比大增142.71%。其中住宅用地成交面积52.67万平方米，占当月总成交面积的32.66%，来源于顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地，由大龙地产以50.5亿元竞得，成为了北京的"新地王"。
从楼面地价来看，11月份北京市平均楼面地价环比大涨370.29%，达到5095.84元/平方米。受大龙地产竞得"地王"地块的影响，11月份住宅用地楼面地价环比大涨655.64%，高达29859.39元/平方米，创下2009年新高。
最新视点
央视：二手房市泡沫严重
央视评论员吴晓波在央视《东方时空》栏目中谈到，现在二手房市场泡沫化严重，优惠政策应尽快明确。
吴晓波表示，二手房市场火爆是一个虚火，一个大虚火，一个让人非常担心的虚火。根据分析，市场火爆并不是大家明年赶着要去买新房子马上住进去，而是因为受到了政策的影响，这里面主要有两个政策。
第一个，营业税的优惠要不要取消。根据现行的政策，到今年12月31日，房龄在两年以上的二手房交易可以减免5.55%的营业税。这个政策到明年1月份还执不执行，大家都很担心。
第二个，现在的七折房贷，到明年会不会变成六折以及更高的一个折扣。
因为这两个政策非常不明确，造成所有的消费者都形成了一个挤末班车的景象。如果政策不进行明确的话，未来的状况非常让人担心。
吴晓波进一步分析说，有关部门必须尽快地明示政策。因为现在像北京、上海、杭州一些中心城市，它的市中心的二手房的存量并不太多，根本经不起一个月的哄抢。
日前，北京经济信息中心发布《2009年北京市房地产市场形势分析及2010年展望》，称供不应求将是北京2010年房地产市场交易的主要特点，整体房价将震荡走高。
内地房地产从来都供不应求，首都更甚。不过，这是从需求方的“有房愿望”上来说的，如果具体到“有效需求”，也就是有意愿且有能力的购房者和住房的供应量来看，就很不一定了。仅从购买力欲望带动来判断房价的必然上涨———这不像是预测，倒像是鼓吹，并且在鼓吹中极力促成实际情况与“预测”的一致。
作为与民生息息相关的重要物品，房产价格几何，并不能从供需关系上找到太多的依据。初期需求的绝对量非常大，价格有可能背离人们的承受能力逆风上扬。但涨到一定程度，由于潜在的购买力已基本兑现，要开拓新的潜在购买力，承受力就将成为其中的重要因素，毕竟，只有买得起才有意义。
然而，现在房价的走势，在背离民众承受力的状态下，还在拼命追求单位价格的上涨，并且还在努力追求政策的支撑。这是一个很奇怪的局面：当年房价走势强劲面对质疑，房地产界及相关部门称是“市场竞争”；而去年以来房地产面临降价危机时，则频频呼吁政策给予支持，理由变为经济安全，不讲市场了。因此，房价不仅没在危机中降下来，反而有小幅上涨———除获得足够的政策支撑，也和一些咨询机构的大力鼓吹密不可分。
目前鼓吹房价必涨，看起来是理性分析，事实上，是在以利益为中心的价值理念面前对民生的漠视。每次鼓吹“必涨”之后，房价准涨，但这个“必涨”，是建立在政策没有真正发挥“调控作用”的基础上的。应当看到，房价越涨，缺房户对房价的承受能力越差。在这种情况下，房价上涨也许仍是必然，但却严重背离了民生至上的理念，背离了房地产健康发展的正轨。
本文的核心语境是：全面涨薪背景下的房市。房市的基本走向不言自明。
为什么得出2010是全面涨薪之年这样的判断。主要基于以下考虑：
第一，教师工资已全面增长。在笔者所在的江苏地区，目前老师的工资已经真正跟公WU员工资接轨。一些双老师家庭，一跃成为高收入家庭，特别是一些农村老师双职工家庭，已经成为进城购房的重要新生力量。
第二，老师工资上涨，将直接带动文化、卫生等事业单位工资的上涨。
第三，事业单位工资全面上涨后，必然带动全社会工资水平的上涨。
收入的增长，尤其是事业单位工资增长是由各级政府买单的，势必对财政造成重大压力，中央政府对财政日渐窘迫的地方政府不可能见死不救。用什么救？经济的形势目前只能是这样的，除了印钞票，好像并有更好的办法。
事业单位收入增长，如果其他行业工资不增长，那么贫富的分化将进一步加剧。这是社会其他阶层所无法接受的。迫于压力，全面涨薪将是今年和明年两年的主流。
面对涨薪和通胀的双重压力，房价亦无法置身事外。总体而言，2010年房价将继续保持向上走势，但要达到2009年的增幅，难度较大。
近期看，11月开始，房价涨幅将逐步收窄，近期一波抢房潮结束后，随着各地控制公积金贷款的发放，控制商业贷款的投入，并逐步提高利率，房价将逐步企稳。进行新一轮购地开发商的资金压力将逐步加大。年前也就是2月份前，迫于资金回笼的压力，部分开发商将对房价进行外松内紧的微调，甚至可能出现下调。
明年上半年房价可能出现的曲线是，先低探，再拉升。低探的原因是，目前部分购买力抢各类购房优惠政策的尾巴，需要已经基本释放。明年上半年房价低探或企稳的可能性较大。
而拉升的主要原因可能是老师工资上涨带动的事业单位工资全面上涨，以及因此必然带动的全社会涨薪（大背景仍然是通胀）。具体时间的判断，要根据国家政策性改革和调资的进程和民众对这一进程的预期。
坐等房价下跌？业者：短期内不要奢望房价回调
对于当前的房价,市场已基本达成共识,即泡沫化趋势十分明显。否则,也不会有收紧房贷政策的传闻。那么,我们究竟是该坐等房价下跌,还是跟风追涨呢?
要回答上述问题,必须先搞清楚房价运行的自身规律,以及房价泡沫形成的原因。房价历来不是简单由供给和需求决定,其作为一般商品的属性甚至弱于投资品。因此,在某种程度上,房价类似于国际原油期货价格,投机的成分更多一些。既然有投机因素的存在,就不可避免地会有泡沫的产生。如果以国际通行的月供收入比、租金覆盖率等指标衡量,房价泡沫早已超乎想像。即便剔除掉其中不可比的因素,目前的房价也有过高之嫌。
房价泡沫是如何产生的?自然离不开二手房成交的活跃。一般来讲,自住需求的满足,既可以是一手房,也可以是二手房,但投资需求的实现却全部表现为二手房的成交。因此,在房价上涨的初期,二手房是盯住一手房定价的。但到了房价泡沫最为疯狂的时候,往往是一手房盯住二手房定价。
我们知道,成交是推动房价上涨的核心因素,于是就不难理解房价泡沫缘于二手房的成交了。对此,我们可以用一个指标来衡量,即二手房成交与一手房成交的比例,如果说持续在2:1之上,那么表明房价泡沫日趋严重;如果低于1:1则表明投资需求相对萎缩。以深圳为例,2007年三季度的每个月,二手房成交均两倍于一手房,于是,10月份之后房价开始见顶回落。
如果说在房价再创历史新高的时间窗口,期待房价的回落,虽然在情理之中,但可能会事与愿违。首先,房价本身具有快涨慢跌的属性。这也是大多数投资品的自然属性。回顾深圳房价上一轮的涨势,从2007年三月份开始加速上涨,仅仅半年的时间,涨幅就在50%之上。随后的房价调整,也是在成交逐步萎缩之际,差不多15个月才算触底。即便是我们认为当前的房价处于顶部,那么房价的显著下跌,可能还不是未来两三个月能见到的。
其次,通胀显性化有助于释放房地产的投资需求。进入四季度后,由于对应去年底极低的基数,翘尾效应逐步消失,CPI、PPI等代表物价水平的指标可能会逐步转正。10月份,居民消费价格同比下降0.5%,工业品出厂价格同比下降5.8%,似乎还看不到通胀的影子。但近期油价、电价、水价的上调,加上美元贬值推高的大宗商品价格因素,通胀预期早已形成,外围经济体已有加息的举动。在通胀周期中,比较好的投资标的无疑是有价证券和房地产,这也是房价疯长的重要支撑。预计在通胀预期逐步兑现之后,对于房地产的投资需求还会持续升温。
最后,“金九银十”之后,市场开始期待小阳春。根据房地产市场运行的客观规律,我们不难发现有比较典型的两大旺季,其一是春节前后的小阳春,其二就是国庆前后的“金九银十”。从历史数据来看,春节前后的成交也不会太差,这除了与开发商选择集中推盘之外,也与购房者的收入结构有关。在环比不会大幅下降的成交支撑下,房价自然也不会明显回落。
基于上述判断,短期内要期待房价的回调,欲速则不达。我们判断房价泡沫可能还会持续一段时间,大致在明年4月份之后才会出现较为明显的回落。一方面,在于今年3月份开始,房地产新开工面积逐步回升,一年之后正好转换为可售面积。也就是说,届时将有大量的一手房供应市场。另一方面,今年春节在二月份,刚性需求的释放大致有1-2个月的周期,在4月份需求也会回归到正常的水平。如果说房价的下跌还需要一个催化剂的话,那么我们认为央行的首次加息可能会取代房贷紧缩政策,成为压垮房价的最后一根稻草。 |
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