房企能不能像特斯拉一样造房子

QueenLiu

作者：明源地产研究院
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2024年1月2日，特斯拉发布2023年全球生产与交付报告。2023年全年，特斯拉全球范围内共计生产电动车约185万辆，交付约181万辆，分别同比增长约35%、38%。圆满完成180万辆年交付目标的同时，特斯拉也蝉联了全球纯电动车交付量榜单冠军。
由于2023年财报还没有发，我们看看2022年的财报。2022年的利润来看，125.83亿美元，总营收为814.62亿美元。在汽车企业排名前三，同期排名第一的丰田利润为180亿美元，总营收2741.66亿美元。利润率远低于特斯拉。
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" b8 ?# W+ x3 e7 p( X% {9 ~图一：特斯拉2022年年报
+ R- y; N! d  w6 r同期，中国世界财富500强汽车企业的利润总和也不及特斯拉。
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  Q9 d( d/ b  s& f  x+ h作为一个快速增长且有稳定利润的明星企业，繁荣的背后一定有其自身的原因——强大管理体系和良好的企业战略是其实现目标最有力的支撑。下面我们来看看特斯拉的管理体系以及前瞻性企业能给房地产公司带来什么样的启示。
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特斯拉的创新模式
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特斯拉的核心竞争力
3 x$ P4 z9 I/ R3 {一、强调用户体验的设计理念
特斯拉特别强调用户体验，通过便捷的人机交互、简约的外观设计、方便的自动化驾驶和以客户为中心的个性化定制，使特斯拉的车成为舒适、便利和时尚的代名词。
二、采用先进的生产方式
' _- T& b# H6 T2 e& t, l特斯拉在生产方式方面大量采用先进的生产技术，通过采用智能的电机管理技术、智能的生产设备、数字化工厂、模块化设计和机器人生产技术大幅提升生产效率，使生产成本也大大降低。
* ~6 \$ f, T+ a/ c" V以特斯拉超级工厂为例，2023年全年，特斯拉全球的交付总量达到了180.86万辆。在这180多万辆的新车当中，有94.7万辆都产自上海超级工厂。
特斯拉上海超级工厂下线一台整车用时甚至不到40秒、其自动化率已达95%，在焊装车间，有数百台机械臂在忙碌运转，以往成百上千人完成的工作如今只需几十人。管好进度、质量、安全，项目开发更有序，戳此了解
$ S3 L" C# {5 h' O三、重视研发，持续投入技术创新
7 ^! r  ~2 j% Y7 ?特斯拉在电动汽车、能量储存、自动驾驶和人工智能领域持续投入，无论在低谷时期还是企业快速成长时期，都寻求技术的突破，从而保持自己的技术领先优势。
  j, E; y9 r4 S( G, ^# I( d2 [/ f四、成本控制
5 y; e9 v( T: c特斯拉在成本控制领域是出了名的。其通过规模化生产，供应链管理、降低制造的复杂性、自主生产关键部件和提升自动化生产程度等措施，大大降低成本，提升企业的利润率。戳这里，让成本算得准、管的全、控得住

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( m* a; j5 Z5 S/ b: K& i6 g, M特斯拉Model 3各项成本占比


! p- q9 _0 p$ K, H8 ]% Q  j; u房企如何借鉴特斯拉的创新模式
+ @5 w" x- w# O  Y6 _, A- B- T一、以用户需求为导向，注重个性化设计和用户体验
+ [- E: z( \4 g4 m' U  O/ y在前一个周期，各个开发商采用高周转模式，各个公司的产品都往雷同的方向走。这种产品的雷同感不仅影响了产品的美感，也无法满足客户对于个性化的要求。
经过最近两年的地产行业的转换，随着销售周期的越来越长，项目的开发速度不断放缓，很多的项目都在现房销售，这也客观上为地产公司进行个性化设计与产品打磨提供了条件。开发商应该提升设计原创性，打造具有个性化的产品体系。
1、更加地域化的产品
2 ^0 c; {' j9 U$ G长期以来，住宅是一个地域化风格很明显的产品，由于受到气候、风土和人情的影响，中国各地的建筑呈现出不同的形态。
4 {% p3 }: q  w9 Y近十年以后，开发商为了快速开发产品，将建筑设计进行大量标准化，我们很难见到那种为适应的当地风格建筑了。从西南边陲到东北边疆,从东海之滨到西部高原，我们建筑呈现了统一立面形式，法式、新古典、新中式、现代简约，建筑的风潮一轮又一轮，但是中华大地风格却是整齐划一，现在越来越难见到可以让人耳目一新的产品。
但我们也要看到，有很多具有独特设计理念的产品，受到了老百姓的钟爱。比如建发的繁复中式，仁恒的国际风格、绿城的小镇系列产品，由于其独特的设计风格，极具企业烙印的产品理念，受到了客户的追捧。
; ^7 _& L  r% p+ V: A2 U$ `, V2、装修多样化，定制化
: A3 F9 y1 J3 E3 }: I; {随着各地政策要求的落实，越来越多的装修进入了市场。室内装修在某些地方虽然占整体成本不太高，但是却给客户带来最直接的感受。基于项目工期和成本的考量，开发商交付的室内装修都是统一形式，统一标准，统一交付。
这样统一装修带来很多的问题，比如有些客户觉得装修标准过低、有些客户觉得储藏柜子缺少，还有些客户灯具位置不合理，空间分隔过小，空调风口布置不合等，很多的客户拿到精装修房以后第一步就是将原来的装修拆除，重新进行装修设计和施工。
这不仅造成了极大的社会资源浪费，还带来了装修的二次污染，造成这些问题的原因是开发商对于个性化的需求采用了统一的不合理的回复。对于开发商来说，更合理的方式是采用个性的装修满足不同人群的需求。
随着科技越来越发达，当今制造业已逐步形成市场导向下的“多品种、小批量、个性化”的生产需求，基于柔性制造的个性化定制成为市场的宠儿。这此因素客观上为地产提供了个性化装修服务的可能。
曾经去过一个工地，每一个住户门口都有一个独特的二维码，对应着这个住户独特的配置要求，通过这个方式，确保从设计到施工各个环节满足客户的个性要求。随着AI技术的到来，我们完全可以通过可视化的操作，让设计与施工处于受控状态。
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日本松下区分的空间5个阶段（来源：松下官网）
3、增强建筑与人之间的联系
房地产行业的战略专家王志纲说：地产以“产品”为王的时代结束了，而是要以“内容”为王，从卖产品到卖内容，再到卖生活，包括养老、文旅、康养，包括高质量的生活。
在以后，纯粹的房地产开发已经越来越没有市场了。开发商将越来越关注人与建筑之间的连接，通过这种连接，打造一个完美的生活。
邻国日本房地产企业的转型经验，也许对我们有一定的启发。
泡沫经济结束后，日本房地产企在传统的物业开发销售之外积极探索新业务， 围绕房屋的生命周期进行布局，目前形成了资产管理、建筑、物业开发销售、物业租赁、物业管理等五大业务板块。不动产经营服务成为日本房地产企业主要的营收来源。
从 2022 年的营收结构上看，日本市值前 10 大房企中，大部分房企的开发销售业务占比均未超过 30%。物业租赁和管理服务成为日本房地产企业主要来源，市值前 10 大房企中的六家的物业租赁及管理服务（包括物业管理、资产管理）营收占比均超过 50%。其中三菱地所的占比接近 90%，不动产的经营服务成为如今日本房地产企业主要的营收来源。
) j2 X  T, |. j7 _% r- p: c% J二、通过技术领先，打造持续的竞争力
1、对关键技术进行研究
房地产行业是一个不太重视专业技术积累的行业，在过去三十年房地产发展过程中，地产行业对于资本的运营，企业管理制度的优化以及企业战略的分析方面都取得的长足的进步，但是对于房地产行业的关键技术研究与分析还是依靠乙方单位来完成。
, ~6 n) l3 z6 u* h9 u! o2 b3 A某行业大咖在2019年博鳌论坛上说：“哪一个房地产企业敢说我造的房子是不会渗漏水的，我敢说一个都没有，30年房地产企业，也赚了那么多钱了，你做的渗漏没解决，基础的通病都没得到好的解决。”
5 |8 `) h2 _* l在南方，每到台风天，伴随着大量降雨，房地产项目质量就原型毕露。不论是千万级的豪宅还是安置房，地下车库积水、公共大堂漏雨、外墙渗漏和室外露台漏水等都成了住宅质量投诉的热点。
除了渗漏，包括外墙维护、空调维修、装修搬运和建筑更新等，都是业主关注的焦点，这些都需要开发商在转型过程中进行克服。


% \/ Q9 q  d0 d5 X) j- c. ]' p商品大类投诉数据（来源：中消协）
; N5 ~0 ^5 k/ n& X9 S( ?  A2、在施工工艺和工法上形成自己竞争力
5 o. N& f& x/ ~8 Q- h# ~" E特斯拉能够形成成本领先以及技术领先，很重要的一个因素是它对于底层工艺的把控能力，特斯拉会自己生产和采购大量零部件，包括电池、电机和电子系统等。这种垂直整合战略使得特斯拉能够更好地控制产品质量和生产效率，并且减少了外部供应商对生产进度的依赖。
& l7 t! e- e/ w0 M在地产项目中，很容易出现货板不一致，样板间与实际交付不一致的情况。这里面既有成本、工期的因素，很多的时候也是生产工艺的问题。只有稳定的生产工艺，才能确保稳定的交付质量。房地产公司要想独特的技术竞争力，需要在生产工艺上进行细化，通过对于底层工艺的优化提升产品的竞争力。
我曾经和日本一家地产公司合作过，和他们一起，花了一年多的时间，对中国的施工工艺和工法进行研究，结合日本的建造技术，做出与中国规范相适应的技术规范。
0 n) @) e) u6 v# K/ t* W8 e在这套规范里，他们在工艺设计方面做了特别细的要求与设计，特别是在防水和隔音方面，针对不同的部分，不同的情况，做了详细的设计，既有图纸设计，也有详细的施工要求。施工单位通过这些设计，可以很清晰地知道他们施工要点，在施工中达到相应的技术要求。在项目实施过程中，无论是设计、成本、采购还是施工环节，都可以以这个为标准，做到前后致，货板一样。
# [# t3 l( _. y3 }5 C管好进度、质量、安全，项目开发更有序，戳此了解
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  A( `5 I) A! v% z# j日本地产公司防水节点
3、创新与创意
特斯拉最早就是靠创新与创意出圈的。特斯拉的第一款汽车产品是Roadster，于2008年发布，这是一款两门运动型跑车。这款跑车外观优雅、动感，迷人的线条勾勒出令人陶醉的轮廓，真正做了到颜值即正义。
房地产是一个创新与创意的产业，地产行业的创新与创意可以提升产品的识别度。近年来，随着自媒体的兴起，越来越多的地产公司重视地产的设计。无论是售楼处、样板房还是示范区，基本上是倾尽全力去实施。但是由于公司之间的相互借鉴，以及产品的复制，使产品同质化严重，这大大降低了产品的辨识度。
, ]: g0 P  h' [! i% T! S仁恒在设计方面提出了定制而不复制的理念，围绕着其国际主义的设风格、坚持原创设计，打造具有仁恒地产独特的美学体系。其打造的一系列国际生活社区具有其独特的公司标识性，同时每个项目又有不同的特点。
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! d# ]9 ~, Q7 L- t7 y: |1 |仁恒国际社区室内  （来源仁恒官网）

$ l; U3 C) j. Y/ I" |三、成本控制技术

1、聚焦战略
& T( F$ k/ t0 S' G0 i为了减少成本，特斯拉往往聚焦于一到两个产品，2023年，特斯拉2023年全球产量184.6万辆，其中，Model 3和Model Y产量177.5万辆，占到总产量的96%。而Model 3和Model Y的零件部通用率达到了惊人的70%以上，这进一步提高了特斯拉对供应链的议价能力，提高特斯拉的毛利率水平。
# X- |8 u7 Y6 Y/ Y) w; W同样，房地产公司可以通过聚焦区域和聚焦产品实现成本的优化。行业内聚焦做得好的是滨江地产。2023年滨江集团全年累计销售金额1534.7亿，位列克而瑞全国房地产企业排行榜第11位。其中大本营杭州分别以网签金额1156.48亿元和606.82亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军。聚焦区域让滨江获得良好的产品溢和成本优势。
3 Q1 F6 ^) a3 [' \/ x, ?, a+ f+ n2023年，滨江地产员工数为1080，滨江的人均效能达到了惊人的1.4亿，远超业内同行。随着开发周期越来越长，利润越来越低，风险与不确定性在加大，拥有了良好的成本控制，就拥有了更强的生存能力与利润空间，聚焦区域无疑是地产公司比较好的战略。


滨江地产特色景观  （来自滨江集团官网）
2、垂直整合
7 j6 o2 Z9 b; @3 {( M特斯拉是垂直整合的高手，在供应链端，关键部件大部分由自己生产，大大降低对供应链的依赖。
同时特斯拉对软硬件之间进行整合，它不仅在硬件方面有很强的自主研发能力，还在软件方面进行了深度整合。特斯拉的软件系统可以与硬件设备进行高度匹配，提高整车的性能和安全性。由于拥有核心的技术能力，可以让特斯拉拥有了更多价格选择权。
, z. l/ G9 R7 j% E' \7 L( h% u; v在以往，地产公司往往聚焦于资源运作，希望资源可以快速运转，减少资金成本。所以地产公司一般不做下端整合，即使有些公司会有自己的总包单位，但是在设计、施工以及工法等领域还是各自为政。
6 n! \$ ]  j) Q3 q地产公司很少深入地去研究施工端的工艺工法，更多的依靠下游企业的管理能力。当下游企业无法把控质量的时候，其实品质就无法保证。一些房地产企业一离开其大本营，其成本和质量水平就无法得到保障，主要是缺乏垂直整合能力，过下游供应商过度依赖。
7 [+ }( ^1 z: @" l5 R, \* v; O3、AI生产技术
  M$ j4 O  k, y4 a, I+ l如果你不能打败他们，就加入他们。AI时代来临时候，房地产企业需要全力拥抱这个时候。
AI在房地产行业将广泛应用，无论是在营销、设计、施工还是投拓，都将带来颠覆性的变化，极大的提升工作的效率和提高工作质量。未来的房地产市场一定是会AI的企业打败不会AI企业。
毛泽东说过：错误和挫折教训了我们,使我们比较地聪明起来了,我们的事情就办得好一些。时代教育了我们这些房地产企业，也一定让我们变得聪明，充满智慧，去迎接一个新的时代。

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