遂宁网论坛

搜索
遂宁网花花城APP客户端下载
查看: 3109|回复: 7

[楼市杂谈] 2020遂宁房市:射洪、蓬溪、大英、船山、安居,地价到房价。

[复制链接]
     

该用户从未签到

发表于 2020-7-28 11:07:24 | 显示全部楼层 |阅读模式

马上注册,结交更多好友,享用更多功能,让你轻松玩转遂宁网

您需要 登录 才可以下载或查看,没有帐号?注册

x
(部分摘自网络)遂宁位于川中,连接成都与重庆,但不直接与成都相邻,而是与三阳即绵阳、德阳、资阳相邻,另外与南充相邻。
(一)射洪地价% r  J& \' `+ G8 I. |, X
射洪2016年公布的基准地价为:县城1级地价2235元每平米,县城高于金华镇>沱牌镇>仁和镇>太乙镇>洋溪镇。- ?0 d* w( F8 ^: x: T  e

- h* P  I  C. S0 J, l
图一.jpg

$ v1 Q, j$ b$ a! v, r3 `未列出的乡镇分别为金家镇1级640元每平米,复兴镇570,天仙镇530。9 S2 |5 [! n5 Y. A6 K( N

* s$ Y* J( L0 A* s$ B按照年利率4%推算到2020年,射洪市的市区1级地价(范围见下图)为2719元每平米,按照容积率2.0计算楼面价为1360元每平米。按照市场竞争之后的溢价20%估算成交价约为1632元每平米。* d0 f; W9 o# W9 i& j) X

' o! Z) f, Y+ e/ q9 P
图二.jpg

$ G0 l+ E) i2 O0 C" I, {7 K(二)大英县地价
) q- Z! ^1 ^8 o* N$ H  A5 g6 M难以查询到大英县近期的基准地价,下图是2011年的成果,按照年利率4%推算到2020年,大英县的1级地价为1820元每平米,如果按照5%的每年涨幅的话2020年为2004元每平米。
# N$ q3 ?5 a5 U) q5 @& W  ?
图三.jpg
* E! B% n# `0 z
下面取整数2004元每平米,按照容积率2.0计算楼面价为1002元每平米。从基准地价到实际成交价的溢价假设按照20%估算,实际楼面价大约为1200元每平米。
) A9 x! z- s/ @5 F+ t: u9 g7 Q1 r. s4 k2 K1 }& {& F$ y
(三)蓬溪县地价, }5 x6 w0 r  u9 Z  B0 ^
蓬溪县的基准地价不够透明,使用实际市场价来代替。难以找到县城的地块成交情况,下面的地块位于金桥新区,更接近市区而不是蓬溪县城。
' l' G# n# K6 q% Y5 q* v; A9 i0 v' I
12.jpg
; o; s% Q" a0 o- V
蓬溪金桥新区的2019年地块拍卖价格为180万元每亩,楼面价为1125元每平米,推算2020年的价格为1170元每平米。' }' L- P2 d) Y  P' a
- y- Z8 X/ h3 K7 o) L* i
(四)安居区地价0 T- O6 U* ?1 S" m: j$ f: Q- n
安居区的基准地价情况不够透明,难以查询到有关信息,也缺乏住宅用地的实际成交公示,但是有大量的工业用地成交情况,如下表,位于安东大道南端西侧的一块130亩土地只需要6.4万元每亩。3 u: K' r) Q: |; ]8 b8 A) d
图四.jpg

, T3 G" x2 D8 P- a3 M* I% T2020年5月安居区拍卖的一块商业用地起始楼面价格达到1961.54元每亩,同期拍卖的另一块与之相邻的住宅用地价格为1125元每平米,假设溢价20%(具体视竞争激烈程度而定)被房地产商拿下,那么楼面价达到1350元每平米。% O# ~7 s( B' I+ a0 }) v
图五.jpg

! p* I7 d+ @2 z: X% e9 p( U(五)船山区地价
" i0 W' k2 i/ H. P' }- G1 D. ?  ~$ ]3 m" K+ \* `
图六.jpg
' C- B. f1 W6 k; f7 L8 q
上表为2018年基准地价,按照年利率5%推算2020年的1级地价应为1929元每平米,按照容积率1.8计算楼面价应为1072元每平米。+ c1 u6 S, v9 [8 X6 }- r- O0 A

4 ~3 T9 k( [0 I7 i
图七.jpg

0 W3 M% z7 q( V+ F$ ]- K8 e+ g二、住宅造价、开发商其他成本与合理利润3 ?* c5 c9 b, b: k8 Y$ X5 g' `
造价方面,之前用过3个价格。用过的第一个价格是住建部2016版《装配式建筑工程消耗量定额》所附的投资估算指标,根据预制率20~60%的不同,价格从2000元左右升高到2400元左右,如装配式混凝土小高层住宅,PC 率40%时,价格为2134元每平米。用过的第二个价格是拆迁换房小区建设的招标控制价2400元每平米,但是招标控制价是最高限价,实际竞争中为谋求中标,成交价肯定低于该价,比如在2300元每平米左右,而承建商的成本肯定又低于这个2300。由于各地安置还房小区的建筑面积都很大,即便100元每平米的利润乘以30万平米,也可以获得纯利润3000万。用过的第三个价格是计算住宅建筑约17个分部分项工程的成本,从而估算出造价约为2000元每平米。在本文中,按照2100元每平米计算住宅造价。" U: a. [  V% L6 H' T/ C9 W

$ b1 {/ K' h: U开发商其他成本包括税费约20%,利息约10%,合理利润约5%,实际利润约11%。
7 R. D8 ?4 |9 W1 }$ \+ M" [+ k3 ^" Z6 a% j" ~
从本文开始,第一次把货币发行量纳入考虑范围。M0流通中货币过多,则会有大量热钱,用于日常消费,炒高日常物价,不会影响房价。如下表。2020年1月流通中货币为93249.16亿元,2020年6月缩减为79459.41亿元,我国人口目前为14.0005亿人,按照14亿人计算,则人均由6660元缩减为5676元。个人认为这反应了由于今年疫情,大家的定期存款增加,日常零用减少。还可能由于微信、支付宝的大量使用,他们与电子银行直接相连,大家并不需要取钱,也可以应付所有日常消费,因此M0连续缩减。
* [$ `3 r3 Z) D
- E* v3 E! l& s/ C
图八.jpg

& @+ Y+ U2 k( y7 o7 n/ S; ~再看M1货币,是在M0的基础上,增加了单位活期存款,也就是公司企业、机关事业单位随时可以支付工资、采购物资和服务等所需的货币。2020年1月到6月从545531.79亿元增加到604317.97亿元,人均从38967元上升到43166元,增加10.8%,说明公家的钱比较热,随时可以用于生产或投资,但通常不直接影响房价,可能影响股价,这一块需专家指点,后面的文章将更清晰。& j& ?( q8 O2 H6 w; ]8 u- v
- X5 s* O! b( {2 Q9 u+ _4 I
货币与准货币M2,是在M1的基础上,主要增加了居民储蓄和单位定期存款。2020年1月到6月,从约202万亿元增加到了约213万亿元,相当于人均14.4万元增加到了15.2万元,增长幅度5.4%,仅仅是M1增幅的一半,说明大家把定期存款转化为活期存款等现金,认为股市等投资的收益高于定期存款。这可能影响到房价。但房价的情况比较特殊,它在短期内难以出手,但是在中期内5年左右可能出手,也有长期/定期存款的作用。
2 `; m9 ^  H3 u8 E! G/ T! ~( p8 D, k* j6 b$ f' x
三、遂宁房价
5 @9 `$ Z3 t, {
$ r# Y2 Y6 o7 Y, \! m# L% o4 |+ q
射洪市楼面价1632元每平米。0 T1 Q. p, n6 k" J9 p

; n0 O5 }$ ~+ Z1 P* q5 n大英县楼面价1200元每平米。
; v2 k! g0 V" ]4 W  S
- B8 Q& L$ R; F+ L蓬溪县楼面价1170元每平米。
: h& @5 C8 \; o/ }# O3 h$ j# Q% }7 L0 F5 E& ^: g
安居区楼面价1350元每平米。; E. h- j& f+ Q: g5 r
! `5 B! F3 u" {  b
船山区1072元每平米,这个数感觉不太准确,主城区按道理应该高于射洪、安居等所有县市。不过也有例外,广安市区的房价就低于大多数所辖县市。7 d$ h# p) ~: O/ k( x
1 `0 O( G6 e/ U, m2 h' r
射洪市房价≈(楼面价+住宅造价)/(1-税费20%-利息10%-利润11%)=(1632+2100)/0.59=6325元每平米。比网络预测的5718元贵了600元。3 a% Y* `- C4 e5 ?
! u' H+ D% v$ Z2 {4 M
射洪.jpg
大英县房价:(1200+2100)/0.59=5593元每平米,与网络预测价5647元很接近。
( Z0 ~' m2 b3 Z6 V3 {1 Y/ l& @6 R
: m2 Z4 _* i& P* ^& R+ w9 ?
大英.jpg

. m6 H4 X8 Y" Y* O蓬溪县房价:(1170+2100)/0.59=5542,比网络预测价4679元贵了800多元,不过这是金桥新区的。  Z! H, K+ E0 a' Q
& P* A* y, F, J- I
蓬溪.jpg
  `4 W$ a1 R; e! [7 C
安居区房价(1350+2100)/0.59=5847元每平米,比网络预测价4619贵了1200,安居的房价这么低吗?
1 l  |% ~4 r7 Y! u( T# M$ f+ a
) k0 I4 e$ S7 B
安居.jpg
) R: y# c7 c, }9 s; b
船山区房价(1072+2100)/0.59=5376,比网络预测价6556便宜了1200。
/ a. e; v9 ~6 Z& l6 `* T
遂宁房价走势.jpg
2 f) Y, K; D8 I% M
9 b4 ]9 j, T$ `

6 F8 Q4 i) G# e5 v
6 o$ @$ d; T5 y) ]8 ]; L) m. @6 l' ~- t: j2 x. G
网站建设 / 微信开发 / App制作 / 小程序开发 电话:17740102829 请关注微信公众号:遂宁网花花城(suiningwang2006),或下载遂宁网APP,商家入驻、电话大全、婚恋交友、同城房产、小视频...更多功能等你开启!
回复

使用道具 举报

     

签到天数: 2 天

[LV.1]初来乍到

发表于 2020-7-28 11:24:07 | 显示全部楼层
船山区楼面价居然最低?是为了快速扩城?
网站建设 / 微信开发 / App制作 / 小程序开发 电话:17740102829 请关注微信公众号:遂宁网花花城(suiningwang2006),或下载遂宁网APP,商家入驻、电话大全、婚恋交友、同城房产、小视频...更多功能等你开启!
回复 支持 1 反对 0

使用道具 举报

     

该用户从未签到

看来还是船山的房子最便宜
网站建设 / 微信开发 / App制作 / 小程序开发 电话:17740102829 请关注微信公众号:遂宁网花花城(suiningwang2006),或下载遂宁网APP,商家入驻、电话大全、婚恋交友、同城房产、小视频...更多功能等你开启!
回复 支持 反对

使用道具 举报

     

该用户从未签到

你引用的数据明显有问题,或者说分析与实际出入太大。就以大英为例,按你的说法,当年80万一亩,5%的增加率,到现在应该为120万一亩,而事实上,大英几个月前卖出了一块74亩的地,每亩价格高达320万,是你推算的价格的问题3倍了。船山的问题就更大了。
网站建设 / 微信开发 / App制作 / 小程序开发 电话:17740102829 请关注微信公众号:遂宁网花花城(suiningwang2006),或下载遂宁网APP,商家入驻、电话大全、婚恋交友、同城房产、小视频...更多功能等你开启!
回复 支持 反对

使用道具 举报

该用户从未签到

投资人 发表于 2020-7-28 12:54
' p- ~5 G2 N* J% V' {看来还是船山的房子最便宜

) m* p% o! k+ ~- v* x( f你相信么?5 \# T6 C: c' C" H
网站建设 / 微信开发 / App制作 / 小程序开发 电话:17740102829 请关注微信公众号:遂宁网花花城(suiningwang2006),或下载遂宁网APP,商家入驻、电话大全、婚恋交友、同城房产、小视频...更多功能等你开启!
回复 支持 反对

使用道具 举报

该用户从未签到

光辉岁月2000 发表于 2020-7-28 11:243 r4 A& D0 T3 X1 ^
船山区楼面价居然最低?是为了快速扩城?

5 c$ X! b, u6 d$ y* l1 w2 U* i' [9 ]肯定是不准的!
" c# M$ M2 |5 |0 k, W* r3 ]6 V' b
网站建设 / 微信开发 / App制作 / 小程序开发 电话:17740102829 请关注微信公众号:遂宁网花花城(suiningwang2006),或下载遂宁网APP,商家入驻、电话大全、婚恋交友、同城房产、小视频...更多功能等你开启!
回复 支持 反对

使用道具 举报

该用户从未签到

相比之下,遂宁的价格还是有点高
! c8 e) k, N) y, t9 k
网站建设 / 微信开发 / App制作 / 小程序开发 电话:17740102829 请关注微信公众号:遂宁网花花城(suiningwang2006),或下载遂宁网APP,商家入驻、电话大全、婚恋交友、同城房产、小视频...更多功能等你开启!
回复 支持 反对

使用道具 举报

     

该用户从未签到

发表于 2020-7-30 15:12:24 | 显示全部楼层
你学什么的?这么专业!牛!费必了!
网站建设 / 微信开发 / App制作 / 小程序开发 电话:17740102829 请关注微信公众号:遂宁网花花城(suiningwang2006),或下载遂宁网APP,商家入驻、电话大全、婚恋交友、同城房产、小视频...更多功能等你开启!
回复 支持 反对

使用道具 举报

使用 高级模式(可批量传图、插入视频等)
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

快速回复 返回顶部 返回列表