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[楼市杂谈] 遂宁物流港7大楼盘量价分析及工程进度,就知道选择哪个楼盘最值了。

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发表于 2019-5-29 06:02:02 | 显示全部楼层 |阅读模式

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遂宁楼市
能与河东新区分庭抗礼的板块
唯有物流港!
1.jpg
作为遂宁高新区的“首府”和遂宁楼市的第二大板块,物流港有不少拥趸。
物流港楼市独有的特点:
项目众多:12个楼盘,近200万㎡的供量;
位置集中:90%以上的楼盘集中在鹭栖湖环湖2平方公里的范围;
供量集中:2018年6月-2019年6月供量集中释放;
面对这样一个“特殊”板块,很多购房朋友往往很迷糊,
最近就有不少的购房朋友咨询笔者:
物流港××楼盘的品质怎么样?
这么多的楼盘,该如何选?
那么,今天我们就从地段、品牌和楼盘品质三个方面,对物流港的楼盘作一个客观的分析比较。
这次选取的楼盘有7个
分别是九樾府、金域名邸、翡翠湾、望江山、景宸府、山屿湖名门和中环壹号。
*城南华府、华翔城瞰湖、远成鹭栖湖三个楼盘的销售已接近尾声,且购房者的兴趣不大,故此次未选取。
2.jpg
在作楼盘分析比较前,我们先看一下7个楼盘当前各自的工程进度。
九樾府、中环壹号和翡翠湾的工程进度相对较快,主体均已封顶;
景宸府、金域名邸和望江山工程进度正常,主体接近封顶;
山屿湖名门还在基础工程阶段,工程进度明显偏慢;
3.jpg
4.jpg
5.jpg
6.jpg
7.jpg
8.jpg
9.jpg
10.jpg

5 o, J7 Q% J  }5 i, {: Y
中环壹号
用地面积151.71亩,容积率3.0;
物业类型为点式高层、板式洋房(小高层);
户型面积90-133㎡;
高层房价在7000元/㎡左右,小高层房价约在7500-7800元/㎡;
是国内地产三强碧桂园进驻遂宁的第一个项目;
中环.jpg
' e4 z- T  t" m0 p

7 G5 l) U- P& v3 p; y' P& Y
望江山
用地面积134.4亩,容积率2.5;
物流港类型为点式高层;
户型面积81-115㎡;
房价约在7200元-7500/㎡;
是华翔集团在物流港的第二个住宅项目;
望江山.jpg
景宸府
用地面积65.73亩,容积率2.0;
物业类型为点式高层和板式洋房;
户型面积100-130㎡;
高层房价约在7500/㎡左右,洋房房价约在8000元/㎡左右;
开发商为遂宁优筑;
景宸府.jpg

2 A4 S5 o5 p% u
融创.九樾府
用地面积44.3亩,容积率2.0;
物业类型为点式高层,板式小高层;
户型面积100-130㎡;
高层房价约在6900元-7200/㎡,洋房房价约在7500元/㎡左右;
是融创进驻遂宁的第一个项目;
融创.九樾府.jpg
正黄.翡翠湾
用地面积86.33亩,容积率1.7;
物业类型为点式小高层和板式洋房;
户型面积105-145㎡;
房价约在7500元-8000/㎡;
百强房企正黄在遂宁地区的第一个翡翠系产品;
正黄.翡翠湾.jpg
山屿湖.名门
用地面积94.66亩,容积率1.6;
物业类型为点式高层和板式洋房;
户型面积103-118㎡;
楼盘未预售,价格暂未公布;
开发商为遂宁本地房企双发集团;
山屿湖.名门.jpg
金域名邸
用地面积70.05亩,容积率2.5;
物业类型为点式高层和板式小高层;
户型面积91-124㎡;
高层房价约在6800元-7300/㎡,洋房房价约在7500-7800元/㎡;
是正黄在物流港的一个刚需项目;
金域名邸.jpg
1丨地段
地段是房子的根,决定房子80%以上的价值。
地段的优劣,主要体现在配套资源的丰富度上,即一定距离范围内配套资源越丰富,地段就越好。
一般来说,配套包括购物、上学、休闲和就医四个方面。
今天的物流港,虽然有鹭栖湖公园、环湖商业购物资源、民康医院、绿然国际学校、物流港实验小学,城南客运站等配套资源。
但对于物流港这7个楼盘的购房者来说,真正被认可的硬核资源只有一个:
鹭栖湖公园(包括环湖的商业购物资源)
  n, {" }: a, H) P" u& y
所以我们认为,7个楼盘与鹭栖湖公园的物理距离以及便捷度是衡量各自地段优劣的核心指标。! n( o2 h2 S) T8 @5 x; ^4 R; m
望江山、景宸府和九樾府属于一线临湖,距离均不超过100米,其中望江山与鹭栖湖公园基本实现了无缝融合,而九樾府、景宸府则需要穿越双向4车道的北湖路。
0 a; F- U# V  P, s; C6 n+ M金域名邸、中环壹号均不临湖,但算环湖。金域名邸距离鹭栖湖约400米、中环壹号不临湖,距离鹭栖湖约600米;
, u: l0 S8 D( Z) M翡翠湾、山屿湖名门距离鹭栖湖公园已达2公里,已谈不上有关系,加不了分。虽然,翡翠湾和山屿湖名门离老城区更近,楼盘周边的升级也在展开,但依然给购房者一种前不挨村,后不着店的感觉。/ u& C9 o: \) j6 f- P
另外,作为物流港的住宅项目,交通(公路和铁路)噪音是不得不考虑的问题。
( f( M5 x. p9 U- h物流港毕竟是物流港,中环线,西宁大道、春晓路、北湖路、达祥路都是主干道,特别是西宁大道和中环线更是客货混走的“大件”路,噪音对居住的影响小不了。
( P# L* t5 g. ]/ G% a. s7个楼盘中,金域名邸、九樾府、翡翠湾、山屿湖名门受交通噪音的影响略大,景宸府、望江山、中环壹号受交通噪音的影响则略小。
$ M/ g& k& I7 R! Z& U当然,评判地段优劣还有一个简单粗暴的方法—是否被大多数人所认可。有时候“人云亦云”,往往是对的。) L, G" ~/ \* l
综合看来,7个楼盘地段的优劣顺序是:
5 D$ p( `- D2 S. c  F8 F! h( e①望江山;! n4 t2 m6 s3 u0 h: S
②景宸府、九樾府;8 w0 K+ M2 d1 a! g1 I6 [0 z
③金域名邸、中环壹号;
! `% v/ \0 b8 F' x④翡翠湾、山屿湖名门;
+ r3 m* C+ `' C( D0 @- Q  x* k(*以上内容,仅代表遂宁说房的看法,不构成购房建议)" ]! F- ^" f; d' w& Q% Q
2丨品牌
. U  M& M1 S4 f, v3 X绝大多数时候,品牌=品质=信誉2 Q+ v) Y. u" G$ [9 G/ c0 m* r5 C
所以开发商的品牌是我们购房决策的最重要维度之一。2 n' \3 ]) l$ k7 l6 W
* U2 E& O' i4 u0 c
0 c$ v) P  U9 h; V7 b: A- s
融创(九樾府);
, h4 ~: r# g* ~# H$ n8 W正黄(金域名邸、翡翠湾);
* J9 q! [6 ~- l  u9 v: b! p8 D华翔集团(望江山);! z0 G6 [6 U, G2 o
优筑(景宸府);, @0 r; s, A* r
双发(山屿湖名门);4 e- o6 z! L0 U& H# A. H* a7 n
碧桂园(中环壹号);
/ Y+ d7 V( `# p- q; {; s  @品牌看两点:
3 z6 T# k3 b( {/ t9 d" {5 P第一看实力,是否是百强;
1 M# \: v; w% b8 [' c第二看信誉,开发史上有没有“污点”;
0 Q: I! E3 \9 e; v5 \: g对于品牌,遂宁说房的排序是:3 w9 z' a: |# F9 L
①融创和碧桂园
0 j% }$ q" D, Z融创成立于2003年,2018中国房地产开发企业十强第五名,以“至臻,致远”为品牌理念,致力追求高品质的产品与服务;0 o2 c2 {' O# V5 J# l: v
碧桂园成立于1992年,中国百强房企前三甲,虽有高周转、质量门等BUG,但毕竟体量巨大,企业愿景明确,故瑕不掩瑜。* Q0 P2 z0 d& {" a
②正黄, D' k" ]8 Q, p9 w7 ]) O. t# v- O
正黄成立于2003年,2018年中国房地产百强房企,是遂宁走出的第一个百强,正心、正行、正果的价值观推动下,发展神速。( [( C5 y8 t% `8 v+ I' }
③华翔、优筑和双发
; O# p5 n) s0 y- h9 P2 _% P华翔、优筑和双发这三家房企,均属于亟待发展的中小房企,锐意进取中,未来有诸多可能。但目前看,项目不多,企业文化尚未真正稳定,经营还需定力,品牌言之尚早。! I/ z  u& R2 T6 L$ n/ r
(*以上内容,仅代表遂宁说房的看法,不构成购房建议)/ d. ]3 m, `, C( F

1 N7 {9 m+ j) Z+ p, N: Q' J
. \0 Q: q: X7 u! W, O! K8 Q3丨楼盘品质
4 w& T% }( I$ I3 D$ e什么是(楼盘)品质?
+ F; i  x. T7 O0 }4 s+ i遂宁说房在4月26日《六大门派论剑河东,谁是王者》一文中,就阐释过。1 G; y1 R. H+ s) @( P
简单说,就是让购房者住着很安逸、看着很漂亮,用着很惊喜的那些楼盘特质。: B7 n2 b/ U, A/ k. J- ^

  m' q; C- |5 q5 ~, A3 O0 \# `别人容积率3.0,而你是2.0
- c! f" `7 l, E( z别人两梯四户,而你一梯两户;
4 B. j& h, N* o5 S. l& u* t别人层高3米,而你的层高3.2米;8 s5 P; r) i6 r2 w5 h
别人电梯配西子,而你配蒂森;
! q* x; q% ]# T0 _) t8 I8 u……+ Y- |9 L' h* f; U( J
诸如以上种种,均是楼盘品质的体现。, F, y% p0 q7 M/ R2 d
毫不夸张地说,影响楼盘品质的因素多如牛毛。+ }3 I3 {  j0 r/ `% h% P9 W
比如梯户比、容积率、绿化率、车位比、建筑用材、以及电梯品牌等。
: U2 p5 H! E) H楼盘品质包含两个方面:规划设计(核心为容积率和梯户比)和建筑质量。1 D6 K/ I" W0 R. T# Y% j
建筑质量跟开发商开发理念(内驱力)和品控相关,从这些年房地产行业的相关数据来看,品牌房企房子的建筑质量普遍优于中小房企。
; h3 ~' k+ W% |# t从建筑质量角度,物流港这7个楼盘,我们可分为百强房企楼盘和非百强房企楼盘两个层级。) P6 Y2 G1 F$ V; r3 L

6 _2 e" t, I# l0 E: M+ F4 ]4 a) t. _: R7 a2 N; F
所以,就楼盘品质,我们重点考量三个维度:' q) C1 Q$ I+ {

5 |) N/ @+ m: D* p8 F- a/ U容积率高低
% w& X7 j  ~. V. O# Z, o5 g梯户比构成
8 v* I8 O0 A1 j9 Y( Q- Y建筑质量2 o  q! o7 F6 D1 M4 N, d
(说明一下:三个品质维度外,不否认绿化率、楼间距、智能化程度等因素对楼盘品质的影响,但相对来说,这些因素非关键因素)4 \2 z* h1 v' B) x% A8 K
翡翠湾:容积率1.7,梯户比构成为一梯两户+两梯四户,一梯两户占比51.5%;6 V' ^) c* [( M3 N
九樾府。容积率2.0,梯户比构成为一梯两户+两梯四户,一梯两户占比70.5%;
" O8 c; Y( K- c% G" ?山屿湖名门:容积率1.6,梯户比构成为一梯两户+两梯三户,一梯两户占比86%;
' z& {/ ^- \( S& U3 u2 w景宸府:容积率2.0,梯户比构成为一梯两户+两梯五户,一梯两户占比63.1%;" P7 Z' n- [! ?( {% \" ~' G, P2 Z
金域名邸:容积率2.5,梯户比构成为一梯两户+两梯四户+两梯六户,一梯两户占比72%;
, t1 w% P5 T  L/ s. d& D中环壹号:容积率3.0,梯户比构成为一梯两户+两梯六户,一梯两户占比30.7%;
0 i4 Q( i- p. t9 s望江山:容积率2.5,梯户比构成为两梯六户,一梯两户占比0%;( v6 F2 \& e% R6 J, F
所以,就楼盘品质而言,排序是:
+ j# X- K/ w! j/ \' X% n/ X①翡翠湾、九樾府;
& j# L- T# _6 y% G* n②山屿湖名门、景宸府、金域名邸;
, l: L$ J' L0 s" j! y9 I6 U③中环壹号、望江山;
, c, Z; t* }  U0 W7 E" G6 K(*以上内容,仅代表遂宁说房的看法,不构成购房建议)) H* u( o9 D( @

0 r3 n0 V% b/ i- g2 H不谈房价的比较分析都是耍流氓!
/ |( w. \. S9 h' N& _! ]品牌、品质和地段若没有对应到房价上,价值就无从谈起。
% G5 H) g8 y) O& x但我们为什么没有结合房价分析7个楼盘的性价比呢?: G0 I" S0 B, z' T
原因简单:7个楼盘经过大半年(2018年10月至今)的市场“折磨”和购房者的“吊打”后,房价已惊人地相似(7000-7500元/㎡为主流),7个楼盘如今的房价,与楼盘自身基本是匹配的。
7 C! W" h0 S; @6 Q' B# {8 G9 t8 i7个楼盘的房价,已锚在同一区间,价值看品牌、品质和地段即可!$ n7 X! M. x5 h1 M+ X3 C) s* @
, g+ c9 F! T; B/ J( h$ _0 Y( e
购房是一次对家的陈情!
4 T" a0 I! s1 f- |每个楼盘都有自己的“粉”! |0 M' x* N5 S0 {! n& G4 G
每个购房者都有自己的“菜”
! G" Q" q9 s; ]8 ^; Z0 d购房如相亲,没有最好,只有最对!8 t0 A/ e, p6 Y, c- G- N6 H# T0 ^
对上了眼,所有基于品牌、品质和地段的分析都只是一个“屁”!来源:遂宁说房
) g# p- a* ]1 c, r9 v5 U  D0 f3 n% O! k. w
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分析得如此清楚,可惜对我来说晚了点* ]4 r( h" w# N  e6 d
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好透彻
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不是吧降了啊
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发表于 2019-5-29 08:56:38 | 显示全部楼层
望江山背后是被挖掉半边的山,那个风景有点惨。
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发表于 2019-5-29 09:11:05 | 显示全部楼层
远成的商业位置没选对,导致现在成了烂尾楼了,一大悲哀
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[LV.2]偶尔看看I

天啊,这个楼面价一千多的赚惨了
3 f) q! h) R( o
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[LV.10]以坛为家III

分析得很到位,要是这个推文能早出来一年,物流港的业主会感谢你的!
3 Q3 j/ w  a& n
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[LV.1]初来乍到

你随意转载至少得把出处发出来吧,这是微信公众号遂宁说房的文章!
( u2 O; _7 R7 m8 i
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好像都是统一价格了?; V& ~* E( s. [
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中国500强公司落户恩施立讯精密工业(恩施)有限公司招人啦!
7 o8 Y2 O8 Q6 @  r, i. W浏览次数:1271 来源: 发布日期:2019-01-16 【字体:大中小】
. h, {1 _# O6 n9 Z5 d* y7 v6 J恩施晚报讯(全媒体记者刘学成)1月15日上午,立讯精密工业(恩施)有限公司招工服务工作州、县、乡、村四级视频会议召开。州委、州政府相关领导在全州主会场出席会议并讲话,县市、乡镇设分会场。
" `4 ?  \9 F, d$ q& A州委、州政府招商引进的立讯精密工业有限公司,作为行业内的大型龙头企业入驻恩施,可以带动相关上下游配套产业企业落户落地,能迅速提升我州相关产业的整体水平,改善恩施产业结构,提升我州产业发展水平,提供就近就业岗位,带来直接的税收收入(立讯公司平均每人可创造产值50万元,2万人可创造产值100亿),发挥巨大的社会效益、经济效益、民生效益。
5 W6 [3 k7 a; d6 q" ~; ?) X/ W根据用工计划,该公司在我州要在2019年6月前完成招工任务1.2万人(转移输送到江苏昆山、江西吉安跟班培训),7月至12月底完成招工任务0.8万人,全年共计需要完成2万人的招工计划。根据各县市常住人口和劳动力转移人口情况,按比例、按时限向县市分解全年目标任务。从现在开始,各县市要迅速向恩施立讯组织输送人员,到2月14日(农历正月初十)要完成全年目标任务的30%、即招工6000人。
0 y* {6 l6 [. N7 {9 I根据恩施立讯用工计划和对员工跟班培训安排,2019年6月前招录的1.2万人将转移输送到江苏昆山、江西吉安跟班培训,7月至12月底招录的0.8万人也有部分员工将转移输送到江苏昆山、江西吉安跟班培训
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[LV.7]常住居民III

发表于 2019-5-29 15:42:37 | 显示全部楼层
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发表于 2019-5-29 15:54:10 | 显示全部楼层
中环一号楼面价最低。牛B
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翡翠湾去年9100+购入的飘过。哭晕在厕所
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各有优点 缺点
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发表于 2019-7-30 10:31:09 | 显示全部楼层
上次正黄的6500,感觉可以买。
  O. |5 G* F9 I9 ?4 X& E; ^$ h" ^, C4 f! a: Z0 K
现在涨价了没得?
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现在 高新 规划出来了 中环一号 华翔城  位子巴适哦
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发表于 2019-7-30 18:17:31 | 显示全部楼层
碧桂园也不是真正的碧桂园,卖的资质而已
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ZHAOX200607 发表于 2019-7-30 18:17
4 }1 K  l% ~; _: J% q; H( Z& ~碧桂园也不是真正的碧桂园,卖的资质而已

7 Y+ F1 V* y6 {( S( w3 ~$ y% |外面开发商都是这个模式 * J$ x( D! V/ h/ q$ A
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