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不执著财经 作者简介：独立 理性 犀利财经时评 上海富大集团首席经济师 知名财经评论家 青云计划获奖者
本轮房价上涨周期，始于2015年下半年，到今年底已有3年了。先是以深圳为代表的一线城市领涨，部分二线城市随后跟进，再后来二线城市普涨，三四线城市也开始上涨，最后就连五六线城市房价也要轮涨一遍。
现在中国房价洼地几乎已经没有了，本轮房地产下跌行情就要开始了。这与A股发动行情一样，先拉中小盘股、再拉升大盘蓝筹股，最后涨到头时，再拉升绩差股、ST股票等，所有板块都拉升一遍，便宣告终结。
导致之前二三四线城市房价上涨都有不同的原因：先说二线城市，主要是摇号买房、人才引进战略。当摇号买房政策一出台，不管需不需要买房，大家都抢着去排队摇号，甚至上演了七万人争抢一千五百个新房。此外，还有人才引进战略，一些城市规定大专以上学历可能入户，于是大量外来人口申请落户，导致当地房价被炒高了。
再说，三四线城市，地方政府为了完成去库存目标，发改委授意国开行通过PSL的方式，向国开行发放贷款，专门从事棚改货币化安置，于是棚改居民手里拿到了大量的现金，跑到周边去买楼，结果当地房地产盘子本来就小，一下子购房需求涌入，导致了房价的大涨。
不过，现在情况有变，二线城市的摇号买房，现在主要向无房户倾斜，先解决当地没房产的家庭居住问题。人才引进落户的门槛也在提高，很多二线城市规定要博士以上人才。而对于一些前期房价上涨较快的三四线城市，因去库存接近尾声，国务院发文宣布货币化安置将改为实物安置。
未来三年，由于之前的利好消息已经退出，二三四线城市房价将呈现分化，总体来说，是由原来的投机性需求为主，逐渐变为刚需购房为主。我们估计，如果房地产调控政策持续下去，美联储货币政策持续收紧，房贷利率继续上行，很可能房价会发生以下的结局。
第一类，对于二线城市来说，受到房地产调控的限购、限售压制，二手房价很难断涯式下跌，但是每年以15-20%的速度下跌，事实上，现在很多二手房业主通常也是降价几十万，以求出售。房价逐步由当地刚需购买力说了算。
第二类，三四线城市下跌将呈现分化趋势，一些在一线城市周边的（北京除外），人口流入量大，竞争力强，基础设施完善，GDP排名靠前的城市，房价降幅可能慢一些。而远离热点城市，且人口流出大于流入，竞争力一般，基础设施薄弱，GDP排名靠后的三四线城市房价可能会出现断涯式下跌。
未来3年房价上涨这种事情就不要去想了，因为各地房价已涨了3年多，不可能一直涨下去的，总要有调整的需求。至于未来各城市房价会跌去多少，我们认为，未来房价将呈现严重的分化。有的可能跌得慢一些，有的房价直接从终点再回到起点。总之，中国房地产正步入由投机炒作为主转向刚性购房为主，未来房价涨跌由当地刚需收入波动来决定。房价不仅不会上涨，而且出现长期调整的概率非常大。
房价由几年前的卖方市场逐渐转为买方市场！
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