遂宁房价若全城8折“优惠”，哪些项目会血亏？

细雨霏霏 · 发表于 2018-9-17 19:26:09

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  2018年以来，保利、万科、龙湖等近十家地产巨头相继改名，去地产化。

  而前不久，带头大哥恒大，以最低74折的优惠，继2015年后，再次领跑全国楼市的促销活动，不少小弟也蠢蠢跟跑。

  至此，中国楼市基本进入了一个软性调整期，以价换量是大趋势。

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  在《比东哥更生猛的是许哥，启动全国房价杀手锏，小弟遂宁敢不跟吗？》一文中，遂宁说房的观点很明确：

  在政策、资金、市场的重重压力下，日渐清淡的遂宁楼市，必然会跟上恒大的脚步。

  对此，有业内朋友表示：遂宁楼盘开发成本高，很难做出大幅“优惠”。

  遂宁的楼盘项目，成本真的很高吗？

  若跟恒大一样做8折左右的优惠，这些项目真的会亏本？

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  为了便于分析，我们选取遂宁楼市当下最热的8个明星项目作为样本。

  分别是河东新区的置信丽府、碧桂园天誉、保利养生谷、中铁蓝珀江宸和金科香山，以及物流港的翡翠湾、中环壹号和景宸府。

  8个明星项目，打8折后房价是多少呢？看下表：

  几个明星项目8折后的房价，我们清楚了，但若以8折的房价进行销售，他们会不会亏本呢？

  这就需要看项目各自的综合成本了。

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  一个房地产项目的综合成本主要由地价、前期开发费、建安费成本、大小配套费、管理费、财务成本和税费组成。

  楼面地价：均按土地拍卖的成交价计算，因天誉是转让地块，楼面地价暂估算为4000元/㎡。

  建安成本：香山、保利养生谷、翡翠湾为纯洋房，建安成本估算为1400元/㎡外，其余的项目均估算为1550元/㎡。

  大小配套费：香山、保利养生谷、翡翠湾为洋房社区，容积率较低，大小配套费估算为450元/㎡外，其余项目均估算为400元/㎡。

  管理费：按销售房价的2.5%计。

  财务成本：按土地成本和建安成本6%计年利率，计息期为一年半。

  税费：按销售房价的11%计。

  8折优惠后，几个项目的综合成本分别是多少呢？

  由上表可见，8折后的综合成本：中铁蓝珀江宸为9143元/㎡，置信丽府为8967元/㎡，碧桂园天誉为9475元/㎡（加了1000元的装修成本），保利养生谷为3858元/㎡，金科香山为6593元/㎡，正黄翡翠湾为6466元/㎡，中环壹号为4599元/㎡，景宸府为4937元/㎡。

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  有了综合成本，接下来，我们就可以得出各个项目的净利润和净利润率。

  净利润 = 销售价格-综合成本；

  净利润率 = 净利润/综合成本；

  房地产项目通常净利润率在15%-20%之间，能达到20%以上的，算相当不错了。

  所以，从如今各个项目对外的牌面房价来看，丽府、翡翠湾房价8折优惠后，净利润率已经为负，面临亏本。蓝珀江宸房价8折优惠后，净利润率仅13.75%。

  所以，丽府、翡翠湾和蓝珀江宸三个项目，仅从成本角度来讲，显然做不了8折优惠。

  剩下的5个项目，房价8折优惠后，净利润率从高到低，依次是保利养生谷86.63%、中环壹号39.16%、景宸府37.74%、香山21.34%、天誉16.46%。

  这5个项目，理论上讲，搞8折优惠没有任何压力，甚至个别项目8折后再8折都是没有压力的。

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  不过，以上各个项目综合成本的模拟分析，相关数据多为估算，结果仅作参考。

  我们只是想通过模拟分析，从成本的角度，看看遂宁的楼盘项目，有没有追随恒大的资格。

  实际上，价格是否8折优惠，市场供需才是关键。就像环京楼市，在供需急剧失衡的情况下，房价5折也是完全可以的。到那时，成本算个屁，能活着就是最大的幸福了。

  对于房价8折优惠，我们刚需虽然满怀期待。

  但就遂宁楼市目前的情况而言，未来半年内，开发商可能都不会轻易祭出8折。

  而半年后，或一切皆有可能，我们拭目以待吧！
来自: iPhone客户端