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[楼市杂谈] 遂宁房价若全城8折“优惠”, 哪些项目会血亏?

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[LV.5]常住居民I

发表于 2018-9-17 19:26:09|来自:浙江 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式

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  2018年以来,保利、万科、龙湖等近十家地产巨头相继改名,去地产化。

  而前不久,带头大哥恒大,以最低74折的优惠,继2015年后,再次领跑全国楼市的促销活动,不少小弟也蠢蠢跟跑。

  至此,中国楼市基本进入了一个软性调整期,以价换量是大趋势。



                                 1
  在《比东哥更生猛的是许哥,启动全国房价杀手锏,小弟遂宁敢不跟吗?》一文中,遂宁说房的观点很明确:

  在政策、资金、市场的重重压力下,日渐清淡的遂宁楼市,必然会跟上恒大的脚步。
20180917200853153718356834646.jpg
  对此,有业内朋友表示:遂宁楼盘开发成本高,很难做出大幅“优惠”。

  遂宁的楼盘项目,成本真的很高吗?

  若跟恒大一样做8折左右的优惠,这些项目真的会亏本?



                         2
  为了便于分析,我们选取遂宁楼市当下最热的8个明星项目作为样本。

  分别是河东新区的置信丽府、碧桂园天誉、保利养生谷、中铁蓝珀江宸和金科香山,以及物流港的翡翠湾、中环壹号和景宸府。


  8个明星项目,打8折后房价是多少呢?看下表:
201809172008531537183568357128.jpg
  几个明星项目8折后的房价,我们清楚了,但若以8折的房价进行销售,他们会不会亏本呢?

  这就需要看项目各自的综合成本了。



                       3
  一个房地产项目的综合成本主要由地价、前期开发费、建安费成本、大小配套费、管理费、财务成本和税费组成。

  楼面地价:均按土地拍卖的成交价计算,因天誉是转让地块,楼面地价暂估算为4000元/㎡。

  建安成本:香山、保利养生谷、翡翠湾为纯洋房,建安成本估算为1400元/㎡外,其余的项目均估算为1550元/㎡。

  大小配套费:香山、保利养生谷、翡翠湾为洋房社区,容积率较低,大小配套费估算为450元/㎡外,其余项目均估算为400元/㎡。

  管理费:按销售房价的2.5%计。

  财务成本:按土地成本和建安成本6%计年利率,计息期为一年半。

  税费:按销售房价的11%计。

  8折优惠后,几个项目的综合成本分别是多少呢?
201809172008531537183568363818.jpg
  由上表可见,8折后的综合成本:中铁蓝珀江宸为9143元/㎡,置信丽府为8967元/㎡,碧桂园天誉为9475元/㎡(加了1000元的装修成本),保利养生谷为3858元/㎡,金科香山为6593元/㎡,正黄翡翠湾为6466元/㎡,中环壹号为4599元/㎡,景宸府为4937元/㎡。

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  有了综合成本,接下来,我们就可以得出各个项目的净利润和净利润率。

  净利润 = 销售价格-综合成本;

  净利润率 = 净利润/综合成本;
201809172008531537183568369715.jpg
  房地产项目通常净利润率在15%-20%之间,能达到20%以上的,算相当不错了。

  所以,从如今各个项目对外的牌面房价来看,丽府、翡翠湾房价8折优惠后,净利润率已经为负,面临亏本。蓝珀江宸房价8折优惠后,净利润率仅13.75%。

  所以,丽府、翡翠湾和蓝珀江宸三个项目,仅从成本角度来讲,显然做不了8折优惠。

  剩下的5个项目,房价8折优惠后,净利润率从高到低,依次是保利养生谷86.63%、中环壹号39.16%、景宸府37.74%、香山21.34%、天誉16.46%。

  这5个项目,理论上讲,搞8折优惠没有任何压力,甚至个别项目8折后再8折都是没有压力的。



                         5
  不过,以上各个项目综合成本的模拟分析,相关数据多为估算,结果仅作参考。

  我们只是想通过模拟分析,从成本的角度,看看遂宁的楼盘项目,有没有追随恒大的资格。

  实际上,价格是否8折优惠,市场供需才是关键。就像环京楼市,在供需急剧失衡的情况下,房价5折也是完全可以的。到那时,成本算个屁,能活着就是最大的幸福了。

  对于房价8折优惠,我们刚需虽然满怀期待。

  但就遂宁楼市目前的情况而言,未来半年内,开发商可能都不会轻易祭出8折。

  而半年后,或一切皆有可能,我们拭目以待吧!
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该用户从未签到

发表于 2018-9-18 10:33:52|来自:浙江 | 显示全部楼层
呵呵!保利拿地便宜,是要负责打造一个花卉公园,这是要算成本的吧.
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该用户从未签到

发表于 2018-9-17 19:29:57|来自:浙江 来自手机 | 显示全部楼层
最近的房产行业不太乐观了
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该用户从未签到

发表于 2018-9-18 00:39:51|来自:浙江 来自手机 | 显示全部楼层
没事,春节来了
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发表于 2018-9-18 08:02:41|来自:浙江 来自手机 | 显示全部楼层
楼主讲解如此精细把每一个楼盘成本价精确到个位,某些楼盘的利润空间如此之大
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该用户从未签到

发表于 2018-9-18 08:05:59|来自:浙江 来自手机 | 显示全部楼层
楼主的意思是:莫做梦房价会跌,赶紧买。房价会一直涨,买到就是赚到。
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[LV.2]偶尔看看I

发表于 2018-9-18 08:39:20|来自:浙江 来自手机 | 显示全部楼层
作者绝对买了好几套了
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发表于 2018-9-18 09:05:46|来自:浙江 来自手机 | 显示全部楼层
八折够?5折都有可能
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[LV.1]初来乍到

发表于 2018-9-18 09:23:22|来自:浙江 | 显示全部楼层
这么分析数字如此清楚,不过房地产再怎么打折应该也不会亏血本吧,没人会做倒贴的生意
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该用户从未签到

发表于 2018-9-18 09:28:13|来自:浙江 | 显示全部楼层
八折后的价格对于那些刚需的人还是很划算了,要是五折价格对于我们这种穷人来说也欣慰买得起了
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发表于 2018-9-18 10:07:48|来自:浙江 来自手机 | 显示全部楼层
我觉得后期可能要免费送
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发表于 2018-9-18 10:24:03|来自:浙江 | 显示全部楼层
ZF的土地款和税费占了大头啊,建筑和管理成本算下来不超过3000块
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发表于 2018-9-18 10:33:17|来自:浙江 | 显示全部楼层
纸风筝 发表于 2018-9-18 10:07
我觉得后期可能要免费送

不得吧,开发商疯了
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[LV.1]初来乍到

发表于 2018-9-18 11:22:37|来自:浙江 | 显示全部楼层
再等等吧,看到底会不会降价了
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发表于 2018-9-18 12:51:10|来自:浙江 | 显示全部楼层
现在看年底有没有优惠更多的







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发表于 2018-9-18 13:26:10|来自:浙江 来自手机 | 显示全部楼层
燕塔 发表于 2018-9-18 10:33
不得吧,开发商疯了

哈哈,以后要斗地主分田地
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发表于 2018-9-18 15:11:06|来自:浙江 | 显示全部楼层
心悦每一天 发表于 2018-9-18 08:02
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房产商肯定是不得让自己吃亏的
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[LV.6]常住居民II

发表于 2018-9-18 16:54:04|来自:浙江 | 显示全部楼层
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发表于 2018-9-18 17:22:07|来自:浙江 | 显示全部楼层
还好我们乡头还有地有房,其实回乡下住还安逸些,也不远空气还好
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发表于 2018-9-19 09:17:13|来自:浙江 | 显示全部楼层
五折后买房的人肯定都要开始排队了
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