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近两年，全国楼市上演了一出让人始料未及的惊天大戏，一二线城市强势领涨，三四线城市相继跟涨，横向到底，纵向到边，无一幸免。
站在此轮房价暴涨的风口，遂宁房价御风而起，足足翻了一番。遂宁房价还能再飞一会吗，能飞多远？这是所有人都非常关注且必须面对的现实问题。
很遗憾，我不认为有人能给出准确答案。
宏观经济环境、货币政策、房产税、土地供应、产业升级、地方发展思路、人口迁移……但凡你能想到的一切因素几乎都跟房价息息相关。影响房价走势的变量太多，很难对特定城市的房价变化进行量化分析。
但这并不意味着不能对某个城市与周边城市房价对比变化趋势作大致判断。楼市有个隐形定律：短期看金融，中期看土地，长期看人口。
当前，城市抢人激战正酣，我就从人口角度粗略对遂宁与成渝房价对比变化趋势作一个粗略研判（注：是对比变化趋势，不是遂宁房价变化趋势）。
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关于“抢人大战”
当前，国内一二的线城市间的“抢人”大战硝烟四起，深圳、广州、天津、杭州、武汉、成都、南京、郑州、西安、合肥等大城市纷纷加入战局。为了吸引北京上海的外溢人口和三四线城市的高素质人群，这些曾经傲娇无比的城市罕见地降低姿态，送房子、给补贴、免租金……各类颇为诱惑的落户新政层出不穷。
面对大城市“我家大门常打开，开放怀抱等你”的真诚和热情，国内年轻人纷纷用脚投票，迅速找到了自己心仪的归宿。
事实证明，参与抢人大战的各个城市战果颇丰。2017年西安常住人口增加了70.19万、深圳61.99万、广州45.49万、杭州28万、重庆26.73万、成都12.97万，其他城市也实现了不同程度的人口增长。
大城市为什么要抢人？
21世纪最贵的是什么，人才。在抢人大战持续升级的当下，这句曾经风靡全国的台词显得颇有远见。从2012年开始，我国15岁-65岁人口数量持续减少，这意味着刘易斯拐点已经来临。而随着中国人口红利的逐渐消失，劳动力-这种基本的生产要素在经济发展中的作用显得愈发重要。所以，抢人就是在抢未来。
大城市抢的是哪里的人？
一方面抢夺京沪外溢人才，另一方面抢夺三四线城市的高素质人才。一二线城市人口不断增加，相对应的则是三四线城市人口的持续流出。
与北京上海因人口控制战略导致的人口外溢相比，三四线城市因综合竞争力不足而导致的人口流失则多少显得有点无奈和尴尬，更何况北京上海在招募全球顶级人才方面的努力从来没有停止过。人口流失，流失的是城市竞争力。
更让人忧虑的是，在马太效应的催化下，城市分化正在快速发生，强者愈强、弱者愈弱已成为大家预测未来城市经济版图的基本共识。
面对大城市的来势汹汹，三四线城市毫无还手之力，且目前似乎并无任何迹象可以表明，三四线城市有逆袭的空间和可能，即便是带有浓郁出世气质的观音故里-遂宁也无法置身事外。
2010年，遂宁的户籍人口和常住人口分别是378.68万和325.53万；2015年是378.75万和329万，2016年是377.93万和329.80万，2017年是369.48万和323.59万。
从官方公布的数据，我们可以看出，十二五期间，遂宁户籍人口比较稳定，常住人口增加了接近4万人；2015年和2016年，户籍人口缓慢减少，常住人口缓慢增加；
但2017年遂宁户籍人口和常住人口陡然减少，减幅分别高达8万和6万余人。
不管数据是准确、失真亦或是因统计口径发生变化而出现显著差异，我们都可以得出一个基本结论：遂宁人口正在以较快速度流失。
这个事实也在另一条新闻里得到了印证，在2017年成都新增户籍人口来源地中，遂宁以一个人口小市的身份，“跳起摸高”领先省内部分人口大市，拿到了全川第五的“骄人战绩”。
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遂宁“抢人”未来分析
在此背景下，遂宁能留住那些即将背起行囊的本地人吗？能吸引那些还在驻足彷徨的外乡人吗？
影响人口迁徙的因素有很多，产业发展、基础设施、城镇化率、商业配套、教育医疗、人文环境、城市生态、生育率等，不一而足。鉴于基础设施、商业配套、公共服务甚至人文环境在很大程度上是由经济发展水平决定的，而决定经济发展最重要的因素又是产业发展；另外，川渝地区生育率差别不算大。
所以，我重点从产业发展、城市生态、城镇化三方面分析遂宁未来城镇人口变化。
（一）产业发展方面
十九大报告中指出：“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，加快农业转移人口市民化”。目前，国务院共先后批复了8个国家级城市群，分别是：长江中游城市群、哈长城市群、成渝城市群、长江三角洲城市群、中原城市群、北部湾城市群、关中平原城市群、呼包鄂榆城市群。
2018年6月22日，中国社科院和经济日报共同发布了一份重磅报告-《中国城市竞争力报告》。报告提到，城市群之间和城市群内部发生产业空间重构。
在城市群之间，制造业向中部城市群集聚，高端服务业向东部发达城市群集聚，非城市群内城市制造业向城市群集聚，产业结构趋于低端服务业化。
在城市群内部，成熟城市群内核心城市趋于高端服务业化，制造业向周边扩散；成长中城市群内核心城市通过外引内聚实现制造业加速集聚。
从这份报告里我们可以得出三个结论:
1、不同城市群之间产业协同发展趋势正在形成，成熟城市群高端服务业正在日益壮大，成长中城市群制造业则在加速崛起；
2、非城市群内城市制造业正在萎缩，仅剩低端服务业苦苦支撑；
3、成熟城市群内的核心城市资源要素在向周边及其他地区外溢，而成长中城市群核心城市的单核集聚效应不断强化，还没有达到产业外溢利好周边城市的发展阶段。
成渝城市群属于典型的成长中城市群，成都与重庆都是特大城市，但在两城之间居然形成了一片经济塌陷区，没有培育出一个规模较大的区域中心城市，号称川渝第二城的绵阳2017年GDP仅为2075亿，尚不足成都的六分之一。
我们再来看看成熟城市群-长江角城市群2017年经济数据，在此城市群包括的26城中，上海GDP已破3万亿，南京、苏州、无锡、杭州4城破万亿，宁波、常州、南通、盐城等7城破5千亿，镇江、泰州、嘉兴等7城破2千亿，2千亿以下城市仅有7座。
通过对比不难看出，两个城市群之间的差距可谓判若云泥，这与之前得出的结论基本一致。成都和重庆还处于单核集聚阶段，强大的虹吸效应使两城占据并吸附了大量的资源要素，这不仅没有形成对周边城市的辐射和反哺，反而在一定程度上压缩了周边城市的发展空间。
有强大的产业，才能提供足够多的就业机会，自然也就能吸引更多的人口。
遂宁的经济发展阶段与由资源禀赋形成的比较优势，决定了其在当前及今后很长一段时间内应以发展工业为主。遂宁能否在工业发展中脱颖而出,我认为主要取决于3个因素（未来人工智能有可能带来的虚拟办公和远程共享对城市经济和人口布局的影响不在分析范围）。
因素1：中国产业升级能否顺利完成。
当前，我国生产成本快速上涨，面临较大的企业外迁压力，事实上这种情况正在频繁上演，外资撤离中国就是例证。
一方面，大量企业迁至劳动力更为廉价的越南、印度等地。另一方面，发达国家正在重新审视制造业的重要性，美国喊出了制造业回归的口号，而页岩气革命带来的能源价格下跌及工业机器人的日渐普及，为制造业回流扫清了障碍。旧动能正在变弱，若新动能不能及时接力，中国经济很可能会陷入中等收入陷阱。
中央政府当然意识到了形势的严峻，审时度势作出了“我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段”的重要论断，无论是以“三去一降一补”为主要内容的供给侧结构性改革，还是以振兴高端制造业为主要目标的中国制造2025，都是为了实现新旧动能转换，解决当前发展不平衡不充分的问题。
中国若能顺利实现产业升级，则便为制造业从东部向中西部的梯度转移铺平了道路，为成渝从单核集聚迈向产业外溢创造了条件，也为遂宁获得持续发展动力提供了可能。
因素2：对成渝城市群产业布局的顶层设计。
打造城市群的关键在于实现产业链在各城市间的纵深分工，若不能有效解决城市群内各城市各自为政和产业趋同问题，则城市群只是一个停留在空间上的概念。城市群往往覆盖了不同城市、甚至不同省份，强有力的顶层设计就显得尤为重要。
2016年4月12日,国务院批复同意《成渝城市群发展规划》,明确了“全国重要的现代产业基地、西部创新驱动先导区、内陆开放型经济战略高地、统筹城乡发展示范区、美丽中国的先行区”的战略定位。
遂宁作为重要节点城市的功能定位为：重要综合交通枢纽和现代产业基地，现代生态花园城市。这为遂宁的产业发展指明了方向，
因素3：遂宁的主动作为。
国家发展和城市群规划等宏观层面问题的解决也只是为遂宁的发展提供了土壤，遂宁发展的关键还在于自身的战略眼光和主观努力。
当前，遂宁着力发展的主导产业是“4+2”：电子信息、机械与装备制造、锂电及新材料、精细化工四大成长型产业，食品饮料、纺织服装两大传统优势产业。
林毅夫教授在他的新结构经济学中提出了“有为政府”的概念，指出政府应该把主要精力放在“增长甄别和因势利导”两个方面。增长甄别，即政府负责甄别符合当地潜在比较优势的产业。遂宁的土地、劳动力等生产要素成本低廉，资本、技术相对短缺，主要定位是配套成渝。下面，我重点分析一下更能代表遂宁未来的四大成长型产业是否符合遂宁的比较优势。
1、电子信息。这是国民经济支柱产业之一，对推动中国经济转型升级、迈向全球价值链中高端具有重要意义。2017年，我国进口最多的不是石油，而是集成电路，进口额达到惊人的2600亿美元。中兴之痛诊断出了中国产业的“芯脏病”，但也透露出，大量高附加值进口产品的国产化替代恰恰蕴藏了产业升级的重大机遇，不仅是集成电路,液晶面板等高技术产业也有着广阔的发展空间。
成都和重庆几乎毫无悬念地同时把电子信息作为支柱产业，且都提出打造万亿级规模的目标。格罗方德、德州仪器、英特尔、戴尔、京东方等行业巨头的落地，表明成都在该领域的宏伟目标并非空中楼阁。重庆的电子信息产业基础雄厚，笔记本电脑产量占全球1/3，2017年产业规模已达5700亿元，距万亿规模并不遥远。
遂宁地处黄金节点，有着良好的区位优势，在配套成渝方面大有可为。2017年，遂宁市63户规模以上电子信息企业实现产值181.5亿元，成功培育出了志超科技、广义微电子、创维电子等一批规模较大、市场竞争力强的龙头企业，初步建成了西部电子元器件、新光源和电路板三大制造中心。总体上具备了一定的产业基础，这不仅为当下吸引其他电子企业入驻创造了有利条件，也可使未来在与其他城市竞争成渝转移产业承接当中占据主动。
2、机械与装备制造业。我们重点分析汽车整车及零部件制造。2017年，成都汽车产量破百万辆，目标剑指国际汽车城，重庆汽车产量更是高达299.82万辆，全国占比10.33%。
近年来，遂宁成功引进了安居江淮汽车、射洪绿然新能源等龙头企业。四川江淮汽车已逐步实现从配套到整车生产的全链条本地化生产，同时，在市场前景广阔的新能源汽车领域，遂宁也已经完成了从研发到整车生产的产业布局。2017年，遂宁拥有规模以上汽车及零部件生产企业28户，实现产值55亿元，汽车制造业已成为拉动全市经济增长的重要动力。
与电子信息产业类似，成渝地区汽车产业一片蓬勃，遂宁汽车产业前景可期。
3、锂电及新材料。锂电作为最具爆发力的新材料之一, 应用领域极其广泛，属于重要的战略性新兴产业。随着新能源汽车产业的快速发展，锂电池行业也必将进入加速增长通道。
遂宁市锂电及新材料产业较国内其他地区先行一步，区域内的天齐锂业是国内最大的锂电新能源核心材料供应商、全球领先的矿石提锂生产商。目前，射洪县和安居区都正在依托天齐锂业资源优势打造锂电产业园，其中射洪县锂电产业基础更好。
2018年5月份，由四川路桥集团投资60亿打造的年产5万吨锂电池正极材料和年产10万吨正极材料前驱体项目也正式落户射洪。目前，全市锂电及新材料产业规模仍然较小。2017年，产值尚不足百亿，仅有67.3亿元，但增速达32.7%，发展空间相当广阔。
4、精细化工。遂宁发展精细化工产业最大的优势是拥有得天独厚的天然气资源。磨溪区块龙王庙组气藏探明储量4403.83亿立方米，技术可采储量3082亿立方米，为国内同类型之首，是迄今为止我国发现的年代最古老、单体规模最大的气藏。
突出的资源禀赋，为相应的产业发展奠定了坚实基础。2015年9月，中石油与遂宁共同出资组建的合资公司—中石油遂宁天然气净化有限公司正式落地安居区，目前该公司年净化天然气能力达到100亿立方米以上。此外，大英县的精细化工产业也初具规模。2015年，遂宁精细化工产业产值达243.5亿元（2017年官方公布数据是31.4亿元，估计有误，实际数据应该已破300亿）。
如果能充分发挥巨大的资源优势，积极引进具有大型化工生产能力的企业集团和关联性强的配套企业，布局全产业链和重点突出的产业环节，把有效资源优势转化为经济发展动能，那天然气产业成为全市重量级工业支撑点指日可待。
综上所述，四大成长型产业遂宁比较优势，虽然，目前规模尚小，但发展的宏观产业环境良好，含金量较高，且增长很快，这为遂宁未来发展创造了较大的想象空间。
（二）生态建设方面
上海交通大学的陆铭教授在他所著的《大国大城》里面表达了一个观点：大城市应负责赚钱养家，小城市则负责貌美如花。大城市在经济发展方面高歌猛进，小城市则在生态环境方面现世安稳。这与大众的认识也基本一致，之前网上有过关于“选择城市还是选择生活”的讨论。大城市才叫城市，小城市则代表生活。
毋容置疑，小城市不管是被吸血还是被反哺，在城市群的经济版图里面注定只能是配角，但在“生态”版图里面难道就是主角吗？或许以前是，但现在一切都在发生变化。
在传统认识当中，相比小城市，大城市的短板在于无解的拥堵、糟糕的空气及城市绿地空间缺乏等。
先说说为人诟病的堵车。网络上调侃京沪拥堵的段子铺天盖地，其他大城市即使情况好一点，也只是五十步笑百步。大城市病确实难解，但也并非无解。
事实上，在治愈大城市病方面，国内大城市从未停止努力和尝试，比如狂飙突进的地铁建设及2016年2月街区制推广意见的提出。虽然街区制因推行阻力过大导致落地效果不佳，但国外的经验完全可以证明大城市病是可以通过技术进步和管理优化来解决的。除了修地铁、建马路等传统技术手段外，近年来智慧城市建设力度正在不断加大，无人驾驶领域也是捷报频传，大城市告别拥堵的日子应该并不遥远。
再说说雾霾。大城市雾霾更严重是不争的事实。雾霾的主要成因是汽车尾气、工业生产排放的废气。随着新能源车的大力推广及堵车问题的日渐缓解，汽车尾气或许将不再与污染有关。另外，大城市是中国产业升级的领头羊，主要以发展第三产业和中高端制造业为主，污染相对较小，工业废气问题也将会得以有效解决。2017年L总理亲自将“坚决打好蓝天保卫战”写入报告，更是为解决雾霾问题打了一针强心剂。若把目光放远一点，大城市的雾霾或许很快会成为历史。
最后说说城市绿化。很多人有一个误解：大城市寸土寸金，政府为追求土地利益最大化，不愿打造公园绿地，只想投入钢筋水泥。但事实真的是这样吗？我们来看看雄安新区、深圳、成都、重庆四个城市的绿化建设及规划情况。
《 河北雄安新区规划纲要》里面提到未来的雄安将实现森林环城、湿地入城，3公里进森林，1公里进林带，300米进公园，街道100%林荫化，绿化覆盖率达到50%，人均公园绿地面积达到20平米；根据深圳统计局公布的数据，截至2017年底，深圳全市公园总数达到942个，比2016年增加了21个，建成区绿化覆盖率为45.1%，人均公园绿地面积超过16平米；2017年3月28日，成都龙泉山城市森林公园建设正式启动，其定位是“世界级品质的城市绿心，国际化的城市会客厅”，总面积达到了惊人的1275平方公里。2018年重庆市政府工作报告中提出：重庆将筑牢长江上游重要生态屏障，森林覆盖率提高到55%左右，城市建成区绿化率达到45%以上。
不难预测，未来大部分大城市不仅财富遍地，也会花香鸟语。
近年来，绿色毫无争议地成为遂宁最为醒目的标签。无论是绿色经济遂宁会议的定期举办，还是严格的项目准入生态关口，都在静静地诉说着这座城市对于绿色的衷爱与坚持。
宁要绿水青山，不要金山银山；绿水青山就是金山银山。在绿色已经成为经济发展底色的当下，过去数十年，遂宁历届党委政府“一张绿色蓝图绘到底”的战略定力显得颇为难得。
2017年，遂宁市人民政府办公厅印发了《加快推进森林城市建设工作方案》。主要目标有：2020年全市森林覆盖率达到35%，中心城区绿地面积达到2800公顷，绿地率达到38%；绿化覆盖面积达到3150公顷，绿化覆盖率达到45%；公园绿地达到664.8公顷，人均公园绿地达到9平方米。
从以上数据来看，遂宁跟之前提到的大城市比，可谓难以望其项背。遂宁生态本底良好，中心城区环绕于两山三水之间，处境尚且如此，其他小城市与大城市的差距之大更是可想而知。
长远看，遂宁中心城区的公园绿地建设依然任重道远。但遂宁有两点的优势。
1、中心城区水域面积足够大。观音湖波光粼粼、横无际涯，面积达西湖4倍之巨，是遂宁独一无二的宝贵资源。不论是“落霞与孤鹜齐飞，秋水共长天一色”，还是“湖光秋月两相和，潭面无风镜未磨”，只要你置身湖畔，就可与这些藏在千古名诗里的景色来一场完美邂逅，观音湖上的氤氲诗意让人沉醉。这是遂宁人的天赐之福。我初到遂宁时，便被这个宛若海滨城市的地方所吸引。
2、城区还在不断拓展当中。河东二期、仁里古镇、龙凤、金桥等还正在建设当中，尤其是圣平岛、圣柳岛、圣鹭岛还是一片处女地，这里面恰恰蕴藏着遂宁在城区生态方面发挥后发优势，实现弯道超车的机会。遂宁可以小，但必须必须美。若想在城市竞争中立于不败之地，这个思路必须坚持。
（三）城镇化方面
2017年中国城镇化率达58.52%，比上年末提高1.17个百分点；重庆城镇化率达64.08%，比上年提高1.48个百分点；四川城镇化率达50.79%，比上年末提高1.58个百分点；成都城镇化率达71.9%，比上年末提高1.3个百分点；遂宁城镇化率48.5%,比上年末提高1.51个百分点。
不难看出，遂宁的城镇化率远低于全国、全省，更低于重庆、成都，但城镇化速度则较快。
目前遂宁常住人口为323万，城镇人口157万人。
城镇人口的统计口径为设区市的城市人口、镇区及镇政府所在地村委会（居委会）的人口、通过道路建筑物与镇区连接的村委会的人口。遂宁中心城区人口为85万左右，通过简单计算便可得出，安居、射洪、大英、蓬溪城区人口与全市常住镇上的人口总计72万左右。全市行政镇共有70个左右，假设住在镇上的城镇人口有22万人，那一区三县城区人口为50万左右，从目前各区县公布的数据来看，这个推算应该比较客观。
按照300万的人口基数和80%的城镇化率计算，未来遂宁还将增加80万城市人口。即使按照等比例增加来计算，遂宁中心城区还将增加50万人，事实上，相较于其他一区三县，遂宁中心城区有着更强的人口吸附能力，所以50万的数据应该比较保守。
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基本结论 结论1：成渝城市群目前还处于单核集聚阶段，成都和重庆强大的虹吸效应吸附了大量的优质资源，但如果中国顺利完成产业升级，则随着产业的梯度转移，成渝将在未来形成对遂宁及周边城市的有效反哺，从“月明星稀”走向“众星拱月”。
这就意味着，同成渝地区三四线城市大都会经历人口流失-流入-稳定的阶段。现在正处于流失阶段，等中高端制造业崛起后，人口会小幅回升，然后进入稳定阶段。
结论2：随着城市管理水平不断提升和科技的持续进步，大城市病或将逐渐消失，同时大城市在城市生态方面的投入也越来越大手笔，在双重利好的叠加效应下，成渝将会成为有钱又有颜的“高富帅”。
这并不意味这遂宁会输，城区两山三水的生态本底赋予了遂宁清丽和淡雅的气质。只要遂宁能兑现天赋，必定会为吸引人口增加个加分项。
结论3：较低的城镇化率为遂宁城区人口增加提供了后续动力。
综上所述：遂宁与成都和重庆的房价对比会经历差距拉大-差距缩小-差距稳定三个阶段，而目前正处于差距拉大阶段。
遂宁与周边三四线城市相比，在城市生态方面有一定优势，而在争夺未来成渝的溢出人口上则取决于其能否承接成渝更多的外溢产业，这取决于成渝城市群的顶层设计和遂宁的主观努力。
基于现状推测，若把未来成渝地区的三四线城市房价分为三挡，待人口相对稳定后，遂宁房价会处于第一档的中下游。
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