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[房产快讯] 全国楼市风声鹤唳,遂宁房价会大跌吗?

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发表于 2018-7-16 08:57:29 | 显示全部楼层 |阅读模式

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6月下旬,中央七部委开展楼市乱象治理,敲山震虎一二线;7 D1 @/ X) U6 a
6月25日,国开行收紧棚改政策,釜底抽薪三四线;4 o4 W' C7 v# x
6月29日,在股东大会上,万科抛出“抛弃”房地产的言论;
  K" ~$ A# s( {7 {4 x! {' @6月30日,北京通州一楼盘因房价下跌,数十名业主聚集售房部,要求退房;& k1 x/ L9 E4 s2 I
7月1日,华为疑因高房价选择搬离深圳到东莞;
+ B# ?7 ]1 V# w5 R' X5 m2018年上半年,几乎所有的地产股均大幅下跌;
4 u& m& k$ O; d6 w' ^7 a6月下旬,遂宁市针对建筑和房地产领域乱象的开展专项治理,并出台调控新政;' T2 ]1 c( m$ {1 q1 K) }
7月11日,遂宁蓬溪两宗住宅用地在拍卖活动中出现罕见的双双流拍;7 @3 H: X3 ~' v& g+ _; n7 a0 q
……9 Q5 V6 z0 l, Y, j2 T
9 ~+ B+ ]1 Q- K. F/ U( f
微信图片_20180716084857.jpg
, H" y) E* L  G& s7 N8 N+ }
  近期,中央和地方各种楼市调控政策频出。
  t" h$ I! K& z0 ?# }, i  7月,楼市唱空唱衰之声,在国内三四线已渐成合唱。各大媒体几乎在一夜间纷纷倒戈,楼市顿时便风声鹤唳,风雨满楼。
+ {$ q/ @; |5 ]! U, o  种种迹象表明,楼市这波史无前例的大行情,即将退潮,这点已成共识。8 p! A& j1 i: O- T/ f4 S/ f$ b
  为此,遂宁楼市出现了不少房价将大跌的言论,而这个观点被很多购房者朋友所认同。
: H8 r# F! J! R% f  那么,遂宁房价有大跌的可能吗?: ?$ d- R0 v) o" w* S' P
1
  决定房价涨跌的,是市场供需关系。
8 a6 X' [; ]/ G! w- M! D3 I  只有市场供需发生根本性逆转,房价才会大跌。
! w5 E$ I3 |2 O  除开战争,严重的经济危机可让市场供需发生根本性逆转。如1991年的日本和2008年的美国,房价跌幅就高达50%以上。$ K+ e# E9 R7 U
  就当前中国的经济发展状态而言,发生严重经济危机可能性有多大?/ K3 r, [! O1 {. {- ?0 s& T- o( w
  经济危机若真的来临,房价大跌了,我们还敢买房吗?
3 O+ h8 \3 U9 v# l' u  这都需要我们去思考。2 w/ k- T( A' d$ H5 u# P
! ?  O3 l) W+ @; m
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5 j. {1 h7 h9 c" v3 b* L+ F' q+ q5 Y
  如今,遂宁楼市供需会发生根本性逆转吗?- g% c+ ?% {$ k3 W& }5 J
  答案是否定的,其因有三:5 b/ `  E6 w* Y9 X4 \
  高房价下的需求蓄积$ l; k7 l: ^( c! P0 p% C% |& ^( w6 q# @
  从短短一年间,遂宁房价涨幅达100%(翻番)来看,房价可称暴涨。
微信图片_20180716084906.jpg
' V! B8 U3 Q+ G/ E' R. q* k5 W# V/ @

8 y2 Y0 b2 k( p; t, x$ @  2017年销售量增长率为34.4%,比起过去四年(2013-2016)平均19.2%的销售量增长率来说,仅高出15.2%,并没有出现跟房价一样的暴涨。: z9 }" m+ x1 l6 y
  2017年至今,遂宁的这波楼市暴涨,太快太猛,很多购房者根本来不及反应,就被高房价给无情地抛下,最终无力上车或主动放弃上车。
. I2 \2 [3 r6 M1 X& H8 U  所以这个期间,遂宁因房价上涨所激发的购房需求,很大一部分并没有得到释放,而被动蓄积。
' B; I3 q& b% I; k. h' Y( }  城镇化进程依然高速发展
$ x3 j2 Y7 m6 ]: I  2016年中国的城镇化率达到57.35%,进程仅接近于1930年的美国、1955年的日本。
  c3 H7 f4 C3 i  y( i. {0 a  各国城市化的历史表明,当城镇化率达到70%以上时,城镇化的进程才将放缓。未来10年中国城镇化进程依然处于高速发展阶段。3 L1 Q, L7 o! z7 ~# J8 B
  2017年遂宁的城镇化率为48.5%,近十年来以每年提高约1.5个百分点的速度在增长,但城镇化率远低于全国平均水平。
* B( ~9 k0 P" ^  官方统计中,“城镇”包括由城镇提供公共服务的乡村,中国对于“城镇”的定义是较为宽泛的,这就意味着我们遂宁的城镇化率有被高估的成分。7 ^0 Y* T& F' F/ }' t% F
  今天,无论我们的乡土情节有多深重,乡村都是绝大多数人再也回不去的地方。
2 j% i- c& A: o9 F  城镇化已是一个不可逆的大趋势。
/ [! p& \2 L" _9 ?  所以,70%-48.5%=21.5%,这意味着,当前我们离遂宁城镇化进程的边际拐点至少还有14年。未来14年内,理论上遂宁还有77万人(不计高估)将进入城市* J; W3 U' d  `  X
按城镇居民35㎡/人计,未来14年内遂宁还将有2700万㎡的住宅面积需求。; v2 F$ [: p: p; r1 i* a/ D. ^
“优居”推动的换房潮9 _8 A6 A% l7 L4 L5 G( X
  2000年-2008年,是遂宁楼市的第一波热潮期。遂宁的先富阶层,基本都在那个时期购买了房子。但那个时期的住宅项目,因设计标准低、市场不规范等诸多原因,三差(配套差、户型差、质量差)现象普遍。% M6 [1 o6 E& B7 y/ ~$ T9 m
  如今,这些“三差房”虽然房龄不算太老,却已老态毕显,其总体量约800万㎡。
8 \, \* i" W9 S. z: W, ?  把20年作为一个能忍受老房子的平均换房房龄,根据“老去”的速度,2000-2008年这批“三差房”的主人,需要换房的大致时间范围在2020-2028年。% ~7 P$ i, G) q5 z
  在遂宁,比“三差房”更老的,是90年代各式各样的福利房和政策性住房,这类住房体量约在400万㎡。这些资产属性和居住功能都即将衰减殆尽的“老破旧”,今天,基本已到了被淘汰的边缘。* m, M( F% a2 f. F, A4 |
  在未来十余年间,遂宁城区总体量约1200万㎡的“三差房”和“老破旧”,都将相继进入换房期。$ I" e& Q( k- B" K1 V
  另外,独居化、家庭小型化,以及老百姓收入的快速增加,都会在未来很长的时间内持续产生住宅需求。
3 z8 O* K5 Y, f! P2 f) Y 我们认为:
2 V/ ~) y* e4 E. E" }& V0 p& u  未来十余年间,遂宁的住房需求依旧旺盛,短期内遂宁房价大跌的可能性几乎为零。但在未来2年内,调控深化、销量持续下滑、开发商资金链吃紧将成为常态,各项目促销优惠加大,房价将面临小幅调整
8 z8 T: z) T5 `9 o% X  V+ ~

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  虽然得出“未来十余年间,遂宁的住房需求依旧旺盛,房价不大跌”的结论,但并不代表我们认同遂宁的高房价。
" Y7 D# \) O* h5 p  2008年全年城镇居民人均可支配收入为10605元,房价2000元/㎡;
2 Q- _  k- V4 u* ~" b) m  2017年全年城镇居民人均可支配收入29308元,房价10000元/㎡;1 O8 @/ Y: m3 r$ W' E
  十年来,收入上涨2.76倍,而房价却上涨5倍。
7 D3 a8 q1 p; Q( U" B* @  高企的房价收入比、毫无节操的销售套路和肆意妄为的价格涨幅。就健康状态而言,遂宁楼市顶多算亚健康。
$ ?2 Z, x9 y2 k% k. r9 m8 Z8 P  2016年全年城镇居民人均可支配收入26962元,房价5000元/㎡,房价收入比为7.13;
( N) r+ ^1 x! y' W" q# r  2017年全年城镇居民人均可支配收入29308元,房价10000元/㎡,房价收入比为13.12;
6 f- A" t! I1 b/ a5 I  而2017年重庆、成都的房价收入比均在10以下。
, L# ?# a; k3 P4 y( D& ]+ T  c2 ~% p 2017年遂宁全年城镇居民人均可支配收入为29308元。
, e3 {% s$ c1 o/ k6 n  按标准房价收入比6计算,遂宁房价应该在4570元/㎡(面积100㎡);; c! A* R% c/ {& m7 Z1 q+ M8 Y5 {
  按中值房价收入比8计算,遂宁房价应该在6096元/㎡(面积100㎡);0 k, [2 O+ y1 [
  按高值房价收入比10计算,遂宁房价应该在7620元/㎡(面积100㎡);

1 t" B* @: K# X  虽然以上均是理论,但从侧面反映了遂宁房价的主流需求在6000-8000元/㎡之间。近期,我们做了一次关于遂宁购房需求的市场调查,结论是吻合的。9 N$ \9 a  ~7 _

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  通过遂宁各楼盘价格,我们可以看出,如今遂宁楼市供应的主流产品房价集中在8000-12000元/㎡之间,占比>80%。
0 E: Q% a7 W4 e: ~6 p0 j  今年4月、5月遂宁楼市销量出现下滑,6月销量下滑幅度更大。
& }! U3 r- {1 _" F5 T8 U, C, r# A  究其原因,并非市场需求出现大幅下滑,而是因遂宁畸高的房价,导致了市场供需的结构性错位。1 ?0 T/ N$ M& j, n  v
  如今市场上,这些8000-12000元/㎡与购买力相背离的主流供应,房价收入比高达13以上,所谓的“改需”产品,很多仅仅是“改需”房价而已。
- p, |! d! h, W7 s+ s6 g* \  而那些房价6000-8000元/㎡能被市场所接受的主流需求,市场供应却恰恰很少。* r' w$ j1 F* ~
  遂宁终究还是一个经济欠发达的四线小城市,哪有那么多的“改需”。  c6 Z1 _2 J" m6 `0 P
  6000-8000元/㎡的房子,在遂宁,或不愁卖。  ]" }1 {& c+ G9 O4 {
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发表于 2018-7-16 09:21:32 | 显示全部楼层

. y" X3 C+ g( i+ ]1 O. d河东1万+的房价,工资低于8000敢买吗?即便8000工资除去房贷每月也所剩无几!遂宁又有多少工资高于8000的就业岗位呢?不要说有钱人多,没钱的更多。那些希望别人接盘的,能接的都有房了,没房的现在也接不起了
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该用户从未签到

发表于 2018-7-16 09:17:24 | 显示全部楼层
不会跌,环保太严各种建材都在涨,特别是沙石厂关了好多,还有就是,开发商会做赔本买卖吗?
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[LV.2]偶尔看看I

现在的本土遂宁人基本不缺房子住
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网哥 发表于 2018-7-16 10:51  q' ~( Y0 h% T! l
今年遂宁房价要是大跌的话我把名字倒起写!信不信?

! z2 S% n$ J6 T5 n2 D5 C/ \$ v目测还要涨两年没问题。从来不乏唱衰的,从零几年唱到现在,结果越唱越涨。没办法,决策者根本不想也不敢让全国的房价跌,除了个别已经非常高的地方有一些波动。
! @4 R5 q7 h7 |2 l
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[LV.1]初来乍到

发表于 2018-7-16 10:41:33 | 显示全部楼层
最近好像还没有听到房产的消息了,这个月底在看看几块地的拍卖效果
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发表于 2018-7-16 09:55:36 | 显示全部楼层
读书改变命运吗,不一定,早买房多买房改变命运吗,一定!利用银行杠杆在一二线城市早买房多买房的普通人完全改变了阶层!
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该用户从未签到

不的降,政府把地皮卖这么贵,房价肯定就贵了,除非政府把地皮降来。
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该用户从未签到

如果楼主的收入在未来几年不会大幅度缩水,房价就不会跌,相反,楼主的收入未来几年还会增加的,房价依然会涨
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[LV.1]初来乍到

“遂宁说房”这个微信公众号上的?
5 z' [9 b  d# S3 g$ N& z. N! s" c
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发表于 2018-7-16 11:43:02 | 显示全部楼层
6000-8000元/㎡的房子,在遂宁,买的话还不愁
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[LV.1]初来乍到

发表于 2018-7-16 09:46:18 | 显示全部楼层
还要涨~~为此吸引更多的外来人口和把更多的外来人引回家乡~~
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[LV.6]常住居民II

发表于 2018-7-16 10:51:15 | 显示全部楼层
来次跌就好了,我就去买一套
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[LV.3]偶尔看看II

今年遂宁房价要是大跌的话我把名字倒起写!信不信?* k3 _4 N2 m- }6 l8 I
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发表于 2018-7-16 11:15:01 | 显示全部楼层
短时间要跌的情况不可能
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[LV.5]常住居民I

发表于 2018-7-16 11:21:39 | 显示全部楼层
要降价是不是得等我们老了才看得到
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[LV.1]初来乍到

发表于 2018-7-16 11:21:55 | 显示全部楼层
现在不买房了,管它怎么涨,反正有个卡卡做!! l" B. G+ |# e, ^' C
" g+ l0 ^0 O5 V* }6 J) o
不过幸好大涨之前买了!?
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发表于 2018-7-16 11:31:51 | 显示全部楼层
多幸运,自己有一套先住到,
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发表于 2018-7-16 11:33:33 | 显示全部楼层
决定房价涨跌的,是市场供需关系
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该用户从未签到

目测房价涨不到好多了
* U- z4 \' @' O* q$ p
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再过一两年就不是这个价了,蹭蹭蹭
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[LV.10]以坛为家III

雪雪 发表于 2018-7-16 09:461 o$ X! C: Z: R1 D
还要涨~~为此吸引更多的外来人口和把更多的外来人引回家乡~~

  Y% T8 i. C& c9 h' d, ]3 v雪妹,,要不是我是遂宁的,我真的看不到遂宁哪点好。。。。。。4 A- h: ]. H) r( `
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