遂宁网论坛

搜索
查看: 35598|回复: 120

[房产快讯] 全国楼市风声鹤唳,遂宁房价会大跌吗?

    [复制链接]
     

该用户从未签到

发表于 2018-7-16 08:57:29 | 显示全部楼层 |阅读模式

马上注册,结交更多好友,享用更多功能,让你轻松玩转遂宁网

您需要 登录 才可以下载或查看,没有帐号?注册

x
6月下旬,中央七部委开展楼市乱象治理,敲山震虎一二线;
6 X) Q7 Q8 U# G" z. _6月25日,国开行收紧棚改政策,釜底抽薪三四线;
; X! q! k/ w9 j# U! W6月29日,在股东大会上,万科抛出“抛弃”房地产的言论;( m9 N- `( i% |9 ^9 w
6月30日,北京通州一楼盘因房价下跌,数十名业主聚集售房部,要求退房;) ~" D6 ~% P# W4 R) p9 z& G
7月1日,华为疑因高房价选择搬离深圳到东莞;
' |& [6 R% C) i# T0 h2018年上半年,几乎所有的地产股均大幅下跌;: q, L1 w  k7 e6 K
6月下旬,遂宁市针对建筑和房地产领域乱象的开展专项治理,并出台调控新政;
+ q+ H  }& |) |# Y* r7月11日,遂宁蓬溪两宗住宅用地在拍卖活动中出现罕见的双双流拍;
& I0 [- r( x5 W% q4 S' R……$ q' Y6 m" y  V3 }

1 v' C* H$ c  f7 P
微信图片_20180716084857.jpg

$ n( r* ~$ E" `3 R" S" F+ U* t  近期,中央和地方各种楼市调控政策频出。
2 F% A/ ?. q1 y% ]+ @% ^$ T1 D$ j  7月,楼市唱空唱衰之声,在国内三四线已渐成合唱。各大媒体几乎在一夜间纷纷倒戈,楼市顿时便风声鹤唳,风雨满楼。
# g9 T( Z" j- w0 M5 x" S0 N  种种迹象表明,楼市这波史无前例的大行情,即将退潮,这点已成共识。
% b# e9 j: v4 u7 G  为此,遂宁楼市出现了不少房价将大跌的言论,而这个观点被很多购房者朋友所认同。
# j& m" X+ t; M* q0 y" v  那么,遂宁房价有大跌的可能吗?& J2 t  [7 @; `
1
  决定房价涨跌的,是市场供需关系。
3 G$ F2 H; ]* d, [  只有市场供需发生根本性逆转,房价才会大跌。9 m$ J. X' {- D. B
  除开战争,严重的经济危机可让市场供需发生根本性逆转。如1991年的日本和2008年的美国,房价跌幅就高达50%以上。$ `) {3 z$ B0 s
  就当前中国的经济发展状态而言,发生严重经济危机可能性有多大?
, L! o* i6 r% C/ ?) ?  经济危机若真的来临,房价大跌了,我们还敢买房吗?
, f' J% G8 G& I9 u4 g& M  这都需要我们去思考。
. V& A/ C% Q& o5 E$ k* f
& N2 i4 b% c" W- x3 Z" V8 W* v, o/ Y
微信图片_20180716084902.jpg
5 D- g# }+ V. [, @2 v% Y; P
  如今,遂宁楼市供需会发生根本性逆转吗?1 C1 l2 F0 \0 b: S% r; u
  答案是否定的,其因有三:
& I6 Y* ^7 u5 t4 b1 D  高房价下的需求蓄积' }/ C  C& G2 S! ]6 k- |/ Q4 k
  从短短一年间,遂宁房价涨幅达100%(翻番)来看,房价可称暴涨。
微信图片_20180716084906.jpg

( e; ]/ T/ a; ?
2 ^9 Z8 |( D+ f  2017年销售量增长率为34.4%,比起过去四年(2013-2016)平均19.2%的销售量增长率来说,仅高出15.2%,并没有出现跟房价一样的暴涨。) N" l9 e: ^* a- }. n% G: X
  2017年至今,遂宁的这波楼市暴涨,太快太猛,很多购房者根本来不及反应,就被高房价给无情地抛下,最终无力上车或主动放弃上车。
9 p2 ^( X& o9 p% `  所以这个期间,遂宁因房价上涨所激发的购房需求,很大一部分并没有得到释放,而被动蓄积。
/ {, \' C' b* _2 r' G6 d  城镇化进程依然高速发展- a+ \# m" m0 t9 C: T5 s2 P* M; J
  2016年中国的城镇化率达到57.35%,进程仅接近于1930年的美国、1955年的日本。3 [% `2 I2 j7 S) X/ X1 ]4 D# o4 l
  各国城市化的历史表明,当城镇化率达到70%以上时,城镇化的进程才将放缓。未来10年中国城镇化进程依然处于高速发展阶段。
8 P" [. \% V) n9 y  2017年遂宁的城镇化率为48.5%,近十年来以每年提高约1.5个百分点的速度在增长,但城镇化率远低于全国平均水平。5 y- J% B8 v  G3 Z- J) X: o
  官方统计中,“城镇”包括由城镇提供公共服务的乡村,中国对于“城镇”的定义是较为宽泛的,这就意味着我们遂宁的城镇化率有被高估的成分。
! M* ?' C1 q7 |8 {1 ^- T& `2 ]3 y  今天,无论我们的乡土情节有多深重,乡村都是绝大多数人再也回不去的地方。
6 V8 R6 t1 W8 d6 w  城镇化已是一个不可逆的大趋势。
, ]4 ~& L4 Q) x  所以,70%-48.5%=21.5%,这意味着,当前我们离遂宁城镇化进程的边际拐点至少还有14年。未来14年内,理论上遂宁还有77万人(不计高估)将进入城市
$ p/ b: @- o* y按城镇居民35㎡/人计,未来14年内遂宁还将有2700万㎡的住宅面积需求。
% E8 o: M. K# O% U0 f  X" |, @: g“优居”推动的换房潮
( e( M6 U: Q& }4 _8 c/ G6 d+ y! n  2000年-2008年,是遂宁楼市的第一波热潮期。遂宁的先富阶层,基本都在那个时期购买了房子。但那个时期的住宅项目,因设计标准低、市场不规范等诸多原因,三差(配套差、户型差、质量差)现象普遍。
# f! ^' L) W9 ~4 _0 S  如今,这些“三差房”虽然房龄不算太老,却已老态毕显,其总体量约800万㎡。
/ q+ p' o6 S' \/ U4 e6 {- n9 X  把20年作为一个能忍受老房子的平均换房房龄,根据“老去”的速度,2000-2008年这批“三差房”的主人,需要换房的大致时间范围在2020-2028年。
' u4 p- p; N7 C2 b( D% S2 Q  在遂宁,比“三差房”更老的,是90年代各式各样的福利房和政策性住房,这类住房体量约在400万㎡。这些资产属性和居住功能都即将衰减殆尽的“老破旧”,今天,基本已到了被淘汰的边缘。
3 A% b9 U0 X' r& K  在未来十余年间,遂宁城区总体量约1200万㎡的“三差房”和“老破旧”,都将相继进入换房期。
2 T7 c* ^6 b9 d! N. K+ e% V+ g% t  另外,独居化、家庭小型化,以及老百姓收入的快速增加,都会在未来很长的时间内持续产生住宅需求。. N. W1 S/ a% e/ e: b% U, @: o
我们认为:
+ d: p4 w3 N0 F8 [  未来十余年间,遂宁的住房需求依旧旺盛,短期内遂宁房价大跌的可能性几乎为零。但在未来2年内,调控深化、销量持续下滑、开发商资金链吃紧将成为常态,各项目促销优惠加大,房价将面临小幅调整

5 h# \$ I& w; D# m
$ }- ^4 k& }. r8 k2 }
2
5 q& ~  g- t6 v# T# |" q
  虽然得出“未来十余年间,遂宁的住房需求依旧旺盛,房价不大跌”的结论,但并不代表我们认同遂宁的高房价。
# w/ ^" z2 O7 W$ u4 x8 ]  2008年全年城镇居民人均可支配收入为10605元,房价2000元/㎡;1 `6 C6 z; P$ {+ h6 [7 m) V+ {) d
  2017年全年城镇居民人均可支配收入29308元,房价10000元/㎡;2 Z& i: H5 a8 @) c; g
  十年来,收入上涨2.76倍,而房价却上涨5倍。
6 R& V* j- l0 `. Q" V' a5 O2 F# `# ^  高企的房价收入比、毫无节操的销售套路和肆意妄为的价格涨幅。就健康状态而言,遂宁楼市顶多算亚健康。3 g1 {2 @3 j; l* @+ U. y
  2016年全年城镇居民人均可支配收入26962元,房价5000元/㎡,房价收入比为7.13;
2 g7 p- \" [) R  2017年全年城镇居民人均可支配收入29308元,房价10000元/㎡,房价收入比为13.12;
( T2 o) j; I+ u0 u  K# \( k  而2017年重庆、成都的房价收入比均在10以下。2 y: ?0 W  }$ t7 R& {0 Z/ t6 a& A
2017年遂宁全年城镇居民人均可支配收入为29308元。
* [: r" U, e  o8 M  按标准房价收入比6计算,遂宁房价应该在4570元/㎡(面积100㎡);/ Z9 B- Y6 r! {% E
  按中值房价收入比8计算,遂宁房价应该在6096元/㎡(面积100㎡);: y/ \0 R0 F# s0 K% ~) e
  按高值房价收入比10计算,遂宁房价应该在7620元/㎡(面积100㎡);

9 c$ L( O* O& f& ~) T* Q  虽然以上均是理论,但从侧面反映了遂宁房价的主流需求在6000-8000元/㎡之间。近期,我们做了一次关于遂宁购房需求的市场调查,结论是吻合的。% k: s. j3 R! \0 b0 C- J- g. Y& r3 e. t( y

  Z  y6 _- y9 Z) {
微信图片_20180716084912.jpg

" i. p. b: k- m- Z( a" X6 e8 E4 J5 B
  通过遂宁各楼盘价格,我们可以看出,如今遂宁楼市供应的主流产品房价集中在8000-12000元/㎡之间,占比>80%。
, X% `5 o2 l0 a9 {( N  今年4月、5月遂宁楼市销量出现下滑,6月销量下滑幅度更大。
& @4 a3 R3 V; K: H+ @( l/ _  究其原因,并非市场需求出现大幅下滑,而是因遂宁畸高的房价,导致了市场供需的结构性错位。, E, i1 R7 P$ Z1 V7 `, k, R* x- E
  如今市场上,这些8000-12000元/㎡与购买力相背离的主流供应,房价收入比高达13以上,所谓的“改需”产品,很多仅仅是“改需”房价而已。
! {: u  y! ~1 Q' X6 ^" T( q# i3 H  而那些房价6000-8000元/㎡能被市场所接受的主流需求,市场供应却恰恰很少。2 [7 c0 i4 T* R
  遂宁终究还是一个经济欠发达的四线小城市,哪有那么多的“改需”。( a) X) D1 n; |* H
  6000-8000元/㎡的房子,在遂宁,或不愁卖。" J* ?& q! F( Q' q) Q

& Y4 m; Z6 K- z& h7 N/ D* N0 \! u
网站建设 / 微信开发 / App制作 / 小程序开发 电话:0825-2626141 / 158 2888 2828 (QQ、微信同号)
回复

使用道具 举报

     

该用户从未签到

发表于 2018-7-16 09:21:32 | 显示全部楼层

/ q6 L. j) e" J. A$ g/ V5 |河东1万+的房价,工资低于8000敢买吗?即便8000工资除去房贷每月也所剩无几!遂宁又有多少工资高于8000的就业岗位呢?不要说有钱人多,没钱的更多。那些希望别人接盘的,能接的都有房了,没房的现在也接不起了
网站建设 / 微信开发 / App制作 / 小程序开发 电话:0825-2626141 / 158 2888 2828 (QQ、微信同号)
回复 支持 9 反对 0

使用道具 举报

     

该用户从未签到

发表于 2018-7-16 09:17:24 | 显示全部楼层
不会跌,环保太严各种建材都在涨,特别是沙石厂关了好多,还有就是,开发商会做赔本买卖吗?
网站建设 / 微信开发 / App制作 / 小程序开发 电话:0825-2626141 / 158 2888 2828 (QQ、微信同号)
回复 支持 7 反对 0

使用道具 举报

     

签到天数: 3 天

[LV.2]偶尔看看I

现在的本土遂宁人基本不缺房子住1 A* b6 `& `+ w; N. F5 P4 v
网站建设 / 微信开发 / App制作 / 小程序开发 电话:0825-2626141 / 158 2888 2828 (QQ、微信同号)
回复 支持 5 反对 0

使用道具 举报

     

该用户从未签到

网哥 发表于 2018-7-16 10:51( }! M2 D  h( F7 c" U
今年遂宁房价要是大跌的话我把名字倒起写!信不信?

: M( `/ I- b' [1 L# X7 `目测还要涨两年没问题。从来不乏唱衰的,从零几年唱到现在,结果越唱越涨。没办法,决策者根本不想也不敢让全国的房价跌,除了个别已经非常高的地方有一些波动。: q! u9 O( I* K4 `2 a  s
网站建设 / 微信开发 / App制作 / 小程序开发 电话:0825-2626141 / 158 2888 2828 (QQ、微信同号)
回复 支持 3 反对 0

使用道具 举报

     

签到天数: 1 天

[LV.1]初来乍到

发表于 2018-7-16 10:41:33 | 显示全部楼层
最近好像还没有听到房产的消息了,这个月底在看看几块地的拍卖效果
网站建设 / 微信开发 / App制作 / 小程序开发 电话:0825-2626141 / 158 2888 2828 (QQ、微信同号)
回复 支持 3 反对 0

使用道具 举报

     

该用户从未签到

发表于 2018-7-16 09:55:36 | 显示全部楼层
读书改变命运吗,不一定,早买房多买房改变命运吗,一定!利用银行杠杆在一二线城市早买房多买房的普通人完全改变了阶层!
网站建设 / 微信开发 / App制作 / 小程序开发 电话:0825-2626141 / 158 2888 2828 (QQ、微信同号)
回复 支持 3 反对 0

使用道具 举报

该用户从未签到

不的降,政府把地皮卖这么贵,房价肯定就贵了,除非政府把地皮降来。
6 X4 g* L& L1 \+ C  Q
网站建设 / 微信开发 / App制作 / 小程序开发 电话:0825-2626141 / 158 2888 2828 (QQ、微信同号)
回复 支持 2 反对 0

使用道具 举报

该用户从未签到

如果楼主的收入在未来几年不会大幅度缩水,房价就不会跌,相反,楼主的收入未来几年还会增加的,房价依然会涨( E: I2 K7 ?! ?+ \. s  z; n
网站建设 / 微信开发 / App制作 / 小程序开发 电话:0825-2626141 / 158 2888 2828 (QQ、微信同号)
回复 支持 2 反对 0

使用道具 举报

     

签到天数: 1 天

[LV.1]初来乍到

“遂宁说房”这个微信公众号上的?% \8 H8 e* S$ _
网站建设 / 微信开发 / App制作 / 小程序开发 电话:0825-2626141 / 158 2888 2828 (QQ、微信同号)
回复 支持 2 反对 0

使用道具 举报

     

该用户从未签到

发表于 2018-7-16 11:43:02 | 显示全部楼层
6000-8000元/㎡的房子,在遂宁,买的话还不愁
网站建设 / 微信开发 / App制作 / 小程序开发 电话:0825-2626141 / 158 2888 2828 (QQ、微信同号)
回复 支持 2 反对 0

使用道具 举报

     

签到天数: 1 天

[LV.1]初来乍到

发表于 2018-7-16 09:46:18 | 显示全部楼层
还要涨~~为此吸引更多的外来人口和把更多的外来人引回家乡~~
网站建设 / 微信开发 / App制作 / 小程序开发 电话:0825-2626141 / 158 2888 2828 (QQ、微信同号)
回复 支持 2 反对 0

使用道具 举报

     

签到天数: 77 天

[LV.6]常住居民II

发表于 2018-7-16 10:51:15 | 显示全部楼层
来次跌就好了,我就去买一套
网站建设 / 微信开发 / App制作 / 小程序开发 电话:0825-2626141 / 158 2888 2828 (QQ、微信同号)
回复 支持 2 反对 0

使用道具 举报

     

签到天数: 9 天

[LV.3]偶尔看看II

今年遂宁房价要是大跌的话我把名字倒起写!信不信?
; _$ U& T& W9 k2 N
网站建设 / 微信开发 / App制作 / 小程序开发 电话:0825-2626141 / 158 2888 2828 (QQ、微信同号)
回复 支持 2 反对 0

使用道具 举报

     

该用户从未签到

发表于 2018-7-16 11:15:01 | 显示全部楼层
短时间要跌的情况不可能
& `! R) B: E# i) j" l2 K
4 X4 [" R# P7 D2 v  m$ V
9 N# x' W& V8 C! l2 r8 @, \" J
4 P2 V  I- \* u3 b* X

4 l7 b+ C& a8 E* D: P, s5 K$ m" {/ b3 t+ C8 u/ u4 f; x. U, B

# o: l) r6 D9 s0 k% k2 Z
网站建设 / 微信开发 / App制作 / 小程序开发 电话:0825-2626141 / 158 2888 2828 (QQ、微信同号)
回复 支持 反对

使用道具 举报

     

签到天数: 26 天

[LV.4]偶尔看看III

发表于 2018-7-16 11:21:39 | 显示全部楼层
要降价是不是得等我们老了才看得到
网站建设 / 微信开发 / App制作 / 小程序开发 电话:0825-2626141 / 158 2888 2828 (QQ、微信同号)
回复 支持 2 反对 0

使用道具 举报

     

签到天数: 1 天

[LV.1]初来乍到

发表于 2018-7-16 11:21:55 | 显示全部楼层
现在不买房了,管它怎么涨,反正有个卡卡做!) I- G% g. c! p. `' O: L- Q
3 i  n; w7 Q( {& |8 z6 x0 C" y
不过幸好大涨之前买了!?
网站建设 / 微信开发 / App制作 / 小程序开发 电话:0825-2626141 / 158 2888 2828 (QQ、微信同号)
回复 支持 2 反对 0

使用道具 举报

     

该用户从未签到

发表于 2018-7-16 11:31:51 | 显示全部楼层
多幸运,自己有一套先住到,
网站建设 / 微信开发 / App制作 / 小程序开发 电话:0825-2626141 / 158 2888 2828 (QQ、微信同号)
回复 支持 2 反对 0

使用道具 举报

     

该用户从未签到

发表于 2018-7-16 11:33:33 | 显示全部楼层
决定房价涨跌的,是市场供需关系
网站建设 / 微信开发 / App制作 / 小程序开发 电话:0825-2626141 / 158 2888 2828 (QQ、微信同号)
回复 支持 2 反对 0

使用道具 举报

     

该用户从未签到

目测房价涨不到好多了
: e; i" U; r+ C7 m. L6 X
网站建设 / 微信开发 / App制作 / 小程序开发 电话:0825-2626141 / 158 2888 2828 (QQ、微信同号)
回复 支持 1 反对 0

使用道具 举报

     

该用户从未签到

再过一两年就不是这个价了,蹭蹭蹭
网站建设 / 微信开发 / App制作 / 小程序开发 电话:0825-2626141 / 158 2888 2828 (QQ、微信同号)
回复 支持 1 反对 0

使用道具 举报

     

签到天数: 787 天

[LV.10]以坛为家III

雪雪 发表于 2018-7-16 09:465 l: n# I$ ~/ L1 l
还要涨~~为此吸引更多的外来人口和把更多的外来人引回家乡~~
! E* p$ X1 f6 X9 H
雪妹,,要不是我是遂宁的,我真的看不到遂宁哪点好。。。。。。
7 I7 C7 |0 S  U0 k( [
网站建设 / 微信开发 / App制作 / 小程序开发 电话:0825-2626141 / 158 2888 2828 (QQ、微信同号)
回复 支持 1 反对 0

使用道具 举报

使用 高级模式(可批量传图、插入视频等)
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

快速回复 返回顶部 返回列表