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[房产快讯] 全国楼市风声鹤唳,遂宁房价会大跌吗?

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发表于 2018-7-16 08:57:29 | 显示全部楼层 |阅读模式

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6月下旬,中央七部委开展楼市乱象治理,敲山震虎一二线;* K+ C) j- L: g# J0 N
6月25日,国开行收紧棚改政策,釜底抽薪三四线;  V! r$ k$ f4 j: z0 S
6月29日,在股东大会上,万科抛出“抛弃”房地产的言论;
, U, ^) s  }7 \4 R. e  W8 _5 I6月30日,北京通州一楼盘因房价下跌,数十名业主聚集售房部,要求退房;
6 x, k8 ^) T6 g4 Y% S+ ~+ [7月1日,华为疑因高房价选择搬离深圳到东莞;$ C" ~: }2 V9 u/ t) ~0 R
2018年上半年,几乎所有的地产股均大幅下跌;
6 M' L' [* c9 N( g+ r" b. z% q6月下旬,遂宁市针对建筑和房地产领域乱象的开展专项治理,并出台调控新政;* }. n2 [6 l6 K' u3 Y+ s$ {
7月11日,遂宁蓬溪两宗住宅用地在拍卖活动中出现罕见的双双流拍;: Z) f) a: Z. Y3 e& P
……# r& o$ L- ^& ~# N& s. m* S4 p
4 d  [. w8 V( q+ s4 Q
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3 f/ H/ @0 J  z  d9 [
  近期,中央和地方各种楼市调控政策频出。& y/ _# k8 h! Q7 O
  7月,楼市唱空唱衰之声,在国内三四线已渐成合唱。各大媒体几乎在一夜间纷纷倒戈,楼市顿时便风声鹤唳,风雨满楼。( a9 s* f% P% ?  c. T" L
  种种迹象表明,楼市这波史无前例的大行情,即将退潮,这点已成共识。: `2 {  v! Y7 o  H0 o
  为此,遂宁楼市出现了不少房价将大跌的言论,而这个观点被很多购房者朋友所认同。
: R$ n$ V$ Y, h2 I5 |) D" B5 p' W: h3 [  那么,遂宁房价有大跌的可能吗?: Z9 z* u1 y) O8 e
1
  决定房价涨跌的,是市场供需关系。6 \/ A2 n& p7 t8 J7 Z
  只有市场供需发生根本性逆转,房价才会大跌。0 c: E+ F+ I1 X) S  ]
  除开战争,严重的经济危机可让市场供需发生根本性逆转。如1991年的日本和2008年的美国,房价跌幅就高达50%以上。
9 _/ e# D0 s' D  就当前中国的经济发展状态而言,发生严重经济危机可能性有多大?
8 H# G, V9 ^( K  经济危机若真的来临,房价大跌了,我们还敢买房吗?) W3 F5 V  K( h
  这都需要我们去思考。
4 M1 ?& e! D" N. H6 [/ u% S6 U" f  V- A2 v$ {& g
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1 n& B/ D7 b+ U( g3 m  如今,遂宁楼市供需会发生根本性逆转吗?
; _$ o9 k( s" c; j2 F$ u( G  答案是否定的,其因有三:
" U7 V/ |+ _! N4 E5 k  高房价下的需求蓄积/ G* ~# `! j2 W# f  [4 [. I
  从短短一年间,遂宁房价涨幅达100%(翻番)来看,房价可称暴涨。
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! t- z, e4 `& J  d% y. k4 \
! {! ]0 u4 _( {$ n4 c+ s; a1 ~
  2017年销售量增长率为34.4%,比起过去四年(2013-2016)平均19.2%的销售量增长率来说,仅高出15.2%,并没有出现跟房价一样的暴涨。
/ U' Q( J+ `6 x& G9 U  2017年至今,遂宁的这波楼市暴涨,太快太猛,很多购房者根本来不及反应,就被高房价给无情地抛下,最终无力上车或主动放弃上车。/ d" g% x7 `- g  o6 `3 W* T2 t7 R
  所以这个期间,遂宁因房价上涨所激发的购房需求,很大一部分并没有得到释放,而被动蓄积。! T. n. w! i# a7 ~" [4 |
  城镇化进程依然高速发展
% n) e/ V$ u" \! o6 `" I  2016年中国的城镇化率达到57.35%,进程仅接近于1930年的美国、1955年的日本。, s  b4 L$ u+ u+ q% B+ I
  各国城市化的历史表明,当城镇化率达到70%以上时,城镇化的进程才将放缓。未来10年中国城镇化进程依然处于高速发展阶段。
. }8 w1 j0 m% n8 @" f& S" ?1 W  2017年遂宁的城镇化率为48.5%,近十年来以每年提高约1.5个百分点的速度在增长,但城镇化率远低于全国平均水平。( l. |( ]. p, ?+ k! J
  官方统计中,“城镇”包括由城镇提供公共服务的乡村,中国对于“城镇”的定义是较为宽泛的,这就意味着我们遂宁的城镇化率有被高估的成分。. N( }6 j! c! [7 m/ b( C2 S
  今天,无论我们的乡土情节有多深重,乡村都是绝大多数人再也回不去的地方。# E: m0 i# g, ^( x" _" b" p
  城镇化已是一个不可逆的大趋势。
( M* O' @/ ~$ P! F6 A2 r; T( O7 f  所以,70%-48.5%=21.5%,这意味着,当前我们离遂宁城镇化进程的边际拐点至少还有14年。未来14年内,理论上遂宁还有77万人(不计高估)将进入城市  ]% R* u; B& Q( x7 k1 t
按城镇居民35㎡/人计,未来14年内遂宁还将有2700万㎡的住宅面积需求。
9 s( l6 ]- r2 D3 z. L“优居”推动的换房潮
' m9 S2 U  j( v- a0 a/ P1 D# D& v. ~* i  2000年-2008年,是遂宁楼市的第一波热潮期。遂宁的先富阶层,基本都在那个时期购买了房子。但那个时期的住宅项目,因设计标准低、市场不规范等诸多原因,三差(配套差、户型差、质量差)现象普遍。+ ?% [+ s9 z; L) }) D$ d+ t* p) Z
  如今,这些“三差房”虽然房龄不算太老,却已老态毕显,其总体量约800万㎡。. c5 |6 ^' x8 A
  把20年作为一个能忍受老房子的平均换房房龄,根据“老去”的速度,2000-2008年这批“三差房”的主人,需要换房的大致时间范围在2020-2028年。/ d' D7 ^: X- o% n4 f! B# K
  在遂宁,比“三差房”更老的,是90年代各式各样的福利房和政策性住房,这类住房体量约在400万㎡。这些资产属性和居住功能都即将衰减殆尽的“老破旧”,今天,基本已到了被淘汰的边缘。
# Q' W7 g& a% Y4 s1 C/ c- x  在未来十余年间,遂宁城区总体量约1200万㎡的“三差房”和“老破旧”,都将相继进入换房期。: B; @  h: g& i3 V# |- p
  另外,独居化、家庭小型化,以及老百姓收入的快速增加,都会在未来很长的时间内持续产生住宅需求。3 r% V4 T+ K, n- u5 K- D% q: g
我们认为:
( U# w7 {0 L, M  未来十余年间,遂宁的住房需求依旧旺盛,短期内遂宁房价大跌的可能性几乎为零。但在未来2年内,调控深化、销量持续下滑、开发商资金链吃紧将成为常态,各项目促销优惠加大,房价将面临小幅调整

) V7 w, r8 {" D7 V- q! O. w$ q2 f6 v7 p7 _% Z1 }- [) c1 }4 I
2
- X+ v7 f. P7 G; T% s7 Z
  虽然得出“未来十余年间,遂宁的住房需求依旧旺盛,房价不大跌”的结论,但并不代表我们认同遂宁的高房价。
8 m" P9 o) c# v5 q' V  2008年全年城镇居民人均可支配收入为10605元,房价2000元/㎡;
* H4 a% I6 `' U9 ?  R  2017年全年城镇居民人均可支配收入29308元,房价10000元/㎡;
' A. t) B' F2 J4 L. m6 }" T! r! V0 a  十年来,收入上涨2.76倍,而房价却上涨5倍。; l# z" @% u: |, u. \8 j
  高企的房价收入比、毫无节操的销售套路和肆意妄为的价格涨幅。就健康状态而言,遂宁楼市顶多算亚健康。
; X4 b$ l9 t2 i8 o( `' u. g( _4 _3 k  2016年全年城镇居民人均可支配收入26962元,房价5000元/㎡,房价收入比为7.13;' I0 I: [) ~- @
  2017年全年城镇居民人均可支配收入29308元,房价10000元/㎡,房价收入比为13.12;
/ F+ L- o( j% E8 x  H8 Z  而2017年重庆、成都的房价收入比均在10以下。% W1 G0 z6 N2 D- S; P3 F
2017年遂宁全年城镇居民人均可支配收入为29308元。8 \, w/ \. n6 }5 ]1 w/ W) X
  按标准房价收入比6计算,遂宁房价应该在4570元/㎡(面积100㎡);% c2 {/ P* h  F( K
  按中值房价收入比8计算,遂宁房价应该在6096元/㎡(面积100㎡);+ C& r% P+ `+ ~
  按高值房价收入比10计算,遂宁房价应该在7620元/㎡(面积100㎡);

9 O5 J' D2 W- Z  虽然以上均是理论,但从侧面反映了遂宁房价的主流需求在6000-8000元/㎡之间。近期,我们做了一次关于遂宁购房需求的市场调查,结论是吻合的。" k; Y+ ?9 f9 R
1 T: P! V) t) Q9 ~# K
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4 o2 Q; ^% o0 ]! n

% P; G8 U( R( c- m6 d2 \# I  通过遂宁各楼盘价格,我们可以看出,如今遂宁楼市供应的主流产品房价集中在8000-12000元/㎡之间,占比>80%。
* G# e9 i' @  K3 n, z. Q4 I6 X( F  今年4月、5月遂宁楼市销量出现下滑,6月销量下滑幅度更大。; L; D9 H. x+ V
  究其原因,并非市场需求出现大幅下滑,而是因遂宁畸高的房价,导致了市场供需的结构性错位。) h* t9 S2 U/ D2 I2 }# p6 b4 a# `, n
  如今市场上,这些8000-12000元/㎡与购买力相背离的主流供应,房价收入比高达13以上,所谓的“改需”产品,很多仅仅是“改需”房价而已。
% Z: g2 R; w. I; Y2 K! j1 c4 V  而那些房价6000-8000元/㎡能被市场所接受的主流需求,市场供应却恰恰很少。
1 [. N% A7 L- U3 ]  遂宁终究还是一个经济欠发达的四线小城市,哪有那么多的“改需”。' |) L) O6 Y4 A* a
  6000-8000元/㎡的房子,在遂宁,或不愁卖。
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发表于 2018-7-16 09:21:32 | 显示全部楼层

8 t) @/ i* `: h7 U河东1万+的房价,工资低于8000敢买吗?即便8000工资除去房贷每月也所剩无几!遂宁又有多少工资高于8000的就业岗位呢?不要说有钱人多,没钱的更多。那些希望别人接盘的,能接的都有房了,没房的现在也接不起了
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发表于 2018-7-16 09:17:24 | 显示全部楼层
不会跌,环保太严各种建材都在涨,特别是沙石厂关了好多,还有就是,开发商会做赔本买卖吗?
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[LV.2]偶尔看看I

现在的本土遂宁人基本不缺房子住
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网哥 发表于 2018-7-16 10:51
2 n: Z) M$ C0 A0 W( ]+ f今年遂宁房价要是大跌的话我把名字倒起写!信不信?

, W8 P& K3 S7 y% b, m' U目测还要涨两年没问题。从来不乏唱衰的,从零几年唱到现在,结果越唱越涨。没办法,决策者根本不想也不敢让全国的房价跌,除了个别已经非常高的地方有一些波动。& ~: {+ S6 ]. S: ~% t# N
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[LV.1]初来乍到

发表于 2018-7-16 10:41:33 | 显示全部楼层
最近好像还没有听到房产的消息了,这个月底在看看几块地的拍卖效果
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发表于 2018-7-16 09:55:36 | 显示全部楼层
读书改变命运吗,不一定,早买房多买房改变命运吗,一定!利用银行杠杆在一二线城市早买房多买房的普通人完全改变了阶层!
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该用户从未签到

不的降,政府把地皮卖这么贵,房价肯定就贵了,除非政府把地皮降来。
( ]: j' y; M" I- V& T# w
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如果楼主的收入在未来几年不会大幅度缩水,房价就不会跌,相反,楼主的收入未来几年还会增加的,房价依然会涨+ F+ {( P7 X+ w. J
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[LV.1]初来乍到

“遂宁说房”这个微信公众号上的?
  D4 V' t* a5 q: ]4 t
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发表于 2018-7-16 11:43:02 | 显示全部楼层
6000-8000元/㎡的房子,在遂宁,买的话还不愁
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[LV.1]初来乍到

发表于 2018-7-16 09:46:18 | 显示全部楼层
还要涨~~为此吸引更多的外来人口和把更多的外来人引回家乡~~
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[LV.6]常住居民II

发表于 2018-7-16 10:51:15 | 显示全部楼层
来次跌就好了,我就去买一套
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[LV.3]偶尔看看II

今年遂宁房价要是大跌的话我把名字倒起写!信不信?% ]" w6 N0 I$ B) N6 k9 ]  ?
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发表于 2018-7-16 11:15:01 | 显示全部楼层
短时间要跌的情况不可能
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* I; p+ g3 z/ E7 ?' X$ c+ w) d. a$ `( y3 Y2 s

/ @0 P/ M2 y4 n% V, m  t, r8 U  x
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; Y5 U1 i6 z% V
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发表于 2018-7-16 11:21:39 | 显示全部楼层
要降价是不是得等我们老了才看得到
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[LV.1]初来乍到

发表于 2018-7-16 11:21:55 | 显示全部楼层
现在不买房了,管它怎么涨,反正有个卡卡做!( c/ H  M. E  Z

% G+ u! U2 C  {* e' @6 t不过幸好大涨之前买了!?
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发表于 2018-7-16 11:31:51 | 显示全部楼层
多幸运,自己有一套先住到,
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发表于 2018-7-16 11:33:33 | 显示全部楼层
决定房价涨跌的,是市场供需关系
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目测房价涨不到好多了
* w9 x( g/ |2 s: E5 H$ C/ _
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再过一两年就不是这个价了,蹭蹭蹭
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[LV.10]以坛为家III

雪雪 发表于 2018-7-16 09:46
4 m. o* L5 }& Q还要涨~~为此吸引更多的外来人口和把更多的外来人引回家乡~~
% [3 p$ z( y' G! r4 K4 T$ y
雪妹,,要不是我是遂宁的,我真的看不到遂宁哪点好。。。。。。
+ c; p; c- t! P- Z- e
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