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[房产快讯] 全国楼市风声鹤唳,遂宁房价会大跌吗?

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发表于 2018-7-16 08:57:29 | 显示全部楼层 |阅读模式

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6月下旬,中央七部委开展楼市乱象治理,敲山震虎一二线;
# g5 [3 `8 P. H# d/ |; J0 M6月25日,国开行收紧棚改政策,釜底抽薪三四线;; X& z! L% p. l' z7 C. z4 A; M
6月29日,在股东大会上,万科抛出“抛弃”房地产的言论;9 ~# ?! L  T, b
6月30日,北京通州一楼盘因房价下跌,数十名业主聚集售房部,要求退房;
( x1 Y) ~/ S, R/ @: ^# F$ _% r7月1日,华为疑因高房价选择搬离深圳到东莞;- L5 z% n5 e( ?
2018年上半年,几乎所有的地产股均大幅下跌;
7 y0 ~" O+ S8 f5 n- \, n/ S6月下旬,遂宁市针对建筑和房地产领域乱象的开展专项治理,并出台调控新政;  L& w" T% e% P+ a' \# H
7月11日,遂宁蓬溪两宗住宅用地在拍卖活动中出现罕见的双双流拍;
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9 P& }* `+ _( }5 i  近期,中央和地方各种楼市调控政策频出。
0 Z$ w1 P6 `% u. u  7月,楼市唱空唱衰之声,在国内三四线已渐成合唱。各大媒体几乎在一夜间纷纷倒戈,楼市顿时便风声鹤唳,风雨满楼。+ H0 W0 z. k) r& Y) `& f
  种种迹象表明,楼市这波史无前例的大行情,即将退潮,这点已成共识。7 P& d6 o* [/ r' _" z. O+ {# V* t
  为此,遂宁楼市出现了不少房价将大跌的言论,而这个观点被很多购房者朋友所认同。
: l" Z+ C% Z. e( H! }  那么,遂宁房价有大跌的可能吗?
  O! W3 {9 ~: ?1 Z2 b" g2 V1 r
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  决定房价涨跌的,是市场供需关系。
. Q$ G! l" l5 n! l# x  只有市场供需发生根本性逆转,房价才会大跌。
$ U- P# [- b( D3 ~; l9 P  除开战争,严重的经济危机可让市场供需发生根本性逆转。如1991年的日本和2008年的美国,房价跌幅就高达50%以上。
: |; I( ~+ z; y$ p, h9 c  就当前中国的经济发展状态而言,发生严重经济危机可能性有多大?
+ C# K7 S/ ^1 S2 K3 C3 x  经济危机若真的来临,房价大跌了,我们还敢买房吗?9 a- e, d  B. {
  这都需要我们去思考。
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  如今,遂宁楼市供需会发生根本性逆转吗?
/ S3 n( F' k7 q8 P& u+ ?  g  答案是否定的,其因有三:5 O" m( j4 b7 n2 f# F. y
  高房价下的需求蓄积
, W3 D! R/ ~1 f2 v3 \$ y  从短短一年间,遂宁房价涨幅达100%(翻番)来看,房价可称暴涨。
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, X2 w( d& X2 X- w  E1 K; V$ ]# [8 Q* W2 z
  2017年销售量增长率为34.4%,比起过去四年(2013-2016)平均19.2%的销售量增长率来说,仅高出15.2%,并没有出现跟房价一样的暴涨。
. j% m4 M1 d5 c# v. Q  2017年至今,遂宁的这波楼市暴涨,太快太猛,很多购房者根本来不及反应,就被高房价给无情地抛下,最终无力上车或主动放弃上车。
7 f3 {$ O* i  C: B0 T, A  w  所以这个期间,遂宁因房价上涨所激发的购房需求,很大一部分并没有得到释放,而被动蓄积。% X/ t: j9 g9 x6 a4 _/ j
  城镇化进程依然高速发展
* Z# V! Z5 @9 w4 G! b  2016年中国的城镇化率达到57.35%,进程仅接近于1930年的美国、1955年的日本。6 U1 m3 l* {- L5 l: Z
  各国城市化的历史表明,当城镇化率达到70%以上时,城镇化的进程才将放缓。未来10年中国城镇化进程依然处于高速发展阶段。; Y% ]8 H+ p& K
  2017年遂宁的城镇化率为48.5%,近十年来以每年提高约1.5个百分点的速度在增长,但城镇化率远低于全国平均水平。
/ p: l& [! m5 w4 |* q% F, B* ^/ v+ D  官方统计中,“城镇”包括由城镇提供公共服务的乡村,中国对于“城镇”的定义是较为宽泛的,这就意味着我们遂宁的城镇化率有被高估的成分。8 F7 w: N/ x8 X, Z' t9 T* _% i( o
  今天,无论我们的乡土情节有多深重,乡村都是绝大多数人再也回不去的地方。% ]) P  A7 F$ l
  城镇化已是一个不可逆的大趋势。0 I# q8 f6 s; @9 V
  所以,70%-48.5%=21.5%,这意味着,当前我们离遂宁城镇化进程的边际拐点至少还有14年。未来14年内,理论上遂宁还有77万人(不计高估)将进入城市' b$ H" O3 L) P: o8 d( D. T* m
按城镇居民35㎡/人计,未来14年内遂宁还将有2700万㎡的住宅面积需求。9 C3 V0 q5 g* w# p: b  U2 z
“优居”推动的换房潮, w1 d2 l3 R! X$ @' W# V0 {
  2000年-2008年,是遂宁楼市的第一波热潮期。遂宁的先富阶层,基本都在那个时期购买了房子。但那个时期的住宅项目,因设计标准低、市场不规范等诸多原因,三差(配套差、户型差、质量差)现象普遍。
  R0 N6 \; u: w  如今,这些“三差房”虽然房龄不算太老,却已老态毕显,其总体量约800万㎡。
  O: D7 |; `! ^- f6 L  把20年作为一个能忍受老房子的平均换房房龄,根据“老去”的速度,2000-2008年这批“三差房”的主人,需要换房的大致时间范围在2020-2028年。
8 y; O" y- e- [4 Q# o  在遂宁,比“三差房”更老的,是90年代各式各样的福利房和政策性住房,这类住房体量约在400万㎡。这些资产属性和居住功能都即将衰减殆尽的“老破旧”,今天,基本已到了被淘汰的边缘。  u2 H" ]& l5 P+ r
  在未来十余年间,遂宁城区总体量约1200万㎡的“三差房”和“老破旧”,都将相继进入换房期。
# f; U! L& |; B0 \# \+ O9 n  另外,独居化、家庭小型化,以及老百姓收入的快速增加,都会在未来很长的时间内持续产生住宅需求。; C9 Q& G2 p8 B6 U+ S1 M1 P
我们认为:) ~, W$ T+ \1 j7 B, S- S; F
  未来十余年间,遂宁的住房需求依旧旺盛,短期内遂宁房价大跌的可能性几乎为零。但在未来2年内,调控深化、销量持续下滑、开发商资金链吃紧将成为常态,各项目促销优惠加大,房价将面临小幅调整

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& D1 N6 Q: N) Y/ d; {4 E  虽然得出“未来十余年间,遂宁的住房需求依旧旺盛,房价不大跌”的结论,但并不代表我们认同遂宁的高房价。
2 x5 \/ W# i6 z  2008年全年城镇居民人均可支配收入为10605元,房价2000元/㎡;5 Y2 H5 a+ m: a& ]+ x: Q7 X
  2017年全年城镇居民人均可支配收入29308元,房价10000元/㎡;
9 f* g& C. n5 Q" S4 z- q2 V  十年来,收入上涨2.76倍,而房价却上涨5倍。
( ~! c- @- v- v5 Z/ Y2 b9 T  高企的房价收入比、毫无节操的销售套路和肆意妄为的价格涨幅。就健康状态而言,遂宁楼市顶多算亚健康。4 E; N# C# o5 _/ M9 M( i
  2016年全年城镇居民人均可支配收入26962元,房价5000元/㎡,房价收入比为7.13;
2 F  g$ `/ m0 g( J  M: e' {  2017年全年城镇居民人均可支配收入29308元,房价10000元/㎡,房价收入比为13.12;
4 P: N0 b) K" @  而2017年重庆、成都的房价收入比均在10以下。
. s; T4 W* c( a; d; A/ L6 B4 x. g* u 2017年遂宁全年城镇居民人均可支配收入为29308元。' \: t; p" `6 a) ]0 ~- u1 O
  按标准房价收入比6计算,遂宁房价应该在4570元/㎡(面积100㎡);, ?4 O* B3 m/ D5 }
  按中值房价收入比8计算,遂宁房价应该在6096元/㎡(面积100㎡);
, w. q' Z: Y; \" l' x0 H+ ?3 F  按高值房价收入比10计算,遂宁房价应该在7620元/㎡(面积100㎡);

3 m5 R6 r3 _$ j  虽然以上均是理论,但从侧面反映了遂宁房价的主流需求在6000-8000元/㎡之间。近期,我们做了一次关于遂宁购房需求的市场调查,结论是吻合的。9 j3 Z7 |$ ^! ?! I
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9 a- s( w! C# P) K  通过遂宁各楼盘价格,我们可以看出,如今遂宁楼市供应的主流产品房价集中在8000-12000元/㎡之间,占比>80%。, r2 h, I# a1 l3 v, R
  今年4月、5月遂宁楼市销量出现下滑,6月销量下滑幅度更大。
% I& _6 ]8 A' h7 W1 S. W* s  究其原因,并非市场需求出现大幅下滑,而是因遂宁畸高的房价,导致了市场供需的结构性错位。
9 o+ l: g2 e. x1 Z2 |6 W* s! Q  如今市场上,这些8000-12000元/㎡与购买力相背离的主流供应,房价收入比高达13以上,所谓的“改需”产品,很多仅仅是“改需”房价而已。" i- o" g" [  C
  而那些房价6000-8000元/㎡能被市场所接受的主流需求,市场供应却恰恰很少。
& }  o  @' R6 i  遂宁终究还是一个经济欠发达的四线小城市,哪有那么多的“改需”。8 Q; j6 I# V! S4 p3 J1 u% G
  6000-8000元/㎡的房子,在遂宁,或不愁卖。4 R! g6 R: l* ]1 X) C

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发表于 2018-7-16 09:21:32 | 显示全部楼层

3 @/ j* @7 r7 o) l# c" n# a河东1万+的房价,工资低于8000敢买吗?即便8000工资除去房贷每月也所剩无几!遂宁又有多少工资高于8000的就业岗位呢?不要说有钱人多,没钱的更多。那些希望别人接盘的,能接的都有房了,没房的现在也接不起了
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发表于 2018-7-16 09:17:24 | 显示全部楼层
不会跌,环保太严各种建材都在涨,特别是沙石厂关了好多,还有就是,开发商会做赔本买卖吗?
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[LV.2]偶尔看看I

现在的本土遂宁人基本不缺房子住
: o9 Y" m6 C# A' a& U4 \$ K  s' _
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网哥 发表于 2018-7-16 10:51
) d6 H, W* p6 U0 y* d& w今年遂宁房价要是大跌的话我把名字倒起写!信不信?

4 ~3 u8 t7 i9 M2 ]! V0 @目测还要涨两年没问题。从来不乏唱衰的,从零几年唱到现在,结果越唱越涨。没办法,决策者根本不想也不敢让全国的房价跌,除了个别已经非常高的地方有一些波动。. B& S0 I8 A5 N  N
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[LV.1]初来乍到

发表于 2018-7-16 10:41:33 | 显示全部楼层
最近好像还没有听到房产的消息了,这个月底在看看几块地的拍卖效果
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发表于 2018-7-16 09:55:36 | 显示全部楼层
读书改变命运吗,不一定,早买房多买房改变命运吗,一定!利用银行杠杆在一二线城市早买房多买房的普通人完全改变了阶层!
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该用户从未签到

不的降,政府把地皮卖这么贵,房价肯定就贵了,除非政府把地皮降来。8 I8 y  c+ ?; x9 W/ Y# w- Q
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如果楼主的收入在未来几年不会大幅度缩水,房价就不会跌,相反,楼主的收入未来几年还会增加的,房价依然会涨
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[LV.1]初来乍到

“遂宁说房”这个微信公众号上的?- [/ E! I2 C8 q( h' r7 M
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发表于 2018-7-16 11:43:02 | 显示全部楼层
6000-8000元/㎡的房子,在遂宁,买的话还不愁
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[LV.1]初来乍到

发表于 2018-7-16 09:46:18 | 显示全部楼层
还要涨~~为此吸引更多的外来人口和把更多的外来人引回家乡~~
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[LV.6]常住居民II

发表于 2018-7-16 10:51:15 | 显示全部楼层
来次跌就好了,我就去买一套
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[LV.3]偶尔看看II

今年遂宁房价要是大跌的话我把名字倒起写!信不信?
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发表于 2018-7-16 11:15:01 | 显示全部楼层
短时间要跌的情况不可能! |2 B1 m# d8 G- e2 c; W3 Y9 e
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[LV.2]偶尔看看I

发表于 2018-7-16 11:21:39 | 显示全部楼层
要降价是不是得等我们老了才看得到
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[LV.1]初来乍到

发表于 2018-7-16 11:21:55 | 显示全部楼层
现在不买房了,管它怎么涨,反正有个卡卡做!
5 Q* Q' Y+ ]6 \- T
" ^: Z1 l8 S1 S( c1 [1 u不过幸好大涨之前买了!?
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发表于 2018-7-16 11:31:51 | 显示全部楼层
多幸运,自己有一套先住到,
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发表于 2018-7-16 11:33:33 | 显示全部楼层
决定房价涨跌的,是市场供需关系
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目测房价涨不到好多了
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再过一两年就不是这个价了,蹭蹭蹭
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[LV.10]以坛为家III

雪雪 发表于 2018-7-16 09:464 e- r& y2 q3 h4 p2 L' C: A; I3 ~
还要涨~~为此吸引更多的外来人口和把更多的外来人引回家乡~~

4 }1 r; S. k: w! k/ ]1 W  a7 m雪妹,,要不是我是遂宁的,我真的看不到遂宁哪点好。。。。。。
$ e- K6 Y7 P! M# g9 @$ f
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