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18年春节后，在遂宁新楼盘房价又小涨了一波后，有不少手握闲钱的朋友咨询：遂宁老城区的老房子是否值得投资。
而朋友们持有在老城区投资老房子的想法，基本基于以下5点：
1、房价低
相对河东新区、物流港新楼盘的房价，老城区的老房子相对低廉。
2、可能是学区房
大量的老房子属于学区房，绝大部分公办的优质学校对应的户籍所在地都是老房子。
3、生活配套成熟
老房子小区的内部环境虽然不怎么样，但老房子毕竟是在原来的核心区域，生活比较便捷。
4、总价不高
老城区内老房子的面积一般都不大（除了个别特殊单位单位的房子），低总价能满足更多购房者的投资预算。
5、有拆迁的可能性
遂宁老城区的老房子，大多都是旧改的对象，随着城市不断升级，老房子就有拆迁的可能。
老城区的老房子是否值得我们投资？
若从以上五点来看，答案是似乎是肯定的。
不过，川内外十余个城市，这些城市新老城区之间的“此消彼长”和城市“迎新辞旧”的发展趋势，无论快慢，几乎都在以不可扭转的坚定步伐向前迈进。
而老城区的衰落。对于我们遂宁和遂宁广大购房者来说，也将是一个不得不面对的问题。
朋友B哥，在去年10月，在新购房屋后，将自己位于遂宁老城区的三居室，房龄十多年的一套老房子挂出销售。B哥委托了中介公司，也在网上发布了信息，但看房者寥寥。
为了早点卖出房子，从最初的6200元/㎡到如今的5300元/㎡，B哥中途几次调低房价。不过，直到今天，B哥的这套房子也没有卖出去。对于这样的结果，B哥既困惑又焦虑。
2017年下半年，随着遂宁房价上涨，意欲在楼市通过卖旧买新实现“腾笼换仓”的购房者，小编身边就有不少。然而，在“卖旧”的过程中，除了个别特殊房源外，他们几乎都跟B哥一样，遭遇老房子难卖的境况。
老房子为什么难卖呢？
是什么原因导致老房子的保值能力下降了呢？
原因很明了：遂宁老城区整体衰落了。
这里，或有朋友会说老城区是市中心，市中心的房子一定保值，按照正常逻辑的确如此。
但很多人都忽略了一点，地段是固定的但市中心却是流动的。
这点不难理解，除了北上广深和几个强二线城市之外，在全国330多个地级城市中，有近300个的中心城区都发生过转移。
因为城市要发展，经济要增长，通常就需要卖出大量的土地，同时还需要建设具有潜力的新区。优势新区一旦建立起来，市中心就注定会发生转移。
市中心转移的因素，加上政府和开发商积极配合推动，教育、医疗资源开始向新城区倾斜。其结果就是，新城区越来越金贵，老城区就越来越破败。
如今国内大多数一二线城市，老城区的老房子的结局已经很清晰了，就是三不，不拆，不管，不许违建。遂宁目前大规模的城建工作已经进入后期，无论是人口增长、信贷环境，以及城市化进程，都决定了政府很难有钱像往常一样搞扩张了。
说白了，还是盈亏问题，谁都知道，比起成本高得吓人、社会矛盾风险大的老城区土地，建设新城区显然是个更为经济的选择。
2018年，国内三四线城市棚改货币化明显收缩。从某种角度讲，棚改仅是一门生意，而在我们遂宁，真正有利可图的棚改（低容公建）还剩多少呢？
可预见的是，未来除非公共基础设施建设，或者高溢价的大型商住项目，遂宁老城区动迁的可能性极小，而不拆迁只能等着房子慢慢老掉牙。
未来，政府可能会说sorry，朋友们，70产权到期了。
10年前买房，我们看的是房子与犀牛堤、中央商务区的距离；
今天买房，我们看的是房子与五彩缤纷路、河东CBD中心的距离。
遂宁老城区东西（渠河到涪江西岸）仅1公里的带状城市格局，就注定了有限的纵深和“带宽”。在遂宁城市高速发展的今天，地形的先天缺陷，让老城区在交通规划、商圈升级、社区优化等方面的拓展，变得十分困难。
最近十余年，我们可以很深切的感受到，在遂宁河东新区、高新区（物流港）等新城区快速崛起的同时，遂宁的老城区也正在走向衰落。
伴随着市政府等行政机关，中心医院等医疗资源，以及众多品牌教育资源的东迁或南迁。河东新区、高新区无论在环境、交通、人口质量、GDP、学区医疗、房价等每一个方面，全面超越遂宁老城区，城市中心发生转移，其实已是不争的事实。
这几年，遂宁楼市火热不断，有经济实力的基本都购置了新房，搬离了老城区。如今留在或租住在老房子里的，多为老弱病残，以及对房租较为敏感的底层打工族。
遂宁老城区的老房子，大多都有15岁以上的房龄。老破小、无绿化、停车难、配套差、管理差是普遍现象。由于历史原因，这些建筑多为砖混结构，抗震等级、建筑标准较低，施工工艺差。“未老先衰”是这些老房子的共同特征。
极高的改造成本和政府重心的转移，对于大多数老房子来说，旧改就是一个遥不可及的梦。
老城区的很多老房子，不到旧改，就走到了生命的终点。如同*ST股，持续贬值的概率远大于“满血复活”，其退市风险如同达摩克里斯之剑。
如今80、90是购房的主力军，从“有居”到“优居”，其购房观念不同于父辈，已发生了根本变化，刚需改需均有同样的品质要求。
所以，这些环境差、停车难、老破小的，在交通、公共设置已经不适合现代生活的老城区的老房子，如今已很难再入购房者的法眼。而无法实现交易的房子，根本算不上资产。
最近十余年，遂宁老城区的衰落或许较为缓慢的，但趋势几乎不可逆转。
老城区的那些老街老巷里，或曾见证了我们年少的轻狂，也留下了我们挥洒青春的印记。老城区是我们怀旧的地方，但终究不再是遂宁的主场。
所以，关于遂宁老城区的老房子，是否值得投资的问题。
若投资，请远离。若怀旧，请留下！
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