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[打算买房] 遂宁老城区的老房子,还有购买的价值吗?

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发表于 2018-4-23 18:12:56 | 显示全部楼层 |阅读模式

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18年春节后,在遂宁新楼盘房价又小涨了一波后,有不少手握闲钱的朋友咨询:遂宁老城区的老房子是否值得投资。+ K* O! e* z0 L0 i* x6 L% m. D
而朋友们持有在老城区投资老房子的想法,基本基于以下5点:9 h8 H# Q; S# z1 g# E2 t4 v
1、房价低
6 G9 W" Y6 E) ?相对河东新区、物流港新楼盘的房价,老城区的老房子相对低廉。; u) Y& n4 t# o- B& u6 Z
2、可能是学区房: Q( u( `: u2 |4 l% m! Y7 ?- ?% h
大量的老房子属于学区房,绝大部分公办的优质学校对应的户籍所在地都是老房子。& f! E3 o4 B; r4 ]2 P& ?* E
3、生活配套成熟
0 ~* |: U7 C# w$ b, N# Y6 B老房子小区的内部环境虽然不怎么样,但老房子毕竟是在原来的核心区域,生活比较便捷。
3 ]' d3 W7 F9 n7 ?9 W0 T4、总价不高
+ z. W" K( y6 N3 p& K) h老城区内老房子的面积一般都不大(除了个别特殊单位单位的房子),低总价能满足更多购房者的投资预算。' h$ t% w. M+ W+ \0 g$ j$ p" }0 r
5、有拆迁的可能性
% A( t$ W, M9 c" f- j% n  y遂宁老城区的老房子,大多都是旧改的对象,随着城市不断升级,老房子就有拆迁的可能。
( G$ N! ]! _. |: V4 G3 h    老城区的老房子是否值得我们投资?$ B' ]  q/ v5 w
若从以上五点来看,答案是似乎是肯定的。9 t/ E: h. q/ y5 c# v9 S$ S, D. V
微信图片_20180423175210.jpg
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不过,川内外十余个城市,这些城市新老城区之间的“此消彼长”和城市“迎新辞旧”的发展趋势,无论快慢,几乎都在以不可扭转的坚定步伐向前迈进。
; n5 Q1 d8 m8 a$ g而老城区的衰落。对于我们遂宁和遂宁广大购房者来说,也将是一个不得不面对的问题。) s6 e/ z& I' z) @

# H6 D* `$ \- K- v0 e  X  u! G7 ~朋友B哥,在去年10月,在新购房屋后,将自己位于遂宁老城区的三居室,房龄十多年的一套老房子挂出销售。B哥委托了中介公司,也在网上发布了信息,但看房者寥寥。2 e1 B; C: ^, m, A0 l8 K* M% J+ I
为了早点卖出房子,从最初的6200元/㎡到如今的5300元/㎡,B哥中途几次调低房价。不过,直到今天,B哥的这套房子也没有卖出去。对于这样的结果,B哥既困惑又焦虑。8 z* D2 S- f- F1 |5 I: z0 l
2017年下半年,随着遂宁房价上涨,意欲在楼市通过卖旧买新实现“腾笼换仓”的购房者,小编身边就有不少。然而,在“卖旧”的过程中,除了个别特殊房源外,他们几乎都跟B哥一样,遭遇老房子难卖的境况。
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老房子为什么难卖呢?  r. `( m3 a5 T
是什么原因导致老房子的保值能力下降了呢?
+ A; J+ W$ _0 I1 D( D原因很明了:遂宁老城区整体衰落了。; Z* u1 Q+ B* w
这里,或有朋友会说老城区是市中心,市中心的房子一定保值,按照正常逻辑的确如此。3 ^2 U( K2 p, a) n2 S- C
但很多人都忽略了一点,地段是固定的但市中心却是流动的。, e% U: P; v7 g. m& B0 d2 m: ]! \
这点不难理解,除了北上广深和几个强二线城市之外,在全国330多个地级城市中,有近300个的中心城区都发生过转移。, S, a) ~: M) E0 u
因为城市要发展,经济要增长,通常就需要卖出大量的土地,同时还需要建设具有潜力的新区。优势新区一旦建立起来,市中心就注定会发生转移。$ R& B! L+ G( K, s2 b; U8 {6 }
市中心转移的因素,加上政府和开发商积极配合推动,教育、医疗资源开始向新城区倾斜。其结果就是,新城区越来越金贵,老城区就越来越破败。. T( b% ]; m* G: u( m3 n9 H, |
如今国内大多数一二线城市,老城区的老房子的结局已经很清晰了,就是三不,不拆,不管,不许违建。遂宁目前大规模的城建工作已经进入后期,无论是人口增长、信贷环境,以及城市化进程,都决定了政府很难有钱像往常一样搞扩张了。% p0 T" d; f( D8 F1 O/ [
说白了,还是盈亏问题,谁都知道,比起成本高得吓人、社会矛盾风险大的老城区土地,建设新城区显然是个更为经济的选择。/ O2 s- P- F, u
2018年,国内三四线城市棚改货币化明显收缩。从某种角度讲,棚改仅是一门生意,而在我们遂宁,真正有利可图的棚改(低容公建)还剩多少呢?+ `* Q  E; G+ Q1 P% ~5 u, {1 F0 X
可预见的是,未来除非公共基础设施建设,或者高溢价的大型商住项目,遂宁老城区动迁的可能性极小,而不拆迁只能等着房子慢慢老掉牙。  h, a! E( S: N
未来,政府可能会说sorry,朋友们,70产权到期了。
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微信图片_20180423175111.jpg

. u- U* m, N, g" h10年前买房,我们看的是房子与犀牛堤、中央商务区的距离;
1 y! m* r( @4 h, l2 u今天买房,我们看的是房子与五彩缤纷路、河东CBD中心的距离。. i, \+ X' m+ T; k# R$ G
遂宁老城区东西(渠河到涪江西岸)仅1公里的带状城市格局,就注定了有限的纵深和“带宽”。在遂宁城市高速发展的今天,地形的先天缺陷,让老城区在交通规划、商圈升级、社区优化等方面的拓展,变得十分困难。
6 D7 a9 }- }; k4 J. {/ a; Q最近十余年,我们可以很深切的感受到,在遂宁河东新区、高新区(物流港)等新城区快速崛起的同时,遂宁的老城区也正在走向衰落。
) ?* R# v2 O( x) {0 Y
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伴随着市政府等行政机关,中心医院等医疗资源,以及众多品牌教育资源的东迁或南迁。河东新区、高新区无论在环境、交通、人口质量、GDP、学区医疗、房价等每一个方面,全面超越遂宁老城区,城市中心发生转移,其实已是不争的事实。
5 ^# j' K8 B& Q6 ?; S! b1 C这几年,遂宁楼市火热不断,有经济实力的基本都购置了新房,搬离了老城区。如今留在或租住在老房子里的,多为老弱病残,以及对房租较为敏感的底层打工族。" Z  m/ E  c3 }, `0 o' E3 {  R: @# ^; Z
遂宁老城区的老房子,大多都有15岁以上的房龄。老破小、无绿化、停车难、配套差、管理差是普遍现象。由于历史原因,这些建筑多为砖混结构,抗震等级、建筑标准较低,施工工艺差。“未老先衰”是这些老房子的共同特征。
- D: v. p7 ]: Y  M8 U6 o0 x" G5 J极高的改造成本和政府重心的转移,对于大多数老房子来说,旧改就是一个遥不可及的梦。: Y- w2 z/ Q. {: I1 `5 u( J
老城区的很多老房子,不到旧改,就走到了生命的终点。如同*ST股,持续贬值的概率远大于“满血复活”,其退市风险如同达摩克里斯之剑。3 `' z. J0 J0 a* N0 z' A7 n! Q
如今80、90是购房的主力军,从“有居”到“优居”,其购房观念不同于父辈,已发生了根本变化,刚需改需均有同样的品质要求。' z' ?" ~( K4 @" C" X" @
所以,这些环境差、停车难、老破小的,在交通、公共设置已经不适合现代生活的老城区的老房子,如今已很难再入购房者的法眼。而无法实现交易的房子,根本算不上资产。' F1 K( r4 b1 X+ ~+ L( d8 p
最近十余年,遂宁老城区的衰落或许较为缓慢的,但趋势几乎不可逆转。+ e2 q9 D+ y& k7 n1 h
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老城区的那些老街老巷里,或曾见证了我们年少的轻狂,也留下了我们挥洒青春的印记。老城区是我们怀旧的地方,但终究不再是遂宁的主场。
8 a' q8 Z' f. Y- B# O2 k  z5 U所以,关于遂宁老城区的老房子,是否值得投资的问题。. A) a+ V, Z; {% w3 g. k

; N6 y  Q. V- v; Q8 C# o若投资,请远离。若怀旧,请留下!
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发表于 2018-4-24 09:50:22 | 显示全部楼层
就是一套房子而已。看个人条件,能买的起哪里就住哪里好了
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如果是价格合适,孩子在学区内读书,经济能力有限,还是可以过度的,等娃儿大了再考虑买郊区的新房,如果拆就赚多了,不拆,带娃读书混娃大也是可以的,毕竟上学近方便,看那些住城南那那头,城北那那头,还一天接送4次,单边骑车半小时的,天晴落雨雷打不动的真心累
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发表于 2018-4-24 11:21:53 | 显示全部楼层
如果是想改善现在的生活环境,肯定没人再买老城区了,,但是只是为了居住的话,老城区是很不错的啊,虽然环境一般,但是该有的设施都有,地理位置也安逸
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[LV.2]偶尔看看I

老房子还是可以,地段很不错,还是环境一般了,有老有小还是挺适合的- ]/ _) \: _, W

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老城主要是环境不好,要不就是户型很差!其实地段很好!: t7 d1 {. F2 n+ W
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[LV.9]以坛为家II

发表于 2018-4-26 07:54:41 | 显示全部楼层
有需求就好了
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 楼主| 发表于 2018-4-25 17:50:02 | 显示全部楼层
ly52866 发表于 2018-4-25 17:31" K) {! {7 D" i( j
主要你买的目的是什么?如果是刚需,老城区绝对的可以入手,如果是炒房,也可以入手,房价反正不会跌!
  y1 x0 B- {+ J* |$ S: F
而且现在老城区的房价还没有怎么涨起来,比起河东这些地方还是要便宜很多,所以买来居住还是很不错的
2 ^, S3 J- _, [; s5 E& N
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发表于 2018-4-24 10:39:23 | 显示全部楼层
老城还是可以,配套齐全!想耍的,吃的,玩得,要啥有啥的。
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[LV.5]常住居民I

老城区买来住不安逸
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买来等着拆迁?0 ~5 Y  Y8 S+ h: {/ U2 U
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老城 河东 物流港     其他就算了吧
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发表于 2018-4-23 18:39:13 | 显示全部楼层
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[LV.1]初来乍到

老房子可能只适合当现在的学区房,要么就是急到住的,
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发表于 2018-4-23 19:36:18 | 显示全部楼层
关键取决于,适合不适合,需要不需要。老城现在的房价不算高!
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其实北门干道的老房子还是可以,主要是没得绿化,以前的户型都比较方正,但是都蛮宽,还是卖得出去,好多都是从乡下或者镇上,因为小孩读书买来当学区房之类,只是价格还是起不来,毕竟太老了
8 B8 }" e$ |, G( k5 k
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70年到期了就不是自己的了?????。。?。。。。。。。。。。0 ~8 u1 Y6 b# z4 Q2 R8 ]
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发表于 2018-4-24 00:07:26 | 显示全部楼层
深度的心灵鸡汤好文。
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VV8279 发表于 2018-4-23 21:33
7 _- @! O! d3 w: R6 G/ p+ \4 e) I70年到期了就不是自己的了?????。。?。。。。。。。。。。

5 d! f  r- D. ]1 i2 u一般来说没得70年就要变成危房,应该政府要强制性拆吧7 A6 |% P+ l0 `( s% v# o
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[LV.2]偶尔看看I

发表于 2018-4-24 09:39:59 | 显示全部楼层
虽说环境不好,但是方便
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发表于 2018-4-24 10:32:36 | 显示全部楼层
最后一句话是重点,是对了的
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[LV.10]以坛为家III

发表于 2018-4-24 10:54:52 | 显示全部楼层
卖不出去是因为没多少人买,反正我觉得刚需的人很少,现在炒房的太多,还有部分是改善住房的人当然不会买老城区了。% C, ]6 G# N, \1 M# P+ _: O
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