遂宁真正具有增值保值潜力的房子不到20%，我们该如何找到“她”？

竹桃情

这段时间，有不少朋友问到遂宁某一具体项目值不值得购买，希望笔者能给出一些建议。

但无论是问项目的性价比如何？还是问具体价格是否可以下手？

归根结底，购房者朋友最关心的核心问题其实只有一点：房子的投资价值如何？

说得再通俗一点就是：房子增值保值的潜力如何？

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买房跟吃饭一样，咸甜酸辣各有所爱。

单独就居住体验上来看，跟个人喜好、居住观念、工作性质和家庭结构都有关系。

我们这代人，居住观念与父辈截然不同，他们是一套房子一辈子。

我们这代和下一代，是千禧一代，更是迁徙一代，我们一生必然会拥有多套（或不同地区）房子。

未来，我们将不可避免地面临数次换房，所以，购买具有保值增值潜力的房子就显得尤为重要了。

那么，哪些因素会影响房子增值保值的潜力？而哪些又是关键因素呢？

影响房子价值的因素很多，比如户型，物业类型、楼层、规模、地段、规划、开发商品牌、价格等。


其中地段、价格和开发商信誉度为关键因素。

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关键因素是本，其他因素是未，关键因素决定一套房子80%以上的价值。作为普通购房者，我们只须关注关键因素即可。


关键因素1：地段

首先是优选板块。根据遂宁城区的发展态势和区域版图，我们不自觉地会给城区的居住板块进行一个优先等级排序。在遂宁大多数人的认知里，遂宁的居住板块的优先排序是：

河东新区＞老城区＞物流港＝城北＞金桥新区

就住宅保值增值的潜力而言：

河东新区VS物流港，我们选择河东新区；

物流港VS金桥新区，我们选择物流港；

金桥新区VS蓬溪老县城，我们选择金桥新区；

2014年，若你在遂宁的不同板块，同样以4500元/㎡的价格投资房子，今天的投资回报肯定是截然不同的。

其次，我们需要占位板块的核心位置。

哪些是核心位置呢？板块中的大型购物中心、公园、学校、医院，以及主要交通节点，就是板块的核心位置。

板块的核心位置具有稀缺性和明显的马太效应，会随着时间推移，价值愈加凸显。

在河东新区，五彩缤纷路、体育中心、市政府广场、万达广场就是核心位置。

在物流港，鹭栖湖、健坤城、喜盈门就是核心位置；

在老城区，犀牛堤、遂宁中学、船山区政府就是核心位置；

毋庸置疑，处在核心位置周边的楼盘，保值增值的潜力就大，就值得我们购买。

但同时，我们也应避免在地段界定中，太过“个人主义”。因为只有获得大多数人认可的地段，才是好地段。

关键因素2：价格

房地产销售界，曾有这样一句：没有卖不出去的房子，只有卖不掉的价格。言下之意，只要价格合适，什么样的房子都可以卖出去。

反过来，我们购房者可以这样理解：所有的房子都具有增值保值的潜力，只要价格足够低！

所以，每当有朋友问到某某项目有没有投资价值时，笔者只问他：你入手的价格是多少？

价格体现价值，价格也决定价值。

如果，保利养生谷7000元/㎡，金科美湖湾7500元/㎡，中环壹号5500元/㎡，我们还用纠结增值保值的潜力吗？当然是火力全开买买买了。

意向项目的价格是否合理？

我们以销售情况最好的竞品项目（类似地段、类似产品）的价格为参照。

若意向项目是金域央墅，竞品项目就是御澜山、养生谷；

若意向项目是金科美湖湾，竞品项目就是山屿湖、荣海温泉国际；

若意向项目是中环壹号，竞品项目就是华翔城、景宸府；

价格幅度在+10%以内都属正常，如果超过10%，其价格就有虚高的嫌疑。

价格虚高会透支未来的增值空间。所以，价格虚高的房子，我们应尽量避开。当然房子若有不可替代的核心优势，就另当别论了。

这里，笔者纯粹从个人角度给一个价格参考，在满足地段要求的前提下，是可以入手的。

关键因素3：开发商信誉度

在期房销售规则下，开发商品牌和信誉度，直接跟房屋质量、品质和工程进度挂钩。

选择信誉度高的品牌开发商，你基本不用太担心项目质量问题和项目烂尾。

加之，高信誉度开发商的企业生命周期更长，其项目更受市场的长期青睐，出手转让会更容易。

一句话，高信誉度开发商开发的房子，其保值增值的潜力就大。


那么，遂宁哪些开发商的信誉度比较高呢？

1、品牌开发商。比如已进驻遂宁的国内大型房企金科、保利、蓝光、碧桂园和置信等。比如遂宁本地龙头房企荣兴元、正黄、双发、瑞泽、君豪等。

2、在遂宁本地深耕多年，有多个成功项目开发的房企。这部分房企虽然名气不算响亮，但一直兢兢业业，务实守信。比如天信、明泰等。

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最后，一言蔽之：

在遂宁各个板块的核心位置，以合适的价格，购买信誉度高的开发商的房子，你资产保值增值的愿望基本就能实现。

同时，地段、价格、开发商信誉三个关键因素也符合木桶效应，缺一不可，任何一项因素的短板，都会让我们房子增值保值的潜力大打折扣。

不过，在如今的市场行情下，遂宁真正具有增值保值潜力的房子不到20%。

方寸

开个玩笑哈，请速度把另外80%不增值的按今年去年的价格来20套

李小妹

分析得很到位，只是刚需的人儿就比较恼火了。

jerald02010

深度好文

xiaoyinping88

搜索叶蓝秋

那我想问问楼主我该以7千的价格买碧桂园呢？还是以9千的价格买欧洲新城呢

一路向前1981

我的选择是等一等，房子是买不完的，既然已经涨了，又何必急这一时了

cjjjy2007

搜索叶蓝秋 发表于 2017-12-8 22:50
那我想问问楼主我该以7千的价格买碧桂园呢？还是以9千的价格买欧洲新城呢

7千鬼才买 等几年差不多  现在开盘6千左右，住家首选河东。那边都是搞物流和做生意的嘈杂乱

cjjjy2007

搜索叶蓝秋 发表于 2017-12-8 22:50
那我想问问楼主我该以7千的价格买碧桂园呢？还是以9千的价格买欧洲新城呢

欧洲新城买个最小的面积住也比那边好

投资人

老城区大于物流港，物流港等于城北，意思就是城北在老城档次最低，

jaing1982

我们天天吃住都在门面上，房子都没用

txz800

房产土地资源是权属国家而且耕地每年都在减少，不能有钱想占多少占多少，人均超过60平米部分应收奢侈税，并且税额不能低于房价涨幅！！！！！

JIBAODIAN

专业分析，一针见血。