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[楼市杂谈] 物流港即将亮相两个新项目,碧桂园出手了,是否有惊喜?

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发表于 2017-10-28 11:16:07 | 显示全部楼层 |阅读模式

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遂宁物流港,分别在今年7月27日和8月27日拍出了两方住宅用地。  X" f4 F: _7 X0 y( N+ ^
而物流港,也因这两方土地的成功拍卖和大鳄的进驻,板块被激活,原来几个不温不火的项目,一下子销售火爆,房价也是见风猛长,从当初的4500+,窜到如今的5500+。
. p# H5 |4 r# o5 J$ o作为物流港房价上涨的始作俑者,这两方土地一直备受我们购房者的关注。
* q5 n, S: K* h' L7 W2 m而如今,乘着遂宁楼市大好的东风,这两方土地也蓄势待发,意欲在今年年底,正式探市亮相。毕竟年关的盛宴,谁都不愿错过。
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新项目1:景宸府
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取得日期:2017年7月27日由遂宁优置联城房地产开发有限公司拍卖竞得。
1 f: E; C* @- ~经济指标:用地面积65.73亩(43821.7㎡),商服居住用地,容积率2.0,限高50米,建筑密度25%,成交价为220万元/亩,楼面地价1650元/㎡。
+ ]4 K3 i  J3 f地理位置:物流港鹭栖湖公园北侧。; q$ V7 b# W) T) I  q9 e
房价预估:洋房7000±,小高层6000±。
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正在修建的销售中心
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根据景宸府公布的规划方案来看,其物业类型为17+的小高层(两梯五户)和9+小高层洋房(一梯两户),2.0的容积率,洋房是必然产品。
4 K9 R6 C: c: M1 {: @! M5 p8 L% b户型有平层和跃层两种格局,主流户型的面积在100-130之间。在物业类型的配比,并没有规划别墅类产品。从略显保守的规划方案,就看得出,景宸府对客群的定位还是相当谨慎。
* P1 ^3 j7 V# I+ r  z总体说来,处于物流港核心,南临鹭栖湖公园,拥有2.0低容积率的景宸府,在物流港的优势比较明显。! O3 D4 [$ r0 X' x) Y, e& E6 V% q
只是,景宸府所呈现的方案,基本在市场的意料之中,带给我们购房者的惊喜还远不够。
- }2 O2 {4 M1 C7 q& \可能是景宸府北低南高的地势,对其总规设计形成了抑制,方案整体太平实,产品匠心不够,产品卖点不突出。比如洋房户型无创新嗨点,赠送空间占比过小等。
8 J! C( O- N6 N% x在楼市的产品时代,产品若不能带给购房者足够的刺激,仅靠地段优势,是无法支撑项目的持续畅销。
% b3 h. w7 H3 B* n  b/ f前两日,笔者经过物流大道,看到该项目现场已做好了围墙和形象广告,现场的销售中心也在紧锣密鼓地修建。
8 [) I, R  ?3 j6 R6 G, O, q景宸府在万达广场内,设置有展示区。作为探市和蓄客,这个办法不错,是其项目正式亮相前的准备,既可做预热,又可收集客情,并根据市场反馈及时调整项目的设计方案。
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设置在万达广场的展示厅
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所以,笔者估计,景宸府的规划方案,应该还暂未通过规委会审核,正式亮相可能在11月下旬。
) m- R' s% L: ~而最终亮相时的方案可能还将有所变化和提升。
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新项目2:中环壹号
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取得日期:2017年8月17日由自然人许丹拍卖竞得。
$ T3 v' q& |, {* [" q: J, ]( |经济指标:用地面积151.71亩(101138.4㎡),商服居住用地,容积率3.0,限高90米,建筑密度25%,成交价为278万元/亩,楼面地价1390元/㎡。! P+ y3 ^+ A: N, L% i
地理位置:物流港南山横路北侧,南山纵路西侧。
: O$ e+ d. o6 a  O/ U" ?房价预估:洋房在6800±,高层在5800+。
$ j) S5 u" y" D1 K中环壹号作为物流港的地王,成交之日便引起了业界不小的轰动和众多猜想。
4 V" M, a# p& y7 e/ i5 X随着该项目前期工作的推进,其背后的Boss已慢慢浮出水面,碧桂园虽姗姗来迟,终究还是来了。
. _) X# K. Z  ~5 p, Z( k. Z) {1 B8 [碧桂园的进驻,必将带动物流港板块新一轮的开发热潮,房价再次上涨似乎已成定局。
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中环壹号南与华翔城一街之隔,北面是绿然国际学校。南高北低的地势情况比景宸府更为明显,非常考验开发商的产品力,如何因地制宜,变掣肘为添花,是项目出彩的关键因素之一。8 ^9 {+ W5 f0 y1 o; U# W
三个月时间不到,定案名、推形象广告和出方案初稿,动作够快,确有国内品牌房企的行事风格。, w) t3 I2 b7 W2 q+ C
据悉,中环壹号的项目规划设计初案已出,物业类型有高层和电梯洋房,户型有平层和跃层两种格局,和景宸府一样,也未设置别墅产品。8 M1 b4 U( \/ L. }# o8 d7 J
面积赠送大、80㎡的精巧小套三,110㎡左右的精简版跃层,从产品亮点来看,似乎值得期待。
* g7 U8 Y( }& A9 X, A6 ?但3.0的容积率,设置洋房产品,虽也不错,但楼间距、标准层布局受影响是必然,鱼和熊掌不可兼得。
+ V. N; n  Y3 t$ R估计,中环壹号的洋房产品不会低于9F+,高层标准层两梯六户和两梯五户应是标配项目的总布局和立面,或与华翔城类似,但略优
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如今,中环壹号的土地已平整,局部围墙已做好,但暂未上项目广告。笔者估计,中环壹号正式亮相得在12月中下旬了。4 _& j% o/ D, v: j. c* s' C; Y
碧桂园在遂宁的首秀,最终会带来什么样的产品?是否有惊喜?值得我们期待。
  }5 B# O, t* ^中环壹号和景宸府两个项目不约而同都规划有跃层产品,在跃层被贴上豪宅标签的今天,跃层成为改需项目的标配,似乎毋庸置疑。
5 T+ g; r+ Z% a& i但在遂宁,小面积(120㎡以下)跃层有泛滥之势,这样的跃层产品实用性和体验感都不算很好。遂宁好几个项目的小跃层产品,销售上还是有些尴尬的。豪宅的体验感和有限的购房预算之间,往往很难做到平衡。
8 o3 I7 O. Q" |3 z* l+ p# o区域相近,开发节点相近,产品类似,注定景宸府和中环壹号两项目既互为竞品,又互为唇齿。3 t- w0 e2 x$ I3 ?# a
毕竟,物流港板块的全面撬动和升级,离不开众多优秀项目的共同协力。
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@遂宁说房

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