养老地产分类，您中意哪一种模式呢？

都好养老

; \/ t: I. n. h$ o% a1 @- @
养老地产的分类

　　各国在进行老年住宅开发运营时，通常采用国际慈善机构（HTA）的分类方法，但由于各国的国情不同，老年住宅的种类和特点也不相同。概括来说，国内外老年住宅主要有三种模式：老年公寓、老年社区、普通自住型老年住宅。

. l: f! k; \; O$ G3 ^) N+ n

老年公寓

　　这种老年住宅形式多样，情况比较复杂。如我国的敬老院、养老院、托老所、护理所等。概括起来，主要有3种类型：

　　第一种是独立型老年公寓，主要供有自理能力的老人居住，造价较低，与城市社区服务设施距离较近，交通便捷。

2 u  ?. E7 ?, s* E6 A4 t/ @# Q6 \

　　住独立型的老年公寓和住家里相比有以下不同：一是住房面积较小，二是没有了大量室内外劳动，三是做饭方便，四是医护规范。

( ^+ N2 E! L& u8 o

　　第二种是集合型老年公寓，有专门的服务人员为老年人提供除医疗、护理外所需的服务，住宅内有方便、安全的社交娱乐场所和公共食堂等各类设施，并有完备的保卫和报警系统。

　　第三种是护理型老年公寓，该类公寓提供全日制的护理和医疗服务，建筑按无障碍设计，卧室卫生独立，起居室和厨房共用。

- }; m: ^2 J! {, h

老年社区

　　主要是大规模的老年居住区，或老人村，包括独栋别墅、双拼别墅、高档公寓、一般老人住宅等多种建筑形态，邮局、超市、护理机构、银行等相关配套一应俱全。

　　这种社区由于规模大、配套设施完善而备受老年人的青睐。如美国的太阳城中心，太阳城中心坐落于佛罗里达西海岸，从1961年开始开发建设，现已成为全美最好的老年社区。

普通自住型老年住宅

　　老年人不用搬入老年公寓或老年社区，而是将自己原有的屋舍改造而成的老年住宅，国内通常称为“居家养老”。这种方式适合各种各样的老年人，尤其是夫妇俩人健在，身体健康的老人。

. i; B& G* o& x: f  u6 Y

　　居住普通住宅的老人由社会福利机构或者社区居委会提供看护、帮助和其他服务，这种服务主要包括三种：一是保健服务。定期上门进行身体检查和其他保健服务，包括小病或不严重的慢性病上门治疗等，有重病可以及时送医院；二是家庭生活服务。帮助老年人解决年老体弱的困难，如室内外的清洁卫生，代购生活用品等；三是大力发展适宜老年人的文化、体育、教育、交流等方面的事业。例如，西方国家城市里许多街道都有健身俱乐部，白天主要是老年人来活动。

　　有了以上比较全面的安排，老年人有了特殊问题又能及时处理，就能使多数老人放心地住在家里，安享晚年。这种模式在英国极为普遍，现在正被欧洲很多国家仿效。

养老地产开发模式

　　养老地产类型模式：第一类，与社区共同建设按；第二类，与相关设施并设；第三类，与旅游产业结合；第四类，与国际品牌接轨；第五类，以其他方式转型。

　第一类：与社区共同建设

　　开发模式1--专门建设养老社区（健康型、连续照护型）

　　北京太阳城是民办企业开发的养老社区，这里面种类就比较多，有点儿像国外的连续照护。既有普通的老年住宅，也有专门的养老公寓等等，配套当中有老年大学、老年娱乐设施、商业中心、会议中心等等，还有服务管理中心，二期也有很多专门的老年住宅，这样的社区是非常受欢迎的。老年到这种社区有集体生活，有人照顾，也不感觉孤独。还有政府帮助投资建设的老人社区，也是一种专门的老人社区，比如说有五院合一，包括了敬老院、残障院、孤儿院、光荣院，这种社区政府帮助投资一部分，将来有一部分让私人管理，这样是有可能的，这种类型在国外也非常多。

　　开发模式2：新建居住区中同时开发养老社区

　　地产开发企业转向新的客户群，走差异化路线。开发当中有一些困难，受到一些限定，客户群在慢慢的转变。很多老人也需要房地产，或者说需要这样的住宅。普通社区中专门分出一块儿做养老地产也是非常合适的。如果专门建立一个老年城，对配套服务会有很大需求，那么多老人生活在一起也不会特别的愉快。

# Q( D2 |: d- o) d, o6 V5 o

　　开发模式3：普通社区中配建各类养老产品

　　普通社区中可配建老少户、老人专用户型、老人日托中心、老人公寓。老少户是一梯两户，一套中一套小的结合，就很容易呈现老少户，总面积不是很大，一家人就近居住可能很方便。专门的户型是拿一部分做成专用的，因为有一些老人残障，在这里做成无障碍，厕所做大一点儿，厨房可以转圈。如果都做成这样的房子很浪费，一般家庭没有必要，所以只要做一部分专用的老人户型就可以了。一层比较方便，有坡道，室内做的比较适合他的生活就可以了。老人日托中心，在社区里面就应该加上一定的日托中心，白天的时候他们会利用这样的场地和建筑，老年中心放在一栋楼里非常合适，排队的人可以稍微少一点儿可以共同管理，老人和儿童特别愿意接近，愿意在一块儿玩儿很高兴，接送老人和儿童可以是同一时间，同一条路，非常方便。老人公寓，在一个小区中设立一部分老人公寓，比如说有厨房、餐厅，能够帮助服务，也挺受欢迎的。

　　开发模式4：成熟社区周边插建多功能老年服务设施

　　如果旁边已经有建成的社区，或者比较富裕，有很多的老人。这时候在旁边找一块小空地，把什么东西改造一下，或者插建这样一个服务中心可以辐射整个社区，也特别容易存活，而且可以做成连锁。在一些已建成的不能再新建老人服务设施的地方是非常有需求的。

$ Z% h+ \5 G' |, G

　第二类：与相关设施结合并设计

　　开发模式5：老人公寓与商业设施并设

1 d9 d9 F. B6 Q; F8 e+ c

　　很多老人愿意在城市生活，不愿意到荒郊野外去，日常生活的购物都有一定的需要，也愿意建在比较热闹的地区，特别是身体不太好的家属来看也比较方便，就医也比较方便。香港房屋协会建的彩颐老人公寓下面是商场，中间用会所隔开，上面就是老年公寓，一些智障老人、残障老人的房间，再上面是普通商品房。商场房屋协会做这个的时候非常受欢迎，也得到了政府的一定支持，如果老人买了普通公寓，就优先把上面的商品房卖给其子女。

　　开发模式6：老年设施与医疗机构并设

　　很多老人希望旁边有医院，有医院老人就比较安心。旁边有了医疗设施，旁边建老年设施就变得非常自然，很多人都选择了这样的便利条件。

　　开发模式7：老年设施与幼儿园并设

# O  N1 V: w) }/ O* c" ]

　　这种模式在日本很多，一边是老人，一边是小孩儿，可以共设一个庭院，小孩儿在外面玩儿老人看着都会非常高兴，或者是老人跟小孩儿一块儿游戏等等，这样大家都很高兴，消除老人的孤独感。

　　开发模式8：老年设施寓教于机构并设

　　在美国的拉萨尔村，老人可使用拉萨尔大学的公共设施，与拉萨尔大学合作提供终身学习项目。人群组成：年龄至少65岁，高种以上文凭，具备参加拉萨尔村教育项目的身体和智力条件和相应的经济能力。老人到这个大学以后可以给人家上课，其他很多部分是他们自己给自己上课，这种也非常愉快，他们觉得自己的能量能够发挥出来。

　第三类：与旅游产业结合

% N* f7 Q0 A4 t" f

　　开发模式9--在旅游风景区中开发养老社区或老年住宅

# W5 N: g! v( {2 ~5 V

　　我国每年老年人旅游人数已经占到全国旅游总人数的202以上，成为消除旅游淡季影响的主要力量之一。对于怎么在旅游风景区中开发老年产品，值得业界关注。比如像海南、广西、云南气侯比较好的地方，已经有不少地产商准备开发旅游地产，其中一部分就作为老年地产。

　第四类：与国际养老专业品牌接轨

$ Z, n, e# Y% a9 c0 `# N7 r

　　开发模式10--引入外资，建世界型连锁老年设施

　　日本、瑞士养老成本非常高，劳动力缺乏，他们设想在中国建一个连锁，可以把他们的老人输入进来，在他们比较健康的阶段到中国来养老，甚至可以去世界其他好几个这样的国家去养老。中国的服务会比较好，也比较便宜，实在不行了再回到本国，比如说80多岁需要照护的时候。这样一种形式，也具备一定的市场可行性。

7 a- w$ j6 ], V5 w3 x

　　开发模式11--与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式

' l; ?4 f9 x- `! K

　　美国、欧洲包括日本都是这样的，觉得中国市场很大，而他们的管理模式比较先进，比较成熟，想进入中国市场。但是完全的移植过来也不合适，中国老人的生活习惯跟美国、日本有很大的差别，另外经济条件、思想的方式都不一样，所以直接搬来他的管理模式有可能不能够很好的落地的。

　第五类：以其他方式转型

　　开发模式12--与服务业结合，将原有优势注入养老地产

4 v: p; ]! A( W- ?

　　例如：日本津久井公司从提供上门洗澡服务开始，转型开发养老地产。服务业是老人方面非常需求的重要领域，有些服务业以前做的特别好的，就可以尝试进入养老地产领域。

　　开发模式13--与保险业结合，利用险资投资养老地产

! J( D( Q( J+ A* _6 N0 _( {, E4 W

　　例如：泰康人寿、中国人寿、新华人寿等等都在这方面做了准备，或者积极的进入。

4 ]7 P2 l2 v7 U  W* R

　　开发模式14--利用自身独特的资源转型开发养老地产

　　比如说酒店业，他们觉得服务方面很强，他们也积极转向老年地产，把过去不用已经旧的酒店改造一下，有的还是比较合适的。

　　开发模式15--将旧的国有资产盘活，改造为老年设施。

　　比如说城里有很多老的旧医院，这种医院已经很败落了，改成老年设施很方便，因为原有的空间形式，是低层建筑，有电梯，空间比较大，这种都很适合改成老年建筑。小学、幼儿园也是可以改造的。把原有的国有资产，也不完全光是国有资产，私人资产也有这种可能。