浅谈遂宁房地产

白马

首先，谈谈对中国房地产市场的总体判断。我认为，有五个大趋势：一是购房主力由炒房族转向刚需和改善族。二是房产税由交易产生转向持有产生。三是房价由投资价值转向使用价值。四是楼盘开发由粗放型转向集约型。五是房地产商由小而多转向精而强。

白马

黑大汉708128 发表于 2015-8-4 12:32
万一火了啊   一环内留名

这种趋势是无法阻挡的，所以我判断遂宁房价将会下行。这种时刻，如果有的人还想把遂宁房价往上推不仅是螳臂当车，而且会加快房价下行。石头推得越高，它向下落的势就越强。

但是这种下行，并不简单的等于房价下降。我和朋友聊过，只要房市不崩盘，房价是不会暴跌。所谓房价下行，是相对于人的平均购买力，比如今年你年收入5万，房子卖50万，你要干10年才能买房。明年因为货币贬值，物价和工资上涨，你年收入8万，房子卖52万，但是你只要干6年多，就能买下。看似涨了，但对于卖房和买房的人来说，是跌了。研究房地产有个术语叫房价收入比，这个比值会下降。因此，我说房价会下行，也许绝对值降得不多，但相对值会降不少。

白马

因为这个问题牵扯面很大，我也只是进行了初步的思考和探索，所以决定不追求论文式的结构和逻辑，而是像写杂文一样，逐个问题阐述突破。期间欢迎大家插楼，探讨。

殇人

插～～～～～～

白马

殇人 发表于 2015-8-4 11:16
插～～～～～～

第一个问题，遂宁房价会涨会跌？大家可能感到，相比于遂宁的经济产值，人口规模，楼盘质量和基础设施，以及老百姓的平均收入，遂宁的房价虚高。高是指，在除四川成都外的各市州中，房价位于前列。虚是指，遂宁的发展程度在四川排名较后，没有足够的基础来支撑和保持高房价。就像一块放在山顶顶上的大石头，他的势是向下的，只要有一股力推一推，就会滚落下来。

黑大汉708128

万一火了啊   一环内留名

白马

第二个问题，遂宁高房价的成因。

SEVENSWJTU

白马 发表于 2015-8-4 12:28
第一个问题，遂宁房价会涨会跌？大家可能感到，相比于遂宁的经济产值，人口规模，楼盘质量和基础设施，以 ...

个人觉得价格高不高是供求关系确定的。
遂宁的价格高也是因为供需关系决定，遂宁是劳动力输出，很多人外地挣钱内地花。拉高了房价。

遂宁新干线

楼主好像忘了一个重要的推高房价的因素;丈母娘啊！！！！！

不是吹牛哈，真的。

白马

遂宁新干线 发表于 2015-8-4 14:21
楼主好像忘了一个重要的推高房价的因素;丈母娘啊！！！！！

不是吹牛哈，真的。

丈母娘一般只要求你有一套房，这一类我已归入"刚需"族咯。

白马

SEVENSWJTU 发表于 2015-8-4 13:41
个人觉得价格高不高是供求关系确定的。
遂宁的价格高也是因为供需关系决定，遂宁是劳动力输出，很多人外 ...

嗯，有道理。我会在第二个问题里详述。

白马

白马 发表于 2015-8-4 12:55
第二个问题，遂宁高房价的成因。

说到遂宁房价什么时候开始涨的呢。上个月天，我在火车上碰到一个安居的老师，摆条的时候谈到，他说大概是2005年开始，遂宁迎来上涨潮。08年地震后稍有下降，翻年继续猛涨。我在网上查了下，大体吻合。先上个图，让大家回味哈当时的“高房价”。

白马

白马 发表于 2015-8-4 15:09
说到遂宁房价什么时候开始涨的呢。上个月天，我在火车上碰到一个安居的老师，摆条的时候谈到，他说大概是 ...

我认为，遂宁高房价的成因有三点。一是较晚而过快的城镇化。在04年时，绵阳已经设立了6个区代管江油市，南充下设3个区代管阆中市，德阳下辖三个县升级为县级市，而遂宁的安居才设立不到一年。绵阳的科技工业，攀枝花的钢铁工业，德阳的重工业基本成型，而遂宁还基本靠农业生产。城镇化起步较晚，大量的农村人口，为商品房开发提供了巨大的市场需求。起步较晚并不是坏事，历史发展总是后来者居上，为什么呢？因为，后来者能够得到很多现成经验来借鉴，同时因为是一张白纸，也能减少很多发展的阻力。这也可以解释，河东比老城区发展的晚，但是发展得更快更好。因此，起步晚的遂宁城镇化速度远超绵阳，德阳，南充等老牌。同样的城市规模，老牌城市可能用了二三十年，遂宁用了不到十年。在这个过程中，大量农村人口在遂宁市区安家置业，郊区变成城区，廉价的农田变成昂贵的楼盘。我记得04年左右我回来，河东，物流港，北门这些地方还基本上是农村，现在都已经高楼林立。夸张点，你买的时候是城乡结合部，第二年就变成了市区中心地带了。这种情况下，房价必然上涨。

老子是绅士

有价无市
可能撑不了多久

SEVENSWJTU

继续谈

白马

SEVENSWJTU 发表于 2015-8-5 13:02
继续谈

感谢支持，下午继续。

白马

白马 发表于 2015-8-5 13:27
感谢支持，下午继续。

第二个成因就是投资心理造成的放大效应。有的人，把高房价归咎于炒房分子。我认为，与其归咎于炒房者，不如说是投资心理作用，炒房者顶多是个导火索。投资心理就是中国人常有的买涨不买跌的心理。城镇化造成房价上涨，房价上涨吸引更多人跟风买房，买房的人多了推动房价上涨，大量买房置业又反过来加快城镇化。如此循环作用，不断放大，买房者越来越非理性，房价更加非理性。有个做中介的朋友给我说，那时候，买房根本没法细看，今天没看上，明天买不起。你说，房价能不涨吗？

老子是绅士

所以让我买房的话 我会首先考虑价钱而不是地段
小城市 地段不是主要的

笑傲涪江

shenghe

现在万达广场好像很火，楼主怎么看的？