别了，房贷优惠政策末班车

buxiangyao

进入11月份以来，上海、南京、杭州等地有关主管部门纷纷出台信贷紧缩政策。特别是11月1日，上海市部分国有银行已正式发布消息称，从11月份起开始严格执行二套房贷利率上浮10%政策。综合各方报道，发现房贷优惠末班车即将驶去，但也不乏暗藏玄机。
一、取消7折优惠政策已成定局

  尽管银监会主席刘明康在《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》中没有明确指出要取消房贷7折优惠，但不少业内人士认为，这是银监会取消7折优惠政策的一个强烈信号。

　　仲量联行研究部负责人覃晓梅表示，“其实早在今年6月份，银监会就提到了取消7折优惠政策的意图，但是由于各个银行当时放贷计划还没有完成，各个银行在落实该政策时并不积极。从目前的经济形势和银行完成的房贷业绩来看，取消这一优惠政策是必然趋势”。

  最近，参加过银监会最高领导会议的深发展银行行长肖遂宁表示，“银监会从来没有放松过二套房政策的管理。之前一段时间，一些银行由于竞争需要，对二套房的贷款利率优惠给出较宽松的浮动，但实际上这并不有利于房地产市场的健康发展。银监会重申关于二套房的利率政策，并不是收紧概念，而是对之前已有规定的一次重申。”　　

  11月5日中午，招行即下发通知，明确规定首套房贷利率优惠上调为八折，二套房贷利率上浮10%。南京分行行房贷部某工作人员表示，“我们这个政策是从下个星期一执行，在下个星期一之后的案子，那就会按照新的政策。”

  据悉，民生银行北京地区对第二套房贷，也严格执行首付比例不低于40%、贷款利率不低于基准利率的0.71倍的政策。

  交行一位资深个贷经理表示，“虽然现在偷偷地还能给客户做到二手房贷下浮30%的利率优惠，但最近通过综合银行的一些内部会议与其他消息预测:二套房利率上升10%是铁定的，而且监管机构的监管力度会越来越严。”

  其实，在招商银行之前，民生银行等商业银行已经将首套房优惠利率上调为八五折，而这种政策会很快波及到所有银行。

二、个别优质客户可能照顾

　　在二套房优惠政策的具体执行上，除部分银行一刀切上浮贷款利率外，仍有不少银行针对优质客户存在议价空间。

  农行工作人员表示，“二手房贷利率与基准利率持平，现阶段应该不会有太大调整。想要做到利率下浮30%，基本不会再有了，但像一些优质客户，下浮10%-20%还是有可能的。”

  建行、招行北京市分行的工作人员都称，对于二套房贷款，原则上还是执行首付不低于40%，利率在基准利率基础上上浮10%的政策。但若第一套住房贷款已还清或出售，并有相关还款或卖房过户合同等资料，可以考虑为购房人向分行层面提出申请，按第一套住房的贷款利率优惠政策执行。

  而广州地区建行、招行、渣打等银行也都表示，“现在二套房贷利率最低也能做到下浮30%，银监会的规定重申对现阶段没有太多的影响。况且，现在并不是有太多人办理二套房贷业务，所以给出一定优惠应该没太大问题”。

三、二套房认定标准仍打擦边球

　　事实上，在二套房贷的认定中，各家银行仍然存在模糊空间。

　　交行北京望京支行的相关工作人员称，对于第一套住房人均居住面积低于27.07平方米的购房者，在贷款购买第二套住房时，该支行可按“改善性住房”对待，即可享受贷款购买第一套住房的利率政策，即在基准利率基础上下浮30%.

  招行北京市分行建国路支行相关部门人士也表示，若借款人原有的第一套房人均居住面积低于27.07平方米，而要购买第二套住房，支行层面可考虑以改善性住房的名义向分行提出利率优惠申请，但能否获得分行批准支行层面不能承诺。

　　此前，由于对“改善性住房”的认定不清，许多银行并没有严格执行二套房首付四成、利率上浮10%的政策。据了解，27.07平方米这一数据并不是所有银行在北京分支机构的参考数据。

　　今年个人房贷增量较多的银行，不少都在竞争中采取了变通方式。比如，征信系统具有滞后性，有时已有一套房的夫妻再买房时，征信系统若显示这两人“未婚”，银行就会睁一只眼闭一只眼，仍为其提供首套房优惠。

四、业内建议政策不应“一刀切”

　　尽管目前许多业内人士已经明确表示取消房贷7折优惠政策已成定局，但是对于取消后将如何执行，目前尚无定论。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强认为，即使取消二套房贷的7折优惠政策，也应该区别对待，对于第一次购房的消费者，还是应该要给予一定的优惠政策，同时对于二套住房中的改善型消费者也应该适当地给予优惠，不应该全部执行利率上浮10%的政策。

  有专业人士表示，优惠政策取消后，银行可能会出现两种情况，一种是贷款额度松动的一些银行，可能会对改善型住房执行适当下浮利率，极小部分优质客户也有可能享受基准利率略微下调，但这部分客户准入门槛会非常高，卡得很严，利率下调幅度也很小；而贷款额度已经非常紧张的银行，则有可能倾向上调二套房贷利率10%。

  另外，全国各地城市发展不一，房地产市场情况也不相同，政府不会一次性收回所有优惠政策，相应信贷政策在具体执行上也不应该全面搞“一刀切”。

  对此，国际房产服务机构高力国际乐观地认为，“作为针对普通住宅购房者的优惠政策，其主要目的在于增加购房者购买力，尤其是减缓近期房价急升带来的购买力下降问题。如果政府真的收回刺激政策，那可能是提高首次购房者首付比例至30%，可能会保留首次购房者贷款利率70%的优惠，且交由市场调节，如商业银行可据市场风险变化进行调节，避免泡沫升级”。

  房贷优惠政策末班车渐渐远去了，2010年新政细则究竟如何，专家众说纷纭，百姓热切期盼，相信已为时不远。

早该结束了的

春晓

别了不可能去哭撒?