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作者：蒋亮
链接：https://www.zhihu.com/question/310686564/answer/827765720
来源：知乎
著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权，非商业转载请注明出处。
一直想找个时间，综合全面的谈一下中国房价的问题。总是没能抽出时间来。
现在试着一点点来谈下吧。
中国房价——这条驶向大西洋的泰坦尼克号。
人们在投机热潮的时候，往往会催生很多的非理性幻想。就像当年股市达到5000点的时候，身边的人都已经疯狂了。每天都是不停的听到各种人的发财故事，谁谁谁买了哪个股票，翻了3倍了；谁谁谁买了哪个股票已经几个涨停版了；谁谁谁配资4倍杠杆，已经赚了上千万了。人们喜欢传这些故事，就好像赚钱的是自己一样。虽然这个市场里面，少于1%的人真的把钱套现出来。
任何投机市场，都有一个特点，就是价格由最后一次交易决定。所以哪怕市场今天只有一个交易，所有人都会以这次交易来认定自己手上存货的价值。一个小区100套房子，平均房价2万，今天不知道哪里来的人成交了一单3万，这个小区所有的人都会认定自己家的房子价值3万一平，至少也是2万7，8一平。整个小区的估值上涨了上亿的估值，而实际的交易金额可能才几百万。甚至很多小区，根本没有任何交易量，只是周边其它小区有了一个高价成交，也跟着上涨几倍估值。以这么小的代价，创造这么大财富感受，所以所有人都沉浸在其中，不能自拔。又有谁真的睁眼看过这个局会走向何方？这也是为什么中国明明还只是一个发展中国家，人均收入8，9千美元的情况下，能把房价炒这么高的主要原因。因为事实上投入这个市场真实成交的金额并不需要那么多。
讨论中国的房价，因为没有以往的历史可以参照，所以所有人都在找国外做为参照物，有说美国房价如何如何，欧洲房价如何如何，日本房价如何如何，香港房价如何如何，还有新加坡如何如何。等等。不一而足。当然，上面提到的任何一个地方都经历过房价泡沫破灭爆跌的情况。于是，又有一派观点认为，中国的房价有其特殊性。什么特殊性呢？最普遍的说法就是土地财政，什么绑定学区户籍等等。然而其它地方不是吗？
我们睁眼看看美国，1，美国的地方政府也是严重被房地产绑定的。你不要以为土地财政只有卖地一种形式，房产税也是重要形式。而在全世界，不被房产税绑定的地方政府几乎没有。房产税是以房价做基础收取税费，那你认为美国的地方政府没有动力把房价搞得高高的吗？他们太有动力了。所以土地财政几乎是全世界地方政府的一个心病，不是什么中国特色。2，绑定学区户籍，美国不绑定吗？有哪几个国家不是按就近入学的情况进行学校分配的？只要是公立学校，就是按学区分配为主，这个在几乎所有国家都一样。这也不是什么中国特色，中国刚开始做学籍管理的时候就是学的国外的经验，怎么可能是特色？那为什么会有这种神论，因为中介要让你觉得物超所值，而买了房的人，也希望吹牛逼自己买的房有学区好像很占便宜。
这就是大多数韭菜悲剧的原因。他们宁愿相信段子，不愿意哪怕花个半小时，一个小时的时间去了解一下真实的情况。他们宁愿相信街坊之间的段子在房子上一掷千金，却不愿意去了解下所谓中国房价特殊说的是不是真的。他们宁愿相信某某人提供的内幕消息在股票上随便一买就是几百万，却不愿意花半天了解一下那只公司到底是在做什么业务的，行业前景怎么样。他们宁愿在买菜的事情上斤斤计较，不愿意在几百万的事情上多多思考。
说回来中国的房价，真正的参照物，有且只有一个，就是日本。
包括美国，包括香港，包括新加坡，甚至包括台湾都不是中国房价参考的对象。因为最大的基本面，只有日本跟我们一样。那就是不断不断下滑的人口。
一般关心一点房价的人都会说，短期看政策，中期看供需，长期看人口。可是这对他们来说只是一句顺口溜，没有多少人真的放在心上，更多人只是功利的想赚一波。而事实上，从全世界其它国家来看，房地产确实长期是可以做为对抗通涨的一个资产的，除了日本。
美国的房价起起伏伏，大概20年一个周期，但是整体来说还是向上的。而且整体涨幅还真是跟通涨差不多，香港也是经过多次的下跌，但是总体来说还是涨的。只有日本，一路跌到几乎不动为止。
为什么不一样？看看美国：多年来，美国的人口数据一直比较平稳的小幅上涨，香港也是。而日本，从2010年开始就出现总体人口的下跌，而年轻人口的下跌，就恰恰是泡沫破灭的90年代。
房地产这个东西有个特性，虽然他它的投资价值期不长，但是他的使用价值非常长，甚至从某种意义上来说，是没有终点的。怎么说呢？不说美国的永久使用权，就拿中国举例，土地70年使用权，而房屋的产权是永久的。一个房子一旦建成后，在10年内，还有银行愿意给它做贷款，可是到15年就很难了。所以房子一旦老到一定程度，就只剩下住的属性，几乎没有投资价值。到时候这个房子就只能放着成危房，住也住不得。但是，这并不是说它没有使用价值了，因为没有一个政府会看着危房就这么倒掉。要么旧城改造，要么拆迁补偿。总之，市面上的房子一旦建成1套，就会永远有这一套的位置。房子的总量是不断上涨的。
这就是房地产这个资产的特殊性，只要你买进了一套房，理论上讲，这套房就永远不会消失。一代一代的延续下去，哪怕是拆迁换了地方，总还是要补上一套房给你的。我们假设一个国家有100万套房子，目前居住100万户。正好供需平衡，假如这个国家目前处在香港和美国类目的人口情况，每年仍然多出来1，2万户需求，所以长远来看美国的房价总是上升的，已有的房子不够新增人口居住。而日本的情况是，每年要消失1，2万户的需求。而房子一旦建成是不会消失了。人口可能减到99万户，但是房子总数却不会减到99万套。这就造成了日本很多房子空置无人居住。而这个，一定也会是中国的末来。
日本的空房子问题，不仅仅发生在日本的农村，并不像某些人说的那样，一线核心不受影响，放弃的是农村的房子。错了，农村受人口影响其实更小，因为全世界都是越穷的地方越生孩子，而城市化越高的地方生育率越低。所以人口减少最严重的，一定是一线核心地区的原来居民。只不过受需求下滑影响，导致房价下跌，农村人口买得起一线核心的房子后，陆陆续续把原居民多余出来的房子吸收下来。当然，考虑到刚经历过房价下跌，到时候农村人口是买房还是租房，还不好说。以日本的形式来看，人们心有余悸的情况下，会更愿意选择租房，但是这个并不影响结论。这就是为什么这些年来，日本东京圈人口数量不断上涨，而房价几乎没怎么上涨的原因。
对于泡沫，从来重要的不是它会不会破。破是肯定会破的，关键是什么样一种形式，怎么样破。人们往往是事过境迁之后，回头来看才会发现原来这是泡沫。很多人发明了很多自我安慰的词语，有个名词叫“阴跌”。这一年后我无数次的被人在公众号，在私人聚会，在微信上回复：我们只是“阴跌”前景一片光明。其实，这是自欺欺人的说法，跌就是跌，涨就是涨。没有什么阴跌，阳跌的说法。很多日本人翻过头来看当年的房价，每一年的感觉按这些人的说法来说，都叫阴跌，平均每年跌10%左右，你如果只看一年的数据，去年1万，今年9千，好像还真是不怎么跌。可真实的情况下5年以后回头看，已经跌去高点一半不止。
房价问题，永远没有一个人可以预测准确拐点在哪里。现代经济学也已经放弃了对单个时间点的判断，而是转而对长期周期进行判断，从而避免成为最后接棒的人。著名企业家李嘉诚就是这样，你可以说他没有赚到中国地产最后一个铜板，但是他在这么多年炒楼炒房地产的经验情况下，他应该是最懂房地产的。至少他一定不会是最后接棒的人。
看过泰坦尼克的人应该还记得，一开始，是三等船舱开始进水，后面水势上涨，所有人都往船的高位去挤，只有少数人警觉到船已经要沉，在刚进水的时候就选择了出逃。这就是现在整个房地产的情况。房价上涨的时候，经常是一桩交易拉高了一个小区的估值，房价下跌的时候也是，只有那么少数的交易决定了价格的不断下滑。而大部分人在这条船上，后知后觉，充满幻想，随着船一起下沉。
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