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（摘自遂宁说房）遂宁房价跌幅15%，川内三四线城市房价真跌了！房价还要降多少？
1丨
那么，遂宁房价跌了吗？
这，几乎不用回答了！
去年（2018年）9月份应该是遂宁这一波房价的巅峰期，但至今一年来，房价走势却是阴跌！
2018年9月房价：
河东新区洋房约在11500元/㎡，高层约在10500元/㎡；
物流港洋房约在8800元/㎡，高层约在7800元/㎡；
2019年9月房价：
河东新区洋房约在10000元/㎡，高层约在8500元/㎡；
物流港洋房约在7300元/㎡，高层约在6800元/㎡；
遂宁房价跌了！
15%左右的跌幅，已经是不争的事实！
2丨
房价持续阴跌，购房者无一例外地观望起来。
于是，不少购房者并咨询遂宁说房，问：
就遂宁当前的房价，还有多大的下跌空间？
房价下跌，其根本原因是需求不足或需求消失所导致。
有两种情况，会导致房价下跌：
第1种情况：严重的经济危机导致需求彻底消失，楼市风险大爆发，市场彻底崩盘；
在这种情况下，房价跟经济危机下的股市崩盘一个样，那时的房价没有最低，只有更低，“爆仓”的房企也将是一个接一个。
但遂宁说房认为，这种情况，在中国楼市出现的可能性几乎为零。
为什么？
因为，我们的楼市具有中国特色啊。这点，我们需要明白！
除非，第三次SJ大战爆发！
当然，若真到了那种情况，无论房价多低，我们都是不敢买房的，也没有能力去买房。
第二种情况：经济环境发生变化，市场发生周期性调整，市场供需失衡。
这种情况，是经济环境（政策）变化，供需发生周期性逆转（需求不足）导致的房价下跌。
这种情况所导致的房价下跌（调整），中国楼市其实已经经历过三次，分别是2003-2005年，2008-2010年，2013-2015年。
通过分析，我们不难看出，当前我们经历的楼市降温和房价阴跌，正是第二种情况。
这种情况下，为了缓解资金压力和维持业绩的增长，绝大多数开发商会采取以价换量的促销手段。
降价销售是必要手段！
3丨
那么，在第二情况下，遂宁房价还有多大的下跌空间呢？
根据以往房地产市场调整周期的规律来看，开发商会把项目的成本价，作为降价促销的最后底线。
成本价 = 成本（包含税费） + 最低利润（15%利润率）
根据这个规律，我们就可以简单分析出，遂宁房价下跌的空间还有多少。
成本包括哪些？
成本包括楼面地价、前期开发费、建安成本（主体工程、安装工程和设备）、大小配套费（基础设施和公共配建）、管理费（包括人员工资和销售费用）、财务成本和税费（包括营业税、城建税，土地增值税、房产税、土地使用税、企业所得税、契税等）
建安成本：洋房项目1400元/㎡，高层项目1500元/㎡。
前期开发费：120元/㎡
大小配套费：400元/㎡
管理费：=（地价+前期开发费+大小配套费+建安成本）*3%；
财务成本：=（地价+前期开发费+大小配套费+建安成本）*6%（综合年息）*1年（资金回正按1年计）；
税费：=（楼面地价+前期开发费+大小配套费+建安成本+财务成本）*13%；
说明一下，税费这块的计税基础本应按销售额，这里的公式仅是为了方便计算。
遂宁房价跌幅15%，川内三四线城市房价真跌了！房价还要降多少？
理论成本价是多少呢？
遂宁楼市部分主流项目的理论成本价（理论分析仅供参考）
河东项目的理论成本价在7347-10737元/㎡。
其中，美湖湾香山理论成本价约为7347元/㎡，敏捷锦绣源著理论成本价约为10737元/㎡。
物流港项目理论成本价约在4909-9321元/㎡。
其中，中环壹号理论成本价约为4909元/㎡，九樾府理论成本价约为9321元/㎡；
总体看来，河东新区的项目中，敏捷锦绣源著、置信丽府、蓝珀江宸三个项目，其当前的房价与理论成本价已经比较接近。
而香山、河东院子、集美嘉悦三个项目当前的房价略高于理论成本价；
物流港项目中，九樾府项目当前的房价明显低于理论成本价；金悦名邸、翡翠湾、望江山三个项目当前的房价与理论成本价基本接近。
而景宸府、中环壹号两个项目当前的房价高于理论成本价。
遂宁房价跌幅15%，川内三四线城市房价真跌了！房价还要降多少？
4丨
综上可见，当下遂宁楼市，大部分楼盘的房价，已基本接近其理论成本价。
所以，遂宁说房认为，遂宁楼市整体房价下调的空间已经不大，动力已经不足了，特别是河东新区；
当然，由于各个开发商的发展策略不同，其房价促销（降价）的下限，也不一定非要参考其成本价。在特殊情况下，突破理论成本价搞促销，也是有可能的，毕竟全国性品牌房企，一城一池的盈亏，不会影响其大局。
就未来房价继续下调空间的大小而言，金桥新区＞物流港＞河东新区。
最后，遂宁说房对购房者朋友的建议是：
若是刚需朋友，对于自己心仪的项目，可以对比其理论成本价和当前房价，如若差距不大了，可以考虑择机入手了，先买先得，也心安啊。
若是一般改需朋友，可以适度观望下，跟开发商再磨磨价，或者等到年底前；
若是投资的朋友，建议不要在遂宁买房了，去成渝，或者北上广深吧。
（*以上分析仅为遂宁说房的观点，仅做参考）
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