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日前有消息指出，住建部、央行、银监会等其他相关部门计划对房地产企业在售项目的预售账款实施监控，房企在项目结算前，将难以动用项目此前的预售账款。地产人士认为，此政策一旦实施将对房企资金链带来更大压力，在之前政策的累积影响之下，地产商的降价步伐或将加快。
预售账款须“专款专用”
该消息指，拟定的方案要求今后房企的预售账款须存入监管部门指定的专门账户，监管部门会按照项目开发进度和工程资金所需，实行“专款专用”。
该消息还透露，该预售账款包括房企项目获得的首付款以及银行按揭贷款，目前这两笔款项在项目交付前房企可自由支配，但根据新方案则应由监管部门依工程进度与质量，把预售款项通过专门账户支付给建设单位，或者由房地产企业向建设单位付款之后到银行支取。
著名房地产营销策划专家谢逸枫认为，对房地产企业在售项目的预售账款实施监控，实行“专款专用”，主要是考虑到以下几个方面：预售款项是房地产企业优先占用的客户资金，在房企资金占到三分之一。部分开发商不顾政府严厉政策，违规收取诚意金和定金，获得大量的资金。不仅扰乱了楼市正常秩序，也给买家带来了风险。同时，房价不断疯狂上涨和地王不断出现，就是因为房企资金获得渠道过多和市场上资金剩余过多。有地产人士表示，此政策还是为了防止房企通过收取预售款回收资金而后期捂盘惜售的现象。
楼市或将进一步降温度
业内人士认为，预售账款实行“专款专用”好比在开发商头上放着一把刀，随时都有威胁房企资金的紧张局面。而这一压力之下，开发商不得不加快降价的步伐，同时，拿地也将有所保留。
地产专家表示，在近期的宏观调控政策的作用下，地产商已经感觉到越来越大的压力。尤其是在恒大地产率先打破僵局，降价促销。而一旦对于开发商的预售款实行专项监督，中小房企可能会因资金问题倒下一大片。
谢逸枫表示，如果再上调房地产项目资本金到45%，开发商只有让利快速销售才是回收资金的最好方式。如果这项政策能够得到地方政府和相关银行等监督部门的认真贯彻与互相配合，中国大部分房企将因资金问题而下降房价，下降的幅度将达到30%。
广州天河某楼盘营销总监表示，开发商在拿地时会更加的谨慎和小心，因为地王随时会把房企资金套死，尤其在银行贷款收紧和土地融资及上市融资全部实行限制的情况下。另外，部分房企则因为资金紧张而出现放弃拿地计划。
据了解，在目前政策的累积效应下，土地价格较之前有所回落。根据最新发布的《2010年4月中国70个城市土地市场交易情报》，4月份，全国70个城市住宅用地平均楼面地价为1793元/平方米，土地价格继2月、3月出现回落后，这是连续第三个月下跌。报告指出，面对2009年下半年以来房价急剧攀升、土地市场“地王”频现的现象，为了促进房地产市场健康稳定发展，中央政府密集出台了一系列政策“组合拳”。从2009年12月11日的“国四条”到2010年4月17日的“国十条”，政策内容涵盖增加土地供应、打击囤地、二套房首付比例50%、完善商品房预售制度等各个环节。随着“国十条”的出台，政策效应在4月得到集中体现
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发表于 2010-5-11 17:07:17
变色卡
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