查看 11433 回复 0

[楼市杂谈] 土地月报|成交规模处于周期性低位,溢价率止跌微涨(2024年1月)

[复制链接]

该用户从未签到

发表于 2024-1-31 16:32:03|来自: | 显示全部楼层 |阅读模式

马上注册,结交更多好友,享用更多功能,让你轻松玩转遂宁网

您需要 登录 才可以下载或查看,没有账号?注册

×
作者:克而瑞地产研究
导语
2024年市场热度将延续低位运行,核心一二线城市依旧是房企关注的焦点。

◎  文 / 克而瑞研究中心

岁末年初,土地市场供地节奏明显变缓,截止1月25日,全国300城1月经营性土地成交规模仅4206万平方米,处于相对低位。热度方面,1月平均溢价率3.7%,较上月上升0.2个百分点,止住了连续大半年的下行趋势,若计入月末土拍数据,全月溢价率指标或进一步上升。分城市来看,仅北京、上海、杭州、长沙、郑州等少数重点城市部分热点地块能保持一定热度,其余大部分城市仍以底价成交为主。

核心要点
· 供求:1月土地供应量为3237万平方米,创下2019年以来月度供应量新低。土地成交4206万平方米,同比由正转负,成交金额1003亿元,依旧保持同比正增。

· 热度:月内重点城市土拍平均溢价率3.7%,得益于土拍限价解禁及重点城市成交占比上升,止住了连续9个月的下行趋势。土地流拍率17%,环比增加8个百分点,出现周期性上升。

· 分布:各能级表现不一:一线量价同比均大涨,二线量跌价涨,三四线量价齐跌。由于京、沪本月均有多宗宅地土拍,一线成交金额达259亿元,同比大涨284%,占300城总成交金额的比重增至26%。

后市展望
2024年市场热度将延续低位运行
核心一二线城市依旧是房企关注的焦点

岁末年初,土地市场供地节奏明显变缓,截止1月25日,全国300城1月经营性土地成交规模仅4206万平方米,处于相对低位。热度方面,1月平均溢价率3.7%,较上月上升0.2个百分点,止住了连续大半年的下行趋势,若计入月末土拍数据,全月溢价率指标或进一步上升。分城市来看,仅北京、上海、杭州、长沙、郑州等少数重点城市部分热点地块能保持一定热度,其余大部分城市仍以底价成交为主。房企拿地来看,土地市场仍以央国平为主,民营企业拿地积极性仍在低位。

展望2024年:城市层面,一二线城市无疑是房企投资的首选,但城市内部的分化也将持续显现,而三四线城市将持续保持大部分无人问津、个别地块零星火热的局面;企业层面,由于一二线城市以其较高的门槛将中小房企拦在门外,龙头房企的优势将持续放大,未来优质土储将更高比例地集中于龙头房企手中,民企的投资则更依赖于市场整体的复苏情况,需要更长的修复期。

01供求
供地规模创新低
成交金额维持同比正增
土地供应方面,截止2024年1月25日,本月土地供应量为3237万平方米,环比出现较大幅度回落,并创下2019年以来月度供应量新低。在2023年新房住宅交易量跌破10亿平方米的行业大背景之下,年初土地供应规模的收窄符合行业预期。一线城市方面,与上月恰恰相反,北京、广州、深圳均有宅地供应,而上海则是无新增宅地供应。二线城市方面,月内仅西安新增供地规模达到101万平方米,其余城市新增供应在100万平方米以内。接下来,随着2月份春节假期的到来,再加之大多数城市仍未制定完毕2024年供地计划,预计土地供应规模将继续延续低位甚至再创新低。
w1.jpg

土地成交方面,截至1月25日,全国300城经营性土地成交4206万平方米,环比下降接近九成,同比下降6%。随着2023年12月土地供应量的下行,土地成交面积的减少也在情理之中。不过值得注意的是,1月份土地成交总价达到了1003亿元,较去年同期增长19%,高能级城市市场份额仍在进一步增加,单纯从土地投资规模的角度来看,2024年1月份全国市场仍好于2023年1月。一二线城市中,至截稿时成都、石家庄成交建面突破100万平方米,北京、上海、西安成交金额突破50亿元。月内平均楼板价为2385元/平方米,虽然环比出现下滑,但对比上年同期来看仍有接近27%的同比增幅。

w2.jpg

02热度
溢价率迎来回升
流拍率周期性冲高

市场热度方面,1月平均溢价率3.7%,较上月上升0.2个百分点,止住了连续大半年的下行趋势,若计入月末土拍数据,全月溢价率指标或进一步上升。具体来看,杭州、长沙、湖州等城市月内平均溢价率均突破10%,上海平均溢价率也达到了7%。得益于12月以来地方政府对于土地限价的松绑,在1月份整体成交规模下行,重点城市成交占比上升的背景之下,平均溢价率水平终于迎来回升,有利于市场预期的改善。但是从具体地块视角来看,虽然2023年12月以来杭州、合肥等地拍出了多宗高溢价地块,但大多数地块的实际地价并没有出现明显上涨,房地价差也能保持相对充裕,说明即便对于优质板块的稀缺优质地块,目前业内竞价仍然处于相对理性的范围。

w3.jpg

1月土地流拍率17%,环比上升8个百分点,出现周期性上升。近年来1月份都是流拍率指标的高点,主要因为大多数三四线城市将大量地块密集排布在岁末供应,其中出让把握较大的多分配在12月,而剩下的一些素质一般的地块则集中在了1月份。按城市统计,月内宣城土地流标最多,共有5宗地出现流拍,西安有4宗出现流拍,月内西安成交的10宗地块也均为底价成交。

w4.jpg

03重点地块
北京包揽两榜榜首
两榜席位占比近半
岁末年初,重点城市集中供地量明显减少,重点城市仅京、沪、蓉等少量成交零星土拍。因此,重点城市的优质地块供应量相对较少,使得总价榜和单价榜的入榜门槛明显下降。总价榜榜首地块来自北京海淀,为商办地块,由腾讯科技以底价64.2亿元竞得;排在第二来自上海松江区泗泾镇,经过56轮竞价触达地价上限52.51亿进入竞高品质建设指标环节,并且参拍房企均接受绿色建筑二星级及超低能耗建筑指标以及7%的公租房比例进入摇号环节,由招商摇中,成交楼面价17634元/㎡,溢价率9.33%。不仅如此,除榜首外,总价榜第三、四、六、七位也来自北京。
w5.jpg

单价榜TOP1、2、3地块均来自北京,TOP前两位均位于丰台区卢沟桥街道,两地一路之隔,先后触顶摇号成交。其中,丰台区卢沟桥街道大瓦窑馨城项目二期DWY-L44地块率先进行竞拍,其报价触及土地上限价格38.41亿元,转入摇号环节,由京能置业幸运摇中,溢价率15%;另一宗大瓦窑新村项目二期DWY-L42地块同样是触顶摇号成交,最终赢家为中建信和,成交价38.525亿元,溢价率15%。
w6.jpg

排版 | 土木

更多研究月报

市场

月报
12月小幅“翘尾”全年微降收官,1月预期季节性回落(2023年12月)

并购月报万达迎太盟入局,金地32.5亿出售深圳环湾城部分权益 (2023年12月)

土地月报年末成交规模翘尾,溢价率创2023年新低(2023年12月)

企业月报百强累计业绩同比降16.5%,谨慎投资贯穿全年 (2023年12月)

资本月报全年融资规模同比减少30%,新增14家首次违约房企 (2023年12月)
w7.jpg

本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿转载
以上代表克而瑞研究中心团队观点,仅供参考

转载注明出处:克而瑞地产研究(cricyjzx)  多谢配合
网站建设 / 微信开发 / App制作 / 小程序开发 微信号:snwzjs 请关注微信公众号:遂宁网(suining2006),或下载遂宁网APP,商家入驻、电话大全、婚恋交友、同城房产、小视频...更多功能等你开启!
回复

使用道具 举报

快速回帖

您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

联系客服 关注微信 下载APP 返回顶部 返回列表