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以前一直不明白 ，网上看了一下，分享给大家，遂宁很多楼盘也是分期的啊。
如项目能满足分期开发的条件，大部分开发商都会选择分期开发。
１.分期开发，是实现“以小博大”的最有效手段。
多年前我曾接触过一个开发公司，该公司的项目位置相对比较偏，占地约70亩，总建面11万左右。项目分４期开发。如果剔除土地款、报建费不计，开发商投入的启动资金不到300万。包括设计费、土方、建安工程等均在楼盘预售后结算。一期的销售款回笼后再滚动开发二期，三期和四期依此类推。
换而言之，采用分期开发，付了地款后再加300多万，即可启动一个市值３个多亿的项目。（当年这地段才3000元左右）。
过去是这样，现在也是这样，分期开发始终是各开发商热衷的模式，因为它是实现“以小博大”最有效手段。
２.周期内市场消化力有限，需要分期开发。
2012年，有一个郊区盘，由于开发公司老板前期有点财大气粗，且对市场过度乐观，同时开工建设10栋1000多套，但实际销售率惨不忍睹，最后开发商还是坚持不到“天亮”，就倒在“沙滩”上了，资金链彻底断裂，施工单位停工，整天堵售楼部讨债。
每个区域在某个周期内的市场消化量有一定的限度，如不分期开发，就会导致房源积压，开发商的资金压力、财务成本和场风险系数都会变大。
此外，分期开发，也是基于施工、推盘节奏和价格拔高等需要。例如需要通过分期，用二期作为一期材料堆场，土方堆放点和临时施工道；通过分期推盘，营造热销效应，为价格拔高逐渐铺路等。
分期开发的项目，各期在目标客户定位和区位、房源设计等方面有着一定的区别。
如果按主力目标客户层来划次序，大多数项目普通商品房部分，都是以“刚需置业－首次改善型置业－二次或以上改善型置业”的次序进行分期开发。
与目标客户次序相对应的则是产品的位置和房源设计。首期一般区位较差，例如在边角位置、近马路边、或景观较差，面积以紧凑型为主；二期区位则略优，三期区位更加优，户型面积也会增大……。
如是刚需置业，建议选择一期开盘时买入。
“低开高走”是楼盘常用的价格策略。例如我当年买入时，是楼盘一期，单价在8000元多点，二期开始逐步上升，第三期单价去到1.3万元左右。
后期的房源虽然价格上涨了，但质量并不见有所改善。据后期尤其是最后一期的业主在Ｖ群中反映，为了追求交房速度，后期质量问题多多。
当然这不是绝对，有些项目是首期质量差，业主抗议后才会改善，首期反而成了炮灰。质量问题是无规律可循，但从价格方面而言，一期更实惠。
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变色卡
千斤顶
