川内二级城市楼市降温！土地流拍频现有楼盘降价销售

杨哥传奇 · 发表于 2018-9-30 09:37:19

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地王频出，房价飞涨，从2017年到今年上半年这段时间，川内二级城市楼市普遍经历了一轮火热的行情。
终于，四川省政府办公厅在8月发布了《关于进一步做好当前房地产市场调控工作的通知》，重申楼市调控目标不动摇、力度不放松，坚决遏制投机炒房。
事实上，在“二十四条”发布之前，土地流拍，楼盘开盘去化不理想的现象已经出现在一些川内二级城市中。火了一年的川内二级城市楼市，迎来了拐点。
土地：流拍频现
先来看一块位于四川二级城市土地的曲折历程。同一块土地，两次入市，两次流拍，流拍原因都是最高报价未达底价，但出让时间相差两个月，开发商的最高报价从270万/亩降到了171万元/亩。
这块地位于遂宁。7月24日，遂宁金桥新区推出一块地，面积63.17亩，起拍价120万/亩（楼面价750元/平）。拍卖当天，开发商最高报价是270万/亩（楼面价1687元/平），此时溢价率125%，但这块地还是因竞价未达保留价流拍。
9月17日，此块宗地再次拍卖，土地指标不变，但本次拍卖开发商的出价定格在了171万/亩（楼面地价1068元/平），最终，该地块是因为竞价未达保留价，流拍。
降温，流拍，类似遂宁金桥新区这块土地的情况，近期正在许多四川二级城市上演：
8月8日，自贡，自贡楼市热门板块南湖片区C-40地块因未达底价流拍。而在今年4月，该片区才诞生了自贡地王，邦泰以4125元/㎡的价格拿下南湖片区C-38地块。
8月15日，南充，三块面积合计596亩的土地全部流拍。有意思的是，与其余两块土地无人竞标不同，位于现代物流园的227亩土地，最高应价达到了389万/亩，但因未达到出让底价流拍。在9月5日，这块土地再次拍卖，最终以389.05万/亩的价格拍出。
8月28日，遂宁，物流港片区75.89亩入市，起拍楼面价2500元/平，最终因无人报名流拍。而在5月，物流港片区的一块土地才以楼面价4387元/平成功拍出。
8月28日，绵阳，金家林金西湖两块楼面价分别为4125元/平米，3875元/平米的土地拍卖。两块地的起拍楼面价已经接近绵阳“地王”的价格，最终，两块土地因无人报名，流拍。
9月4日，广元，城北片区192亩土地因未达到出让底价，流拍。
除了流拍，8月以来，四川二级城市出让的土地多数都是底价或低溢价成交，没有了“百轮叫价”，“地王”频出这些在上半年常见的现象。

8月至今部分川内二级城市土地成交情况

一个更耐人寻味的现象是，随着各地土地流拍频现，乐山、眉山、广安、绵阳等城市原计划在8月、9月拍卖的住宅用地也选择了终止拍卖。
楼盘：购房优惠回来了
不少川内二级城市的房地产从业人员明显的感受到了市场正在由火爆转向理性。
其实，在四川省房地产市场调控“二十四条”发布前，泸州和遂宁等地今年已经发布了楼市调控政策。
在“二十四条”发布后，四川紧接着又推出配合“二十四条”的限贷政策，出台《商业性个人住房贷款最低首付款比例实施方案》。按照《方案》要求，川内大部分二级城市二套房最低首付比例不低于50%。

文件截图

一位乐山的房地产从业人员这告诉乐居，从8月底开始就明显能感觉到市场的“凉意”。他说，年初时乐山大部分项目还没有优惠，而现在，有优惠的项目“遍地都是”，甚至连首付分期都出现了。
“棚改币化安置放缓后，少了很多购买力，但楼盘价格已经涨上去了，很多项目现在有点骑虎难下，再加上二十四条后商贷和公积金又紧了紧，市场就更冷静了。”
8月底，乐山市住房公积金管理中心又发布多项对外通知，对2018－2019年度住房公积金多项相关政策进行了调整、修改，涵盖住房公积金缴存、贷款、提取等业务。乐山公积金二套房贷明显收紧。

有绵阳的房地产从业者也向乐居表示，与去年和年初相比，市场的确在回归理性，“目前已经有开发商主动调低楼盘的价格进行销售，并且还是大开发商。”
乐居发现，乐山和绵阳并不是个例，在南充、遂宁等川内二级城市都出现了买房有优惠的情况。市场的天平正在向购房者一方倾斜。
买房人：暴涨后的忧虑
市场降温，买房人的反应如何？
与许多川内二级城市的购房者和房地产从业者交流后乐居发现，虽然调控政策在落地，市场降温信号明显，但这些变化更多的是对投资客或非刚需购房人群的冲击。对于真正的刚需购房者来说，一朝被蛇咬十年怕井绳，经历了这一年房价的一轮暴涨后，这轮市场降温对他们买房意愿的影响并不大。
“或许短期之内不会大涨，但大跌也不现实，反正也是刚需，现在的市场行情对刚需买房友好了许多，还是趁现在买了图个落袋为安吧。”有购房者告诉乐居。
现在的川内二级城市楼市，回归理性是大势所趋，但说市场“凉了”还过于悲观。乐居认为，购房者从“抢着买”到“挑着买”，房价企稳甚至微降应该是接下来川内二级城市楼市的大基调。