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[楼市杂谈] 遂宁物流港房价直逼9000,我们下手哪一个?

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[LV.5]常住居民I

发表于 2018-6-19 11:06:42 | 显示全部楼层 |阅读模式

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      一年半前的物流港在大多数遂宁人的眼里,都还是“穷乡僻壤”,而如今却是一片繁荣生机,高品质、大品牌楼盘开始打“堆堆”,大有与河东新区分庭抗礼之势。

     然而,面对这么多的“燕肥环瘦”,很多购房者朋友一时陷入了选择性困难。今天,我们就物流港(高新区)的几个项目做个分析,看看哪个才是我们的最爱。

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中环壹号

拉开了物流港板块,国内大品牌房企进驻的序幕,以强有力的营销力和高效率,给遂宁楼市开了眼界,加速了物流港迎接“春天”的步伐。

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【项目位置】:高新区绿然国际学校旁边。

【物业类型】:两梯五户的点式高层、一梯两户的板式洋房,其中点式高层的比重占80%以上。

【用地规模】:151.71亩

【容 积 率】:3.0

【面积区间】:90-133㎡

【销售价格】:7500元/㎡

【核心卖点】:

1、开发商品牌。千亿房企,国内地产三强,碧桂园这块牌子的含金量确实不低,在普通购房者眼里,品牌=质量与速度。

2、价格。就中环壹号而言,首期开盘的房价在6200-6800元/㎡,相比近邻华翔城、景宸府来说,价格颇具优势。

【不利因素】:

1、容积率。3.0的容积率,与区域竞品项目相比有点偏高,高容积率下的高梯户比和单元拼接,会最终影响居住品质。

2、位置。中环壹号虽也属于鹭栖湖环湖项目,但相对于景宸府、华翔城、悦城香悦湖,金域名邸等项目来说,位置还是略次。当然,另外一个角度来看,远离主干道,居住会相对更安静。

【购买建议】:

从4月初第一波房价6200-6800元/㎡,6月16日第二波房价在7500元左右,从中环壹号低开高走的价格来看,有一定的赚钱效应,碧桂园还是给前期业主预留了部分空间。

所以,从产品、位置和价格来说,中环壹号比较适合刚需qun体,除外,在把握好入手时机的前提下,可以用闲置资金做适当投资(以保值为目的)。

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华翔城

80万㎡,遂宁曾经的第一盘。华翔城房价多年徘徊在4500左右,在2017年,终于熬出了头。在华翔城逢拍(地)必涨的一贯手法,房价连升三级,压轴湖景房-六期瞰湖将推出,如今正是其春风得意时。
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【项目位置】:高新区物流大道以西。

【物业类型】:两梯六户的点式高层。

【用地规模】:480亩

【容 积 率】:2.91

【面积区间】:73-240㎡

【销售价格】:8000元/㎡

【核心卖点】:

位置。华翔城位于鹭栖湖公园西岸,东临物流干道,南靠喜迎门等商贸区,位置处于物流港核心。

【不利因素】:

1、规模。项目适当的规模是优点,但太大的规模的社区,因施工周期长、配套完善滞后、管理难度大、业主层次良莠不齐等原因,规模大反而是缺点,前期业主应有体会。

2、房价。华翔城是物流港最早的拓荒项目,当初,因为价格便宜(4000左右),成了遂宁乡镇客户的收割机,作为一个以乡镇客户为主的刚需项目,如今却卖出了改需项目的价格,近8000的房价,目前来看有些偏高。

【购买建议】:华翔城忍辱负重多年,积累了一定的口碑,四、五期销售迅速,即将推出的是拥有一线湖景的六期-瞰湖。虽然六期的价格不会太温柔,但随着湖景资源的日益稀缺,对于非湖景不爽,又不太差钱的自住购房者还是可以考虑的。

景宸府

优筑意欲深耕遂宁,提升自身品牌和刷新企业形象的旗舰项目,也是一个考验优筑开发功力和经营定力的项目。

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【项目位置】:高新区北湖路,鹭栖湖公园北岸。

【物业类型】:两梯五户的点式高层、两梯四户点式高层,一梯两户的板式洋房;其中点式高层的比重占65%以上。

【用地规模】:65.73亩

【容 积 率】:2.0

【面积区间】:100-130㎡

【销售价格】:8500元/㎡

【核心卖点】:

1、位置。景宸府位于鹭栖湖北岸线中间,坐北朝南,拥有较佳的湖景资源,同时享受了物流港核心的全方位配套,位置无疑是最大的卖点。

2、容积率。相对于鹭栖湖几个环湖项目,中环壹号3.0、华翔城2.9、金域名邸2.5的容积率来说,景宸府2.0的容积率,优势明显,低容积率=更好的居住空间。

【不利因素】:

开发商品牌。6月2日,景宸府首批次开盘的成交价在8500左右,比之前给排号客户的预估价高出一大截,因为耽误了不少客户的“青春”,而引发了信任危机,让优筑务实、诚信的“人设”面临崩坍之虞。

近几年,优筑发展迅猛,不断建功立业,我们一直对其报以厚望。但我们依然无法回避的是,优筑还是一个成长中的中小房企。企业文化的不确定和经营的不克制,都会直接影响到我们购房的体验和房屋最终的价值。

【购买建议】:

虽然在面对诱惑时,营销有点剑走偏锋,但景宸府在位置、产品上也确有优势,对价格不太敏感的首改qun体,景宸府还是一个不错的选择之一,特别是靠湖的洋房产品。

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正黄.翡翠湾

正黄集团在遂宁地区的第一个纯洋房项目和翡翠系产品,也是物流港板块纯洋房社区的破冰项目。所以,翡翠湾被众多拥趸寄予着厚望。
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【项目位置】:高新区西宁大道与达祥路交汇处。

【物业类型】:一梯四户的点式洋房、一梯两户的板式洋房;其中点式洋房的比重占60%以上。

【用地规模】:86.33亩

【容 积 率】:1.7

【面积区间】:100-140㎡

【销售价格】:(预估)8800元/㎡

【核心卖点】:

开发商品牌。正黄的发展有目共睹,成绩斐然,遂宁的项目的品质有口皆碑,如今加冕全国百强,不仅有着百强房企的影响力,面对正黄这个从遂宁走出去的百强房企,遂宁购房者们,总还心存一份无法割舍的旧情怀。

【不利因素】:

1、位置。就翡翠湾的位置而言,未来有潜力,但当下不算好。离老城区和物流港核心区都有一段距离,虽然交通纵横,毗邻几个公园,但由于物流交通汇集和安置小区密集,短时间难以改变人们对这一带“城乡结合部”的印象,而有能力消费100万洋房的人,对居住环境的要求又特别高。

不过随着周边公园、商业配套的日渐完善,以及禅香小镇的上马,翡翠湾的位置将有较大的提升。

2、产品规划。翡翠湾由一梯四户的点式洋房和一梯两户的板式洋房构成,点式洋房占比60%以上,从目前规划布局和物业类型来看,翡翠湾更像是金域央墅的翻版。

而在大多数人的印象中,早期的老小区大多都是一梯四户的,准确地讲,一梯四户与洋房不太沾边,如今翡翠湾这样的设计,让“纯洋房”显得有点尴尬。

【购买建议】:适合看好项目所在区域未来发展潜力的高端改需qun体,项目一梯两户的板式洋房产品,在价格合适情况下,除了自住,也可适度做投资参与。

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山屿湖.名门

为山屿湖首个分支系列项目,双发在2018年的拳头产品。是继正黄翡翠湾之后,物流港板块又一个高端改需项目,与翡翠湾既抱团撬市,又互为竞品。
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【项目位置】:高新区西宁大道与达祥路交汇处,翡翠湾隔壁。

【物业类型】:(方案暂未公布,仅为预估)一梯两户的板式洋房,两梯三户(或四户)的点式小高层。

【用地规模】:94.66亩

【容 积 率】:1.6

【面积区间】:(预估)100-125㎡

【销售价格】:(预估)8500元/㎡

【核心卖点】:

山屿湖首个系列产品。山屿湖项目在遂宁算是高端改需的标杆之一,项目的成功开发,积攒了不少正面口碑。名门作为山屿湖首个分支产品,双发极为重视,在经验积累和1.6容积率的基础上,其品质和理念或有更充分的展现。

【不利因素】:

1、开发商品牌。双发虽然算是遂宁本土的实力房企,但在如今大鳄如林的遂宁楼市,与百强房企的项目为邻,且互为竞品,无论实力和影响力都要逊色很多。在如今这个品牌=信誉,强者愈强的年代,双发品牌影响力的薄弱,将愈加凸显,进而影响其开发进程。

2、位置。位置尴尬,理由与翡翠湾一样,而山屿湖.名门更靠近铁路线。

【购买建议】:

从项目指标、打造理念和定位来看,山屿湖.名门是一个自住和投资都有潜质可挖的项目,届时可根据项目的最终产品和价格,来作购房选择。


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金域名邸

是正黄在物流港板块的第二个项目,在未来,与众多环湖项目的竞争中,是一个极具价格战斗力的项目。根据目前的经济指标和地形来看,金域名邸很可能是物流港版的“金域峰景

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【项目位置】:高新区西宁大道以南,物流大道以东。

【物业类型】:(方案暂未公布,仅为预估)两梯五户或两梯六户的点式高层。

【用地规模】:70.05亩

【容 积 率】:2.5

【面积区间】:(预估)90-120㎡

【销售价格】:(预估)7500元/㎡

【核心卖点】

开发商品牌。同翡翠湾一样,在绝大多数的遂宁购房者心中,正黄就是一块金字招牌。

【不利因素】

位置。金域名邸与几个环湖项目(华翔134.4亩地块、景宸府、香悦湖)相比,不仅离鹭栖湖公园略远,项目还紧挨着物流大道和西宁大道两条车流密集的主干道,噪音影响和空气污染相比更大。

【购买建议】:对价格有点敏感,又不想为项目质量和进度太操心的刚需购房者,金域名邸是不错的选择。不过,尽量在项目销售初期入手。

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悦城.香悦湖

以4387元/㎡的楼面价创出了物流港地价之新高,而让筑响颇受质疑,香悦湖是一个真正让物流港“提档升级”,实现房价奔九的项目。

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【项目位置】:高新区西宁大道以南,物流大道以东。

【物业类型】:(方案暂未公布,仅为预估)一梯两户的板式洋房,两梯五户的点式高层,点式高层占主要。

【用地规模】:44.3亩

【容 积 率】:2.0

【面积区间】:(预估)100-130㎡

【销售价格】:(预估)8800元/㎡

【核心卖点】:

位置。香悦湖位于物流大道以东的鹭栖湖北岸,与景宸府一样具有优越的湖景资源和公园配套,这也能理解筑响为什么愿意高地价拿下。

【不利因素】:

开发商品牌。从过往项目开发的业绩和口碑来看,筑响只是一个中小房企,实力不大,悦城1、2期曾经历较长的开发和销售周期。在如今的遂宁,筑响有限的影响力,很难快速获得市场的信任和认可。

【购买建议】:从香悦湖的高地价和开发商开发经验来看,项目并不适合投资。对于鹭栖湖位置有偏好,更喜欢业主qun体更单一的小规模社区的购房者,在价格合适、项目进展顺利的情况下,还是可以值得考虑的。

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城南华府

君豪针对年轻购房qun体打造的,一个交通还算便利,但在物流港,有被日益边缘化的刚需项目。

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【项目位置】:高新区玫瑰大道南湖半岛旁

【物业类型】:两梯四户的点式高层。

【用地规模】:25亩

【容 积 率】:1.9

【面积区间】:83-105㎡

【销售价格】:6500元/㎡

【核心卖点】:

价格。第一批被快速抢空的房源的价格为6200,这个价格在如今的物流港来说,很有诱惑力,特别是对于年轻刚需一族。除开价格外,1.9的容积率和两梯四户也是不错的卖点。

【不利因素】:

位置。处于大货车云集的318国道上,被周边几个物流园环绕,周边生活配套欠缺,属于物流港板块的边缘地带,项目位置作为居住的认同度不高。

【购买建议】:对于工作在物流港和城南,购房预算不足的年轻刚需购房qun体,把城南华府作为首套过度房,还是可以的。

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怎么说呢,我算是上车了的,在岸上,任楼市风起云涌,暂时于己无关。看了星罗棋布的高新区楼盘分布图,感慨万千。城市在发展在拓宽,城外的想进来,想有个家,有个避风的港湾。物流港目前是除了河东和老城区的又一选择。我们是看着物流港长大的,一辆辆的工程车,挖山造城和三亚澳门的填海有异曲同工之妙,成本更低。看投票情况,某某城逢拍必涨令人反感,可是买涨不买跌好像成了恒古不变的道理,而且在斗城有了一定口碑,周围配套有了一定起色,渐渐有了大城已成之势,听人说某某介绍亲戚朋友购入十多套,减免了十多年物管费。这种营销值得学习,不输某某园。而且很长时间不支持公积金确实很霸气。某某城确实成了斗城尤其乡镇韭菜收割机。经常看各种楼市啊财经啊,但斗城房事真的看不穿。已经先后劝弟弟妹妹们在某某城分别以5500到5800上车,他们是刚需,目前不知对错,以他们目前收入当房奴压力很大。再看投票的百分之二十四概率分布来说,大部分人还是很清醒也很庆幸的认识到斗城房价已经触及天花板。大家都会做比较,都不是大家所谓的钱多人傻,心里默默打问图了什么?是否有其他选择?我目前名下两套房,还在租房,为的是妻子上班方便,照顾孩子方便,但楼市不会像东风一样与你方便。刚需入市不用等,投资需要谨慎,我愿意分享我的故事和心得,只要有人愿意听。寥寥数语,不知所云。求粉求点赞。6 y% ?! K) S3 R+ D
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整个物流港的第一批是安置房客,第二批是缺点钱的乡镇客源,现在第三波来的是土豪* c' C  j! s* H6 s% Q' s% Q
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望江山,了解一下      
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这些价格让我们这些“土豪”怎么下手,高不成低不就的,再长点可以考虑持仓& _/ S& Y2 Z2 }. @: ~3 r: K
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网上一搜,到处都是华翔城的二手房,炒房投资的真多
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太便宜了,老子一套都买不起6 v8 s( c2 [. l0 R$ k
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[LV.6]常住居民II

对只有一套自己居住的刚需房来说,涨和跌关系不大0 ?7 V/ N, z4 f# V& v* T9 U$ n
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[LV.5]常住居民I

发表于 2018-6-19 11:24:56 | 显示全部楼层
有一套住的就够了
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凤台光哥 发表于 2018-6-21 19:10
# G. @0 e1 {7 Y7 J8 C8 t: h鸟都不拉屎的地方也可以炒到九千
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你还在十年前看物流港,就像清政府看西方世界一样,目光短浅,愚不可及* x" v- K6 E  R) b
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发表于 2018-6-22 10:33:35 | 显示全部楼层
物流港房价直逼9000劳资晓得要金桥郡
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发表于 2018-6-19 11:21:21 | 显示全部楼层
名门开盘了?没听到动静。
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不动产要全国联网了,有十几套房的贪官们赶快脱手吧,便宜点我来接盘0 R) G5 k8 P# R; h3 i* L% \& t
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[LV.1]初来乍到

发表于 2018-6-19 13:14:19 | 显示全部楼层
为什么非要买装逼高房价~~广德寺上面的房子现在买以后掘地不会哭~只会笑~~
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踏沙逐浪 发表于 2018-6-19 11:45; f0 k5 f7 F: H; N/ [
太便宜了,老子一套都买不起
) ?9 E; z5 n# D; r$ C8 o: Q
你已经买了,在买就是炒房。
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若近若离 发表于 2018-6-19 13:17+ ]+ P" L+ {/ M0 v
你已经买了,在买就是炒房。
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你帮我买的?我都是在路边搭的蓬蓬住
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艹,居然比老城还贵,我买你闹求
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踏沙逐浪 发表于 2018-6-19 14:20
; D, r3 g1 y6 [你帮我买的?我都是在路边搭的蓬蓬住
3 P: u& v5 Y+ y6 v4 e
没买?我记得你在那个帖里说买了的?难道记错人了。, h: T1 ~$ q' @+ ]
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[LV.2]偶尔看看I

物流港还是发展了好多年了哦" m# J! |4 g, J2 t4 R
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便宜了不买,等涨高点再考虑考虑!便宜无好货!- e& q) _% j- N) l$ d1 T3 m1 W4 m- A0 p
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[LV.5]常住居民I

没钱任性,都不考虑1 }- q3 {" p: o5 o
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[LV.5]常住居民I

太疯狂了,病态了
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只要你真心买,二手房价格真的不高。6 V, z; L- j  d& N+ D' u3 i
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