购买二手房 当心四大“变数” 专家教你“随机应变”

陶忠旭

购买二手房 当心四大“变数”　专家教你“随机应变”

　　很多人在购买房产之前，往往都这样认为，只要“一手交钱，一手交房”就万事大吉了。其实，购买二手房并非那么简单，由于二手房存在许多不确定的“变数”，加上多数购房者都是第一次购房，更无太多经验可言。那么，买二手房如何根据不同的情况来“随机应变”？以下我们就以现实生活中的几个典型案例，请专家来支招。

　　变数一

　　遗留欠费拒不缴

　　案例：高先生去年8月通过一个小中介购买了一套二手房，入住后不久，高先生发现原房主前一个月的水电费、上半年的物业费均没有缴纳，当高先生找到原房主时，原房主以卖给高先生的房价太低为由，拒不补缴。

　　专家提醒：买房前一定要将原房主产生的一切费用结清后再缴全部房款，如果不到缴纳时间，购房者一定要在合同中注明结算时间及方式，并预留出部分押金。一旦出现上述案例中的情况，购房者可提起诉讼，购房前所产生的费用应当由原房主缴纳。

　　变数二

　　原房主迟迟不过户

　　案例：2012年底，宋先生通过网络，购买了一套性价比较高的住房。由于急于想入住，于是他在看好房后仓促与原房主签了合同。原房主在收到房款后，迟迟不办理过户，由于没有约定好过户时间和违约责任，宋先生多次催促原房主无果，直到前几日才最终将手续办完。

　　专家提醒：如果没有正规的购房合同，购房者一定要有规避风险的意识，比如将房款分为首付和尾款，等过完户办理好房产证，结清各种费用后再将尾款支付给原房主。签订合同时，一定要在合同中明确过户及户口迁出时间及违约责任。一旦出现上述案例中的情况，可提起诉讼，要求解除合同并让对方承担违约责任。

　　变数三

　　赠送的家具不给了

　　案例：市民徐先生去年11月看好了一套带部分家具的二手房，由于事先没有将家具明细列在合同中，待交完全款后，原房主之前承诺赠送的家具却又不承认了，且户口也迟迟不肯迁出。由于关于家具、户口等问题没有在合同中补充、明确，徐先生只能吃哑巴亏。

　　专家提醒：二手房交易中可能会出现上述特殊情况，因此示范文本合同外的细节问题，一定要签订补充协议。口说无凭，把维权的武器放在自己的手里，就是一份维权的证据。因此，重视使用补充协议，也是维护二手房交易后续安全最重要的一步。

　　变数四

　　房屋质量出问题

　　案例：去年8月，市民张先生在市区看好了一套顶楼的老房子。买房前，张先生担心顶楼雨天会漏雨，但原房主却保证肯定不会有漏雨现象。张先生遂签下协议购买了这套房子。

　　然而，随着雨季的到来，房子漏雨的情况频频出现，原来原房主在卖房前将房子重新粉刷过，遮盖了原先漏雨的痕迹。由于当初签订的合同中没有标明漏雨的责任归属问题，原房主的承诺也毫无法律效力，问题迟迟无法解决。

　　专家提醒：二手房由于年久老化、失修，常常会出现不少被隐藏的问题，因此购房时不要轻易听信中介或原房主的承诺，最好将承诺写入合同。由于多数购房者并不能保证将所有不确定因素一一落实到合同上，专家建议购房者在买二手房时，不妨找一位懂行的“高手”帮忙验房，并在合同中注明相关责任，一旦发生类似情况，可以找公证处公证，要求原房主修理或赔偿。