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本帖最后由 木偶╀独 于 2017-11-20 13:13 编辑
今年,遂宁楼市一片大火。
从年初开始,河东新区、物流港和金桥新区几大板块都被这把大火烧了个遍。
而遂宁楼市板块之间从来都是风水轮流转的。如今,遂宁城南片区,也终于迎来了这把久违的大火。
在城南方圆1公里范围内,城市梦想、金悦华府、拉斐公馆、银河新城四个新项目在十月前后,赫然集体亮相。
遂宁城南片区也由此热度骤然上升。
成熟板块,价格相对低位,抵扣优惠。
面对四个项目亮相后“秋波”频频的营销推广,不少购房者朋友坐不住了,有房没房的一下子都成了刚需。
投资“刚需”占比不小。
然而,这四个项目中,有我们的菜吗?
—1—
1、金悦华府
项目地址:项目位于天宫北路西,支渠巷以南。
开发商:瑞泽地产集团/明泰集团
主力面积:面积67-106㎡
物业形态:小高层住宅
住宅售价:6800元/㎡
就金悦华府所处的位置而言,算是核心城区了,到中央商务区仅1.5公里。
不过项目周边的环境实在是有些老旧破,项目四面不临街,却紧挨着一个脏兮兮的农贸市场,与天宫北路之间还有一排老居民楼。
未来环境改善的可能性虽极大,但如今的现状,还是会让一些购房者望而却步。
金悦华府占地30亩,容积率2.5,共四栋两梯四户16F+1的小高层。户型面积67-106㎡,整个户型设计中规中矩,106㎡的旗舰户型也仅算是紧凑型三房,并无出彩之处。
好在2.5的低容积率、两梯四户的格局为项目加分不少,这样的设置在中心城区已不多见,户型的采光、通风应是四个项目中相对最好的。
瑞泽和明泰都是遂宁老牌开发商,低调务实,业界口碑较好。
从摩尔春天开始,这两家企业一直便有合作,是对好基友。如今再次联袂开发金悦华府,从工期进度和质量来说,应该还是值得我们信赖的。
金悦华府从9月9日就已正式排号(交1万抵3万)亮相,据称,项目排号量已超过项目的总房源。
就金悦华府的指标(建密和容积率)和开发商品牌力而已,把现有产品提一个档次上去,做真正的改需,是没有任何问题的。
一张舒适的餐桌,餐具井然,端上来的,却仅是几碗臊子面。
或许周边环境、拆迁还房等原因,导致金悦华府最终选择了保守。
2、城市梦想
项目地址:遂宁城南老车站南转盘
开发商:四川渝合房产/四川煦阳房产
主力面积:85-126㎡
物业形态:高层公寓、商业综合体
住宅售价:6500元/㎡
项目用地是遂宁南门汽车站,城市梦想的位置很特殊。
南门汽车站代表什么?它承载着遂宁两代人的记忆。多年来,不仅是遂宁城南的核心坐标点,还是无数遂宁人与挚友红颜聚散离合的发生地,其间的聚喜离愁,早已酝结成了情怀。
所以,从城市梦想开始启动,就注定其拥有比其他三个项目更高的关注度。
据笔者几个去看过房的朋友称,在城市梦想看房的人络绎不绝,排号踊跃(交3万抵5万),从9月中旬到11月上旬,城市梦想排了近900个号,而房源才600余套。
城市梦想,能否从遂宁核心坐标升级为遂宁核心“地标”呢?答案是否定的。
两栋高层住宅公寓,外立面虽时尚靓丽,但离城市“地标”还差得远。
当然,对于开发商来说,是不是地标不重要,重要的是如何通过定位、规划,让做出来的产品效益最大化。
城市梦想占地25亩,由6万㎡的两栋高层住宅和3万㎡的5层商业综合体组成。
然而,单层8户和6户、双单元拼接和板正的外立面,导致城市梦想户型的采光、通风都不算好。除开端头,其他户型几乎都是单面采光,属于典型的省窗帘布的口袋房。
好在整体户型还算方正和紧凑,浪费面积小,公摊面积也不大。
城市梦想的位置可谓阡陌交通,但恰恰因为路网纵横,导致车辆(进出小区)和人行出入不是很方便,想要购物逛街,不穿过几条主干道是难以实现的(特别是老人和小孩)。如果能修建过街天桥,那是再好不过了。
除开地段情怀,城市梦想给我们最大的亮点,就是规划了3万㎡的商业综合体,从体量从格局看,似乎很值得期待。
就商业地段而已,在城南片区,城市梦想与万众星光天地等同,但优于万象新天。
商业综合体不同于传统商业,能否做起来,地段、规划和运营缺一不可。
遂宁商业的体量是巨大的,商业综合体的竞争更是异常激烈。万达广场在遂宁算是相对比较成功的商业综合体,其金街也沉寂一年有余,换了不少招式,花了不少心血,如今才稍有起色。在遂宁做商业,万达若自称第二,其他的一般都称第三。
或许,城市梦想有比万达广场更厉害的团队和营运能力吧!毕竟这是一块曾经充满情怀的地方,我们还是希望能见证它的再次辉煌。
谁都不希望梦想变成“梦想”。
3、银河新城
项目地址:银河路与开善东路交汇处
开发商:荣兴元集团/遂宁齐兴房产
主力面积:84-107㎡
物业形态:高层住宅
住宅售价:6500元/㎡(预计)
银河新城占地37.6亩,总建筑面积21万㎡。项目分两期开发,现启动的为一期,一期仅为两栋28F和34F的高层住宅。
对于银河新城,笔者是充满期待的,毕竟是荣兴元的项目。然而,当真正了解项目后,心里不禁疑惑:这真是荣兴元的产品吗?银河新城的产品实在是乏善可陈,太普通了。
三梯八户的单层布局,局促的户型尺寸,6.0左右的容积率,占比不小的安置还迁户,狭长的地块。看到这些,只能说银河新城或是荣兴元不得已的产品,旧改血统,就决定了项目产品的刚需路线。
尽管银河新城有诸多不足,但有核心地段和开发商的信誉背书,6500+的房价,快速销售已不是问题。
毕竟,购房者几乎不用担心房子修不起来。
如今,银行新城暂未排号,预计12月份正式出价。
相对其他三个项目,银河新城还是挺审慎,有着荣兴元集团一贯内敛、沉稳的开发风格。
4、拉斐公馆
项目地址:银河路与明霞路交汇处
开发商:四川凯达房地产开发有限公司
主力面积:74-112㎡
物业形态:高层住宅
住宅售价:6800元/㎡(预计)
拉斐公馆这个案名,笔者耳朵已耳熟能详,因为川内叫拉斐公馆的楼盘就不下10个。
凯达作为开发商,在大英也有一个项目叫拉斐公馆,在一寸光阴一寸金的楼市旺季,案名Ctrl+C似乎情有可原了。
拉斐公馆占地约50亩,分两期开发,一期为3栋32F的高层电梯。排号政策为交1万抵3万,12月份正式出价选房。
两梯六户,双单元拼接,客厅最大开间仅3.9米,占比不小的还迁户是拉斐公馆的梗。
“城之央,世界级匠心藏品”,虽然拉斐公馆的广告词霸气侧漏,将项目渲染得颇具大盘气质。
但项目基因和产品框架依然没跳不出基本刚需产品的调性。
拉斐公馆的位置相距银河新城不到200米,两个项目的售房部几乎是门挨着门。户型面积、房价差别甚小,又同为旧改项目,几乎注定了两个项目竞争的短兵相接。
不过就居住的地段而言,拉斐公馆的位置,似乎更能获得购房者的认可。
其方正的项目用地,也更易于规划出较大的集中式中庭景观。
—2—
看完城市梦想、金悦华府、拉斐公馆、银河新城四个项目。
我们最大的问题是:哪个项目最值得我们购买(投资)?
这四个项目能集中密集启动,无疑得益于今年遂宁楼市的火爆。
仅围上一块空坝子,就开始收money,这份欠雅的吃相却让不少购房者心生顾忌。
四个项目虽都是新项目,但相比同区域的南滨帝景、清水港湾、浅水湾等项目来说,整体品质不升反降了。
或许我们该抱怨:都怪市场太好,开发商在产品上下的功夫越来越少。
但当我们对着一个环境老旧、拆迁纠结、指标憋促、规模不大的项目,去苛求它高品优价时,不得不说是我们的一厢情愿。
当你去四个项目的售房部坐坐,就知道是哪些人在买房子了。
就不难发现,四个项目的定位还是既明确又准确的:刚需产品和刚需人群。
购买与否,你自然有数了。
从改善居住讲,这四个项目,都不是我们的菜。
以其目前6500+的房价、行业发展趋势和居住观念的转变来看,若有迫切的居住需求,四个项目都值得购买。但若仅为挖掘投资价值,最好死了这条心!
在住宅回归产品价值的今天,这样的刚需产品,被未来改需掉的时间窗口很短了。
作为一名普通购房者,适当的保守和提防,有助于降低我们被收割的几率。
当然,若你笃定未来三年房价要翻番,那就赶紧下手,多抢几套吧!
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