遂宁楼市再现拉横幅维权，浅析烂尾楼产生原因及对策。

也许丶我不配

近日，遂宁楼市拉横幅维权的qun体事件接连发生。

笔者粗略统计，今年来，遂宁地区（包括区县），被客户拉横幅维权的项目就有近10个（其中市本级4起）。这些被维权拉横幅的项目，大多是因停工烂尾。

虽然项目停工烂尾，是开发商、购房者、政府谁都不愿看到的结果。但是，这样的项目在遂宁似乎从来都没有间断过。

房地产开发虽不同于一般的企业经营，但归根结底仍是一种以盈利为目的的企业投资行为，而投资就有风险。

所以，无论政府如何加强管控，项目停工烂尾的风险也无法完全杜绝。

1、资金短缺

资金问题是导致项目烂尾最主要的原因。

开发商实力不够，没有正确评估自己实力，贸然拿地，盲目上马力所不及的项目。在项目启动后，无力继续投资建设（无钱买材料和支付劳务费），导致项目停工。

而遂宁很多的烂尾项目，是在开发商缴纳了土地出让金后，资金便弹尽粮绝。建设资金短缺的解决途径要么是低价售房，要么是跟施工单位签订“卖国条约”，让施工单位缴纳高保证金和垫资修建。

低价售房和签订“卖国条约”般的施工合同无疑饮鸩止渴，虽解决了资金的燃眉之急，但因利润下滑或出现预期亏损，项目恐将陷入资金“稀缺效应”的旋涡，而无法自拔，最终走向烂尾。

2、管控不力

中小开发商开发经验不足，专业人才缺乏，项目管控能力差。

特别在施工单位选择、施工合同订立、施工组织统筹方面出现了较大问题，这些问题为后期埋下了纠纷隐患，而开发商与施工方的矛盾纠纷对项目无疑是致命的。

比如，遂宁一些中小开发商为了追求所谓的利益最大化，奉行零和博弈，为了控制修建成本，不惜大幅下调定额，与一些不靠谱的二把子施工单位进行合作。因小失大。

3、定位失准

因为市场定位失准，导致开发商所开发的项目卖不掉。

销售不畅，资金无法跟上，项目修得越多，开发商亏得越多。项目唯一的结局，要么被动停工，要么主动停工。

这样的项目，在遂宁市本级不多，但在射洪、大英却不少，特别有几个地段偏远的住宅项目和商业综合体项目，停工烂尾几乎不可避免。

笔者建议：四不买

一不买：工程进程缓慢的项目不买；

一个体量为15万㎡的高层电梯住宅项目，从拿地到正式开工（取得施工许可），一般需要4-6个月；从开工到主体封顶，一般需要12个月；从主体封顶到竣工，一般需要12个月；

如果工程进度大幅超过以上时间周期，可以认定为该项目工程进度缓慢。而工程进度缓慢，必然是项目资金或管控出现了问题。

二不买：项目前期违规售房，以较大优惠收取大额度房款的项目不买；

这类项目其特征是，成交单价比周边同类项目低至少10%甚至更多，以大幅优惠吸引客户来缴纳大额度的房款。项目这样做，并非开发商善心大发，而是项目出现资金吃紧，甚至是濒临资金断链。

天上不会掉馅饼，切勿抱有贪便宜、捡漏的心理，馅饼与陷阱仅咫尺之隔。你要享受其低价优惠，就要承担由此带来的后果。

三不买：迟迟无法取得商品房预售许可证的项目不买；

我们知道房地产项目开发需要依次办理国土证、建设用地规划、建设工程规划、建设工程施工许可、商品房预售许可五证。

预售许可证的取得，说明开发商已缴纳了项目配套费、民工工资保证金等规费，且建设工程的量已达到一定的比例（如30%），并开立了销售专款账户。

正常的情况下，从国土证到预售许可的取得，一般不会超过12个月。

如果预售许可证超过12个月的时间都没有办理下来，这个项目的资金出现问题的可能性至少是90%。

四不买：销售极困难，卖得不好的项目不买；

项目销售困难（相对区域市场而言），说明大多数购房者对该项目不认可，项目的市场定位肯定有问题。

项目一旦销售不好，资金断链就是迟早的事，烂尾的可能性就越来越大。

虽然遂宁楼市早已步入白银时代，但购房者仍是房地产市场博弈各方中的弱势qun体，我们遭遇烂尾项目时，依然是无奈又无力，谁愿摊上这样的事呢？

当烂尾楼无法杜绝，那我们就练就一双慧眼吧。（来源：遂宁说房）

奋青

这项目也够久的了。估计停工都有3年了吧。

陌上桑的蔷薇