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近日，记者从市住建局获悉，为加强市城区商品房预售管理，进一步规范房地产开发企业经营行为，切实保障承购人合法权益，促进市城区房地产市场平稳健康发展，我市印发了《遂宁市市城区商品房预售管理办法(试行)》。(以下简称《管理办法》)。同时，为加强市城区商品房预售资金监督管理，确保商品房预售资金专款专用，同步印发了《遂宁市市城区商品房预售资金监督管理暂行办法》。(以下简称《暂行办法》)。
据悉，《管理办法》和《暂行办法》是遂宁市首次出台的关于市城区商品房预售方面的新政，自2018年7月1日起施行，有效期2年。分别对商品房预售管理、商品房预售经营行为、部门责任，资金监管方式及比例、预售资金管理、部门责任等作出了具体规范。同时，对遂宁市市城区商品房预售提出了更高要求。
亮点一：加强商品房预售管理，规避不稳定风险
《管理办法》对我市商品房预售管理进行了相关调整。
1、预售项目工程形象进度条件
记者从市住建局了解到，目前我市市城区商品房预售许可的形象进度要求为：6层及6层以下的项目完成三楼盖板；7层以上的项目，有地下室的施工进度达到1层顶板浇筑，无地下室的施工进度达到2层顶板浇筑，现行标准略低于全省平均水平。
为规范标准，《管理办法》对该标准进行了调整，在《管理办法》第五条中明确“申请预售项目已经确定施工进度和竣工交付日期，施工形象进度达到以下要求：6层（含6层）以下商品房项目（无论是否修建地下室，含地下车库、车位）已完成主体结构工程封顶，7层（含7层）以上商品房项目完成地上1/2以上楼层主体施工，地上层数为奇数的房屋按照其总层数加1层计算。”符合该条件才能申请商品房预售许可。据悉，这项调整将限制资金不足的开发企业、实力较弱的建筑企业进入房地产市场，可有效防控开发企业因自有资金不足过度依赖商品预售款进行开发建设而造成的不稳定风险。
2、预售项目应明码标价
同时，《管理办法》规定，开发企业预售商品房时应当在销售现场提供向价格监管部门申报的销售价格，进行明码标价。
3、预售项目不得擅自变更规划、设计
开发企业要按照批准的规划内容建设商品房；取得《商品房预售许可证》的商品房项目，开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划和设计变更导致申请预售许可时的相关内容发生变化时，开发企业应当持预售变更申请表，及时到预售审批部门办理预售许可变更手续。
4、预售项目的审批流程
《管理办法》中指出，开发企业的申请符合法定条件的，预售审批部门应当在受理之日起5个工作日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，并及时向开发企业颁发《商品房预售许可证》；开发企业的申请不符合法定条件的，预售审批部门应当在受理之日起5个工作日内，依法作出不予许可的书面决定，书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。
“《管理办法》不仅对开发企业实施规范和定制要求，也对开发企业进行了保护，确保在符合条件的情况下，及时取得许可证，保障了开发进度。”市住建局相关负责人表示。
亮点二：规范商品房预售经营行为。保障购房者切身利益
1、未取得《商品房预售许可证》的项目，开发企业及房地产经纪机构不得进行预售。
为保障购房者切身利益，《管理办法》中规定：未取得《商品房预售许可证》的项目，开发企业及房地产经纪机构不得进行预售，不得与预购人签订认购合同或协议，不得收取预购人定金、诚意金、保证金、会员费、预付款等任何形式的购房款，不得出现变相预售等违规行为。预售商品房项目竣工交付后，经不动产登记部门办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，汇通有关部门核查改项目达到承购人办理不动产转移登记条件后，方可解除商品房预售资金监管。
2、商品房预售时，需现场明示下列信息：
同时，商品房预售时，开发企业和房地产经纪机构应当在商品房销售现场明示企业法人营业执照、开发企业资质证书、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、建筑工程设计方案的总平面图、商品房预售资金监管账号及协议、前期物业服务情况说明、建筑节能信息、商品房预售方案和预售合同、楼盘销控表、商品房销售明码标价（申报）表、房屋周边不利因素提示以及其他需要明示的信息。
3、售房广告不得欺骗、误导消费者。
当前房地产市场，出现很多虚假广告的行为，通过夸大其词来吸引购房者，此次《管理办法》中明确指出，开发企业、广告经营企业制作或发布的售房广告必须符合《房地产广告发布规定》相关要求，不得欺骗、误导消费者。商品房预售广告中出现虚假宣传及国家明令禁止行为的，承购人可以向工商、规划、国土等相关部门投诉，由此造成承购人利益损害的，由开发企业承担相应责任。
4、严厉禁止开发企业以代理、承购人不动产登记手续为由代收代缴资金。
《管理办法》要求，房管部门和国土(登记)部门受理预售商品房买卖合同备案，防止一房多卖，严厉禁止开发企业以代理、承购人不动产登记手续为由代收代缴资金。按照《办法》的规定，开发企业在取得《商品房预售许可证》之日起10个工作日内，要按照《商品房预售许可证》批准的用途、范围和申报价格，将全部准售房源一次性对外公开销售，不得以任何理由分批、分次销售或捂盘惜售。住建、城管部门将形成工作合力，加强商品房预售监管、日常巡查和专项检查，及时发现、制止无证预售行为。
亮点三：预售资金三方监管，开发企业不得收存
《暂行办法》规定：商品房预售资金监管采用房地产开发企业与银行、住建部门三方签订自愿监管协议的模式，与开发企业签订预售资金监管协议的银行为预售资金监管机构。对预售资金实行全程监管，商品房预售资金监管期限自核发商品房预售许可证起，至开发项目完成国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记、开发企业向承购人开具不动产增值税fapiao、达到承购人可办理不动产转移登记的条件止。
按照《暂行办法》规定，开发企业在申请商品房预售许可证前，要选择预售资金监管银行之一作为商品房预售资金监管账户开户行，并由住建部门、开户行、开发企业三方签订预售资金监管协议。开发企业要遵循一个房地产开发项目对应一个预售资金监管账户的原则。项目预售过程中，原则上不得变更预售资金监管机构。
《暂行办法》规定，实行商品房预售资金监管网络管理制度。预售资金监管机构统一建立全市商品房预售资金监管系统，与市、县（区）住建部门的商品房网上签约系统实时互通、信息共享。预售资金监管机构每月要将商品房预售资金监管账户的收支情况提供给市、县（区）住建部门。住建部门要公示已批准预售项目的建设方案、工程进度等情况。承购人可以通过预售资金监管机构网站查询相关信息。开发企业需要使用预售资金时，应提前将资金使用计划报预售资金监管机构审核，并按计划分次申请用款(以监管协议约定为准)。不得直接收存商品房预售资金。
《暂行办法》规定，预售双方达成退房协议，已解除购房合同并办理相关退房手续的，开发企业可以向预售资金监管机构提交退房退款申请书，申请解除该退款金额的监管。利息按实际存续天数和预售资金监管机构挂牌活期利率计息。
亮点四：限期整改违规行为，严管拨付款项
《暂行办法》规定，开发企业出现违法违规操作的，由住建部门责令其限期整改，暂停该房地产开发项目后续商品房预售许可审批，将其违法违规行为予以公示，并记入企业信用档案。同时，整改期间开发企业不得申请使用预售资金，预售资金监管机构不得拨付预售资金。情节严重或拒不改正的，由住建部门关闭该项目商品房网签备案业务，并按照有关规定予以处理。
监理单位应对拨付款项的使用情况进行监督，并将实际支付情况在下一期用款申请中予以明示。施工单位、监理单位提供虚假证明或采取其它方式协助开发企业违规使用商品房预售资金的，由预售资金监管机构通报给项目属地住建部门，将开发企业违规行为记入企业信用体系档案，同时，将施工单位、监理单位违规行为移交相关部门，依法严肃处理。
《管理办法》和《暂行办法》出台后，将从制度上规范商品房市场的管理、管控，防止出现挪用预售资金导致项目延期交付、延期办证、停工烂尾等现象。同时，也将确保购房者合法权益不受侵害，让遂宁房地产市场在健康的轨道上可持续发展。
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