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从香山的10000+,到置信丽府的12000+,再到碧桂园天誉的14000+。
2018年,遂宁的购房者似乎注定要不断地仰望“星空”。
1 面对欲与天公试比高的遂宁房价,手中无房或亟待换房的刚需购房朋友,内心无疑是惶急的。
虽然,遂宁房价的天花板已基本明了,但仍处于发烧高位的遂宁楼市,依然让我们大多数人可望不可及。
基于此,我发现部分购房者朋友,将购买房子的眼光瞄准了安置房。在2017年以前,安置房是我们眼中的“穷挫矮”,一般很难进入我们的法眼。
而如今的安置房,对于我们普通购房者来说,却有着两个最让人心动的优点:
优点1:房价便宜。遂宁商品房房价普遍在7000-10000元/㎡,而安置房价格却在4000-6000元/㎡,比商品房的房价低30%以上;
优点2:位置好。遂宁大部分安置房的位置都很不错,河东新区和老城区周边的一些安置房项目,如联福家园、富民小区、新塘房小区、向山小区、楠木小区等,因为位置好,一时间成为了刚需购房者们眼中的“香馍馍”;
所以,对于大多“囊中羞涩”的遂宁刚需朋友来说,“失恋”商品房后,“移情”安置房不失为一种相对不错的选择。
2 既然安置房有如此突出的优点,那安置房能买吗?
我的答案是:可以买,但不是所有的安置房都能买。
首先,我们需要明确什么是安置房?
安置房是指因城市规划、土地开发等原因拆迁后安置给被拆迁人居住使用的房屋。我们也可以把安置房看着是一种特殊的商品房。
目前遂宁的安置房主要分为以下两种类型:
1、因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。
2、因房产开发等因素而动拆迁,动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房。
安置房与商品房有什么区别呢?
最大的区别,就是土地性质的区别,安置房大多为划拨用地,商品房为出让土地,所以,安置房进行产权过户的时候,是需要补缴土地出让金的。
另外一个区别就是,安置房受到本地政策的约束,遂宁的安置房大多需要交房五年后才能办理产权证。
3 在遂宁购买安置房有什么样的风险?
现今遂宁二手市场上,挂牌出售的安置房,绝大多数是没有取得产权证的。
其买卖方式为:买卖双方签订买卖协议,买方付总房款的90%给卖方,卖方将房屋交给买方使用。数年后,安置房办理产权证,双方完成过户手续后,买方将剩余的10%付给卖方。整个交易过程需要好几年,时间漫长,不可控因素多
1、政策因素风险
遂宁,规定安置房交房满5年后,在补缴了土地出让金后,可以变成商品房性质,可以上市买卖。
然而,政策的多变,大家都有深刻体验,未来5年,政策具有诸多不确定性。5年后,能否顺利进行产权过户,政策是关键因素。
2、交易成本风险
遂宁对于安置房的买卖,卖家基本都是净收房款,产权过户交易所涉及的税费(包括土地出让金的缴纳),一般由买方承担。
而土地出让金的标准,会随着每年基准地价的调整而进行调整。根据遂宁如今各片区的基准地价,按一定比例缴纳土地出让金,折算后约为300-500元/㎡。而基准地价是年年递增的,5年后的基准地价很可能是今天的好几倍了,那时,面对补缴高额的土地出让金,你或会欲哭无泪。
3、价格因素风险
由于从签订安置房买卖合同到完成产权过户,中间间隔时间长,市场变化大,到正式产权过户时,房价可能相差很多(如上千元),买方感觉自己的利益受到了损失,很可能提出涨价要求,而拒绝配合办理产权过户,进而导致买卖双方的矛盾纠纷,甚至闹上法庭。
4、人为因素风险
“共有人”是拆迁安置房买卖风险的大制造者。他们找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益,或为合同的履行设置障碍。
比如,共有人会以《城市房地产管理法》“共有房地产,未经其他共有人书面同意的”以及“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”为由,请求确认房屋买卖合同无效,这会令人相当头疼。
5、房屋质量风险
安置房的利润不高,建设方几乎都会控制成本来提高利润,一分钱一分货,质量和配置上普遍比商品房要差一些,比如电梯配比、车位比、公共设施都较低,因质量问题“中奖”的几率高于商品房,进而影响居住体验和房屋的价值
4 通过分析,我们看到安置房的缺点和优点都非常突出,其买卖有一定风险。
对于安置房的买卖,我们的建议是:
建议1:我们不要因为着急解决住房问题,而忽略风险。最好选择已经有房屋产权证,能马上交易过户的的安置房;
建议2:我们在买卖安置房时,除了查看卖方的相关手续资料外,需要向房产相关部门核实清楚房屋的性质(是否安置房)、权属情况(共有人),以及办理产权的时间等。
建议3:如果要买没有产权证,需要等几年才能交易过户的安置房,在签订买卖合同时,一定要约定好土地出让金由谁缴纳,但无论由谁承担,若能提前缴纳,最好提前,这样对双方都有利。
建议4:选择你熟悉的(比如朋友或熟人),或者通过沟通了解,让你信得过的卖家。房屋买卖是否顺利,很多时候是靠买卖双方的人品,而非合同;
建议5:除了政策规范外,安置房与商品房都一样。所以,我们在选择安置房时,对其地段、价格、户型、楼层和物业类型同样需要综合考量。
比如在地段上,能选河东的,就不选物流港的;比如在房龄上,能选5年内的,就不选5年以上的;
建议6:因为安置房不能贷款,只能全款,加之未来不控制的土地出让金。所以,我们尽量在购买前,对购房的资金成本进行充分地考量,并折算进最终的房价,以便正确决策。
建议7:由于时间跨度长、手续复杂,买方尽量通过有信誉有实力的中介公司,来居间完成安置房的买卖。
祝大家都能买到最适合自己房子
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