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这段时间,有不少朋友问到遂宁某一具体项目值不值得购买,希望笔者能给出一些建议。
但无论是问项目的性价比如何?还是问具体价格是否可以下手?
归根结底,购房者朋友最关心的核心问题其实只有一点:房子的投资价值如何?
说得再通俗一点就是:房子增值保值的潜力如何?
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买房跟吃饭一样,咸甜酸辣各有所爱。
单独就居住体验上来看,跟个人喜好、居住观念、工作性质和家庭结构都有关系。
我们这代人,居住观念与父辈截然不同,他们是一套房子一辈子。
我们这代和下一代,是千禧一代,更是迁徙一代,我们一生必然会拥有多套(或不同地区)房子。
未来,我们将不可避免地面临数次换房,所以,购买具有保值增值潜力的房子就显得尤为重要了。
那么,哪些因素会影响房子增值保值的潜力?而哪些又是关键因素呢?
影响房子价值的因素很多,比如户型,物业类型、楼层、规模、地段、规划、开发商品牌、价格等。
其中地段、价格和开发商信誉度为关键因素。
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关键因素是本,其他因素是未,关键因素决定一套房子80%以上的价值。作为普通购房者,我们只须关注关键因素即可。
关键因素1:地段
首先是优选板块。根据遂宁城区的发展态势和区域版图,我们不自觉地会给城区的居住板块进行一个优先等级排序。在遂宁大多数人的认知里,遂宁的居住板块的优先排序是:
河东新区>老城区>物流港=城北>金桥新区
就住宅保值增值的潜力而言:
河东新区VS物流港,我们选择河东新区;
物流港VS金桥新区,我们选择物流港;
金桥新区VS蓬溪老县城,我们选择金桥新区;
2014年,若你在遂宁的不同板块,同样以4500元/㎡的价格投资房子,今天的投资回报肯定是截然不同的。
其次,我们需要占位板块的核心位置。
哪些是核心位置呢?板块中的大型购物中心、公园、学校、医院,以及主要交通节点,就是板块的核心位置。
板块的核心位置具有稀缺性和明显的马太效应,会随着时间推移,价值愈加凸显。
在河东新区,五彩缤纷路、体育中心、市政府广场、万达广场就是核心位置。
在物流港,鹭栖湖、健坤城、喜盈门就是核心位置;
在老城区,犀牛堤、遂宁中学、船山区政府就是核心位置;
毋庸置疑,处在核心位置周边的楼盘,保值增值的潜力就大,就值得我们购买。
但同时,我们也应避免在地段界定中,太过“个人主义”。因为只有获得大多数人认可的地段,才是好地段。
关键因素2:价格
房地产销售界,曾有这样一句:没有卖不出去的房子,只有卖不掉的价格。言下之意,只要价格合适,什么样的房子都可以卖出去。
反过来,我们购房者可以这样理解:所有的房子都具有增值保值的潜力,只要价格足够低!
所以,每当有朋友问到某某项目有没有投资价值时,笔者只问他:你入手的价格是多少?
价格体现价值,价格也决定价值。
如果,保利养生谷7000元/㎡,金科美湖湾7500元/㎡,中环壹号5500元/㎡,我们还用纠结增值保值的潜力吗?当然是火力全开买买买了。
意向项目的价格是否合理?
我们以销售情况最好的竞品项目(类似地段、类似产品)的价格为参照。
若意向项目是金域央墅,竞品项目就是御澜山、养生谷;
若意向项目是金科美湖湾,竞品项目就是山屿湖、荣海温泉国际;
若意向项目是中环壹号,竞品项目就是华翔城、景宸府;
价格幅度在+10%以内都属正常,如果超过10%,其价格就有虚高的嫌疑。
价格虚高会透支未来的增值空间。所以,价格虚高的房子,我们应尽量避开。当然房子若有不可替代的核心优势,就另当别论了。
这里,笔者纯粹从个人角度给一个价格参考,在满足地段要求的前提下,是可以入手的。
关键因素3:开发商信誉度
在期房销售规则下,开发商品牌和信誉度,直接跟房屋质量、品质和工程进度挂钩。
选择信誉度高的品牌开发商,你基本不用太担心项目质量问题和项目烂尾。
加之,高信誉度开发商的企业生命周期更长,其项目更受市场的长期青睐,出手转让会更容易。
一句话,高信誉度开发商开发的房子,其保值增值的潜力就大。
那么,遂宁哪些开发商的信誉度比较高呢?
1、品牌开发商。比如已进驻遂宁的国内大型房企金科、保利、蓝光、碧桂园和置信等。比如遂宁本地龙头房企荣兴元、正黄、双发、瑞泽、君豪等。
2、在遂宁本地深耕多年,有多个成功项目开发的房企。这部分房企虽然名气不算响亮,但一直兢兢业业,务实守信。比如天信、明泰等。
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最后,一言蔽之:
在遂宁各个板块的核心位置,以合适的价格,购买信誉度高的开发商的房子,你资产保值增值的愿望基本就能实现。
同时,地段、价格、开发商信誉三个关键因素也符合木桶效应,缺一不可,任何一项因素的短板,都会让我们房子增值保值的潜力大打折扣。
不过,在如今的市场行情下,遂宁真正具有增值保值潜力的房子不到20%。
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