遂宁“商铺”也疯狂，“一铺养三代”，如今只是一个传说！

也许丶我不配

@遂宁说房去：年（2016），中国楼市迎来一波疯狂上涨。（部分城市房价上涨高达50%）
我们遂宁楼市顺着这波上涨，在2017年上半年，房价达到历史新高点。遂宁楼市商铺售价也一路走高。
2017年春节后，与商铺售价一路走高形成鲜明对比的是，遂宁几大商区却疲态顿显，几大商区的商家闭店量和门面空置率都有明显增加。
“从2017年年初起，到店内登记商铺出租的业主越来越多，这种现象以前很少”
“以前是‘门面转让’，现在是‘门面出租’，很多门面都不要转让费了”
一位从事房屋经纪的业内人士，这样描述商铺租赁市场的现状。

—1—
忧心忡忡的商铺投资者
河东新区应是遂宁商业地产最火热的板块，几大商业综合体均云集于此。蚂蚁的几位朋友都在河东新区投资购买了商铺，一直信心满满，然而前几天一朋友却向我吐槽：
他在河东一商业街购买的商铺，从去年交房到现在一直都没有租出去，每月1万多元的月供款，让他倍感压力。
虽然他也接到一些租赁的电话，但租金一直谈不拢，商家给出70元/㎡左右的租金，他难以接受。
而他投资的这个商业街还有大量的商铺空置着，这令朋友感到非常忧心。
朋友的商铺，无法实现租赁的原因很多，但蚂蚁认为，最重要原因就是：租金太高
遂宁这样的城市，在非百货类商业街，能承受租金高于每月70元/㎡的（业态）商家是非常少的。但若就以70元/㎡的标准出租，投资者只能亏得一塌糊涂。
为什么呢？
我们简单算一下（参考朋友购买商铺的价格），该商业街商铺的实际成交价在3万-4万元/㎡，均价约3.5万元/㎡。
按正常的投资回报年限是15年（大城市一般在8-10年），考虑到后期租金上涨的预期，最长可按20年回报期计算。
15年投资回报（6.6%）：月租金=35000元÷15年÷12个月=194.44元/㎡
20年投资回报（5.0%）：月租金=35000元÷20年÷12个月=145.83元/㎡
以上计算方式，还没有将物管费、商铺改造成本和税收加到租金里面去，若加上这些费用，租金还应更高些，才能维系正常的投资回报率。
所以，根据该商业街商铺的购买价，我们可以知道，正常的租金是每月194.44元/㎡，底线租金是每月145元/㎡。
就算投资者再委屈一点，极限租金应不能低于每月100元/㎡。
然而，100元/㎡的租金水平，却是绝大多数商业业态（商家）无法承受的！（餐饮、休闲、社区服务、教育培训似乎都不是承受高租金的主）
所以，我们就能理解，为什么河东几个商业项目打出了这么多的“商铺出租”广告，而入驻的商家却是寥寥无几。
然而在河东新区，很多这种高价商铺的对面，竟还是一片菜地或棚户区，令人感到不可思议：到底是投资者太糊涂？还是开发商太贪心？
高价格，高租金，导致商铺无法实现租赁，投资者成了热锅上的蚂蚁。

—2—
商投资最大的误区：忽视租赁
商铺的投资回报体现在两个方面：
1、租金的收益。主要看租金高低和增长速度，指标是回报率。
2、商铺增值。随着城市发展和区域的日渐成熟，我们投资的商铺会随着价值的体现而实现价格攀升。若选择合适的投资时机，获得几倍的价格增长都不是大问题。
然而，很多投资者，只看重“商铺增值”的潜力。而往往忽略商铺正常的租赁和租金水平，认为商铺本身的价值增长才是最关键的，这是一个极大的误区。
我们应该知道，商业商铺一旦无法实现正常的招商租赁，商业就无法“火”起来。而出租率低下，不“火”的商业，又何谈价值增长呢？只有出租率高、租金水平稳步上涨的商铺才能实现价值的增长，这是基本的市场规律，毋庸置疑。
商铺高企的售价，就注定了投资人，无法用合理的租金进行商铺租赁。
于是，在投资回报率和市场合理租金间出现了较大的结，在这个结不易解开的情况下，投资者就有可能出现投资亏损。
售价虚高—→租金高—→商家无法承受—→无法完成正常租赁—→出租率低—→商业不火—→商家出走—→租金降低—→商铺价值无法增长；

—3—
多方共赢，是我们共同的愿望！
遂宁经济发展突飞猛进，城市开发建设方兴未艾，遂宁楼市仍是一片值得我们投资关注的领域。
但很多项目商铺的售价明显走上了“超英赶美”的的增长轨迹，房企逐利无可厚非，但若以牺牲投资者所投资商铺未来5年的增值空间为代价，实为不智。
以“涸泽而渔”的方式，过度透支着遂宁商业地产的消费力和购置热情，这无疑将严重打击投资者的信心，并对遂宁商业的繁荣和发展形成长久的抑制。
这样的后果，我们不愿看到的，市场的参与者都难以独善其身。
在这里，蚂蚁更希望商业地产项目的主导者，能本着维护市场生态发展为目标，珍惜难得的市场信心，打开胸怀，勇于担当，为实现遂宁商业地产的多赢作出一份努力！
这里，蚂蚁给投资者的建议是：
今天，早已过了商铺随便买都赚钱的时代，最好的“青春期”已过去了，我们急也没有用。好在当下，遂宁仍处于发展期，楼市仍有不少“潜力铺”。在楼市的“白银时代”，投资购铺得悠着点，理性分析，做到不激动、不冲动，只有这样才能“稳操胜券”。（转载）

陶陶

最近这年把，感觉投资什么都不靠谱.

或许是没选择路子吧。

li4

没租出去，物管费一样得交

宏伟谈

再回康桥

楼主一剂醒世好贴，能拯救很多家庭！

再回康桥

楼主一剂醒世好贴，能拯救很多家庭！

投资人

2007年卖老个铺，小街上，10万，租金2000元一年，50年回本，都说买的人傻，

投资人

现在10年过去老，能租一万多，卖要卖六七十万，结果是卖的人傻

投资人

所以总结，这个国家就是个奇葩

yuegao600

好帖啊，有数据，有分析。

SMGK1974

分析得好，目前河东社区底商什么价格值得投资啦？谢谢

SMGK1974

分析得好，目前河东的社区底商什么价格还值得投资啦？谢谢

SMGK1974

分析得好，目前河东的社区底商什么价格还值得投资啦？谢谢

悠悠山茶

楼主一剂醒世好贴，能拯救很多家庭！

gxb2243650

你说的应该是万达金街，确实是这么的，当时买的时候大家都疯了的抢，但是都没人调查过，全国的万达金街都没做起来的，你遂宁咋个做起来。

老实的农民

写得真好！