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遂宁的商业地产
人气聚集的地方才能做出好的商业
遂宁目前在售的商业,河东的投资意义不大,现在处于通胀前的高峰期,谁买谁就是最后一个接手的人,这两年河东的住宅项目就是一个很好的例子,人气的匮乏是河东商业久久不能成型的主要原因,当然深层的原因如基建设施奇缺也是主因之一,商业的高成交价,加上低租赁率,实在有违投资之道。
所谓商业,就是从事商业交易交流的地方已经形成了一个业态,才叫商业,遂宁的商业还是要主推老城区。
老城区的商业,从南到北,主要分为三大块,以南门老区为重心的南门商业圈,依托老遂宁浓重的人气,做得是有声有色,目前在售的主要有万象新天、浅水湾、清水港湾、南滨帝景、凯旋豪庭的配套商业,其中万象新天的商业体量过大,整体打造上目前由于没有建修,可以看出其中问题不少,除了当街门面外,内部不值得投资。浅水湾和清水港湾主要是以滨江路难沿线为主,加之前面的景观带商业,比之滨江路以北有之容易打造的优势,一楼5.7高的均价不突破1.5万便有很高的投资价值。南滨帝景的商业比之前三者有明显的优势,南接南门老区,北临中央商务区,其悠长的临街面和停车位使其商业价值不可估量,投资价值很高。而凯旋豪庭为拆迁项目,容积率较高,本身商业不多,但位于城南老区,1-2楼做餐饮娱乐也是不错的投资渠道,但由于地势限制,价值比起前几者又有劣势,只有看价格上能不能大的让步。
而中央商务区的商业业态和南北门的差异很大,大型餐饮娱乐是做不了的,因为停车位和消费心态是很重要的因素。目前可以投资在建的寥寥无几,大都会的万达模式不是很成功,过于复杂的空间布置起到了反作用,把一楼的服装特别市内面的服装店的平面导视隔断不少,2、3楼的服装更是惨不忍睹,唯一成功的便是直达4楼的电梯使4楼的小型餐饮成功不少,不是因为那味道好,而是消费者的心态在作怪,新的好的高的就是好吃的,而其中的一家大 型中餐店面临关门的尴尬。
财富新天地拆迁项目过于缓慢,就不谈他了,除此中央商务区无在建可投资项目。
紧邻商务区的为翰林名苑、仁恒广场、山水花园,只有这三个项目,而山水花园过了渠河意义上不能算紧邻商务区,其开工速度太慢,简直不想讨论,狭窄的西山路口使它的商业价值大打折扣,不建议投资。而翰林名苑和仁恒广场我想重点说一下,前者是老川教的位置,地理位置很好,商业的摆布为点式,应该是以餐饮娱乐为主的休闲商业,其渠河面如果退的距离够多,那价值很高,价格上1-2楼价格不突破均价1.8万便有很高的投资价值,加之正在施工,我喜欢施工快一点的。
而和平路口的仁恒广场的位置,一定程度上说,位置更好,因为处于和平桥的十字路口,东南西北的人都在这汇集,并且商业体量还不小,我看了下,主要还是临街面退的距离问题,如果退的距离够多,留下足够的停车位,将是一个餐饮娱乐购物消费的黄金物业,其价格如果一楼不突破1.8万,楼上不突破1.3万便有极高的投资价值。
北门的商业业态发展较成熟,目前可投资的为佳和北城、香江国际、金海国际,香江国际不用多说,其打造的力度相当大,商业的位置也不能说不好,其最大的问题就在于如何连通其与滨江路的商业带,因为其中间为未开发的拆迁或者安置房,就是说其商业发生了断层,但是如果商业上的外装修和管理上投入重金,其独立的商业带依然可以形成,投资价值依然很高。
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