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6月下旬，中央七部委开展楼市乱象治理，敲山震虎一二线；
6月25日，国开行收紧棚改政策，釜底抽薪三四线；
6月29日，在股东大会上，万科抛出“抛弃”房地产的言论；
6月30日，北京通州一楼盘因房价下跌，数十名业主聚集售房部，要求退房；
7月1日，华为疑因高房价选择搬离深圳到东莞；
2018年上半年，几乎所有的地产股均大幅下跌；
6月下旬，遂宁市针对建筑和房地产领域乱象的开展专项治理，并出台调控新政；
7月11日，遂宁蓬溪两宗住宅用地在拍卖活动中出现罕见的双双流拍；
……
近期，中央和地方各种楼市调控政策频出。
7月，楼市唱空唱衰之声，在国内三四线已渐成合唱。各大媒体几乎在一夜间纷纷倒戈，楼市顿时便风声鹤唳，风雨满楼。
种种迹象表明，楼市这波史无前例的大行情，即将退潮，这点已成共识。
为此，遂宁楼市出现了不少房价将大跌的言论，而这个观点被很多购房者朋友所认同。
那么，遂宁房价有大跌的可能吗？
1 决定房价涨跌的，是市场供需关系。
只有市场供需发生根本性逆转，房价才会大跌。
除开战争，严重的经济危机可让市场供需发生根本性逆转。如1991年的日本和2008年的美国，房价跌幅就高达50%以上。
就当前中国的经济发展状态而言，发生严重经济危机可能性有多大？
经济危机若真的来临，房价大跌了，我们还敢买房吗？
这都需要我们去思考。
如今，遂宁楼市供需会发生根本性逆转吗？
答案是否定的，其因有三：
高房价下的需求蓄积
从短短一年间，遂宁房价涨幅达100%（翻番）来看，房价可称暴涨。
2017年销售量增长率为34.4%，比起过去四年（2013-2016）平均19.2%的销售量增长率来说，仅高出15.2%，并没有出现跟房价一样的暴涨。
2017年至今，遂宁的这波楼市暴涨，太快太猛，很多购房者根本来不及反应，就被高房价给无情地抛下，最终无力上车或主动放弃上车。
所以这个期间，遂宁因房价上涨所激发的购房需求，很大一部分并没有得到释放，而被动蓄积。
城镇化进程依然高速发展
2016年中国的城镇化率达到57.35%，进程仅接近于1930年的美国、1955年的日本。
各国城市化的历史表明，当城镇化率达到70%以上时，城镇化的进程才将放缓。未来10年中国城镇化进程依然处于高速发展阶段。
2017年遂宁的城镇化率为48.5%，近十年来以每年提高约1.5个百分点的速度在增长，但城镇化率远低于全国平均水平。
官方统计中，“城镇”包括由城镇提供公共服务的乡村，中国对于“城镇”的定义是较为宽泛的，这就意味着我们遂宁的城镇化率有被高估的成分。
今天，无论我们的乡土情节有多深重，乡村都是绝大多数人再也回不去的地方。
城镇化已是一个不可逆的大趋势。
所以，70%-48.5%=21.5%，这意味着，当前我们离遂宁城镇化进程的边际拐点至少还有14年。未来14年内，理论上遂宁还有77万人（不计高估）将进入城市
按城镇居民35㎡/人计，未来14年内遂宁还将有2700万㎡的住宅面积需求。
“优居”推动的换房潮
2000年-2008年，是遂宁楼市的第一波热潮期。遂宁的先富阶层，基本都在那个时期购买了房子。但那个时期的住宅项目，因设计标准低、市场不规范等诸多原因，三差（配套差、户型差、质量差）现象普遍。
如今，这些“三差房”虽然房龄不算太老，却已老态毕显，其总体量约800万㎡。
把20年作为一个能忍受老房子的平均换房房龄，根据“老去”的速度，2000-2008年这批“三差房”的主人，需要换房的大致时间范围在2020-2028年。
在遂宁，比“三差房”更老的，是90年代各式各样的福利房和政策性住房，这类住房体量约在400万㎡。这些资产属性和居住功能都即将衰减殆尽的“老破旧”，今天，基本已到了被淘汰的边缘。
在未来十余年间，遂宁城区总体量约1200万㎡的“三差房”和“老破旧”，都将相继进入换房期。
另外，独居化、家庭小型化，以及老百姓收入的快速增加，都会在未来很长的时间内持续产生住宅需求。
我们认为：
未来十余年间，遂宁的住房需求依旧旺盛，短期内遂宁房价大跌的可能性几乎为零。但在未来2年内，调控深化、销量持续下滑、开发商资金链吃紧将成为常态，各项目促销优惠加大，房价将面临小幅调整。
2
虽然得出“未来十余年间，遂宁的住房需求依旧旺盛，房价不大跌”的结论，但并不代表我们认同遂宁的高房价。
2008年全年城镇居民人均可支配收入为10605元，房价2000元/㎡；
2017年全年城镇居民人均可支配收入29308元，房价10000元/㎡；
十年来，收入上涨2.76倍，而房价却上涨5倍。
高企的房价收入比、毫无节操的销售套路和肆意妄为的价格涨幅。就健康状态而言，遂宁楼市顶多算亚健康。
2016年全年城镇居民人均可支配收入26962元，房价5000元/㎡，房价收入比为7.13；
2017年全年城镇居民人均可支配收入29308元，房价10000元/㎡，房价收入比为13.12；
而2017年重庆、成都的房价收入比均在10以下。
2017年遂宁全年城镇居民人均可支配收入为29308元。
按标准房价收入比6计算，遂宁房价应该在4570元/㎡（面积100㎡）；
按中值房价收入比8计算，遂宁房价应该在6096元/㎡（面积100㎡）；
按高值房价收入比10计算，遂宁房价应该在7620元/㎡（面积100㎡）；
虽然以上均是理论，但从侧面反映了遂宁房价的主流需求在6000-8000元/㎡之间。近期，我们做了一次关于遂宁购房需求的市场调查，结论是吻合的。
通过遂宁各楼盘价格，我们可以看出，如今遂宁楼市供应的主流产品房价集中在8000-12000元/㎡之间，占比＞80%。
今年4月、5月遂宁楼市销量出现下滑，6月销量下滑幅度更大。
究其原因，并非市场需求出现大幅下滑，而是因遂宁畸高的房价，导致了市场供需的结构性错位。
如今市场上，这些8000-12000元/㎡与购买力相背离的主流供应，房价收入比高达13以上，所谓的“改需”产品，很多仅仅是“改需”房价而已。
而那些房价6000-8000元/㎡能被市场所接受的主流需求，市场供应却恰恰很少。
遂宁终究还是一个经济欠发达的四线小城市，哪有那么多的“改需”。
6000-8000元/㎡的房子，在遂宁，或不愁卖。
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