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[楼市杂谈] 房产税来了!2018年,遂宁房价是涨还是跌?

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发表于 2017-12-25 22:55:43 | 显示全部楼层 |阅读模式

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2017年还剩下最后几天,我们即将迎接崭新的2018。
政策是楼市的第一推动力,政策基本决定了未来楼市的走向。
所以,这几天,最值得我们关注的热点政策无疑是:
(1)推进房地产税的立法和实施;(2)中央经济工作会议给予楼市的“定调”。
那么,在房地产税和中央经济工作会议的双重“雷声”下,2018年,遂宁房价是涨还是跌呢?

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1【房地产税】
12月20日,财政部长肖捷在人民日报发表题署名文章。
文章明确指出:按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。
对房地产税,我们的疑问是:
答:必然要来
房地产税是是楼市长效机制的必备工具,更是楼市和社会发展的大势所趋。

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答:最早也得在2022年。
“立法先行、充分授权、分步推进”是推进房地产税的原则。
立法先行,即房地产税的征收,必须要通过一系列立法程序。
据肖捷称,要力争在2019年完成全部立法程序,2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。那么,房地产税在一线城市落地实施的时间不会早于2020年。
所谓充分授权,即是让地方政府根据实际情况来决定具体实施方案(具体开征时间、适用税率、征收对象等)。
2016年遂宁全年完成房地产开发投资144.56亿元,占GDP比重高达14.3%。相比川内其他城市,经济底子薄弱的遂宁对楼市的依赖度更高。
作为经济调整不充分,发展落后,还未摆脱土地财政的三四线城市(遂宁等)的地方政府来说,充分授权下的“左右空间”还是不小的。
而分步推进意味着房地产税的征收,不仅仅先城市后乡镇,先企业后个人的问题。不同城市同样会分步推进:即先一二线城市,后三四线城市,先热点城市,后一般城市。
答:心理预期大于实际效力,对遂宁楼市需求形成抑制,但影响不大。
房地产税实施后,可增加本地的财税收入,并较好地支撑住房保障事业发展,增加市场供给。
还可干预多套住房的持有行为和管制购房需求,从而影响市场预期和抑制房价大幅上涨;
虽然,房地产税其鲜明的“房住不炒”的国家意志标签,对遂宁购房者的心理预期的影响是立竿见影的,也会对购买需求和房地产投资增长形成一定的抑制。
但房地产税非洪水猛兽,与房价并无直接关系。
我们知道,早在2011年上海就实施房地产税试点,如今房地产税对上海房价有多大影响呢?
上海市房产税征收标准为:免征点60㎡/人,以交易价格的70%计算缴纳,税率为0.4%-0.6%。
年应纳房产税税额(元)=新购住房应征税的面积×新购住房单价(或核定的计税价格)×70%×税率。
税.jpg
那么,我们可参考上海现行的房产税征税标准(遂宁的标准只能低于上海标准)来举个栗子:
遂宁一户家庭,若拥有130㎡的首套住房后,另新购120㎡的住房,(评估)均价8000元/㎡。
其年纳税额为:(130+120-60*3)*8000*70%*0.4%=1568元/年。
我们看到,房产税为1568元/年,仅相当于遂宁妹子买一件羽绒服的钱。
不过,因为房产税实施累进制和惩罚性,未来一旦开征,受影响最大的,是那些在遂宁拥有多套(4套以上的)住房的人,他们的压力无疑是巨大的。
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2【中央经济工作会议给予楼市的“定调”
12月20日备受我们关注的中央经济工作会议结束。
作为年度中国最高规格的经济工作会议,无疑对中国楼市的发展格局和走势起着决定性作用。
会议对2018年楼市的表述为:
1、加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度;
2、要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展;
3、完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制;
4、保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控;
中央经济工作会议对于楼市的4点,基本还是19大的精神。
第1、2点强调的是住房的保障功能,对于经济尚且在路上的遂宁来说,还真的无暇过多体恤,如租赁市场等,还有很长的路要走。
第3点的长效机制,应该是指以税收、法律、金融、财政等市场调节为主的房地产长效机制,比如房地产税等。
那么重点就在第4点:“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控”
第4点的含义,实则是中央经济工作会议对于明年房地产市场的定调,也是十九大精神关于“房住不炒”的深入践行。
保持调控的连续性和稳定性,说明中央不会轻易给调控松绑。
在一线城市和热点二线城市楼市已全面降温的情况下,提出保持调控的连续性和稳定性。我们完全可以理解为:像遂宁这样的热点三四线城市,被调控重点关注的可能性将越来越大。
不过“分清中央和地方事权,实行差别化调控”,既赋予了地方政府更多的权力,又给地方政府提供了很大的政策左右空间。
所以,遂宁政府对于2018年楼市的政策调控方向的选择上,我们应该不难猜测。
毕竟,遂宁的发展才是硬道理。
3【结论】
但这并不代表在2018年,遂宁楼市还能肆意任性,更不可能再来一波2017年那样的行情,否则除了购房者全部疯掉外,开发商也要疯掉一半。
在追求美好生活和马太效应的双重驱动下,楼市的二八效应将愈加凸显。
非核心区域和一般项目,价格将有小幅松动(10%左右)。
2018年,购房的朋友无论你自住还是兼顾投资,均可持积极而谨慎的态度,并坚持用好二八定律,找到楼市那20%的“钱途”项目也并不难。(来源:遂宁说房)

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[LV.2]偶尔看看I

发表于 2017-12-25 23:02:56 | 显示全部楼层
gcd又开始玩文字游戏了
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该用户从未签到

发表于 2017-12-26 09:42:56 | 显示全部楼层
对遂宁的小城市,影响真不大!
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发表于 2017-12-26 10:54:55 | 显示全部楼层
三四线城市房价涨这么高,不知谁应该为“三四线城市去库存”的错误决策负责
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发表于 2017-12-26 11:53:14 | 显示全部楼层
还好我只有一套房
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该用户从未签到

三套以上如果收几万一年,肯定跌,如果收几百,没影响
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发表于 2017-12-26 12:55:32 | 显示全部楼层
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发表于 2017-12-27 09:59:50 | 显示全部楼层
个人观点:涨跌这个真不好说,遂宁开征最快预计明年下旬吧,如果出现抛售就是泡沫,政府不愿看到这个情况,真是这样,动了利益集团的蛋糕这个责任谁来承担?所以政府大政策是稳中求进,保GDP、保稳定。老百姓如果是刚需什么时候下手都可以,炒房的可以观望!
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