遂宁部分商业地产售后返租 是“馅饼”还是“陷阱”？

陶忠旭

听起来的确很美：买房人只要付了首付，就有开发商帮着出租……这对购房者来说，似乎是天下掉馅饼的美事。但是， 你是否知道，这种宣传不仅违规，而且有很大的风险，购房者一不小心就可能掉进这个深不可测的陷阱。风险一：项目建成后若经营不善，无法实现返租承诺；风险二：周期长、经营状况变数大；风险三：房屋位置不确定，无法办理所有权证。

　　“6年160%无条件回购，保障投资零风险”“5年合约，买到就赚”“年综合收益率12.5%”……类似宣传近期层出不穷。工商局明令禁止的违法广告，为何开发商频繁越线？看似诱惑十足的投资模式，投资者到底有哪些风险？

　　售后返租再现楼市

　　商业地产遭遇新风险

　　在楼市产品同质化现象极其严重、竞争激烈的情况下，开发商只能在“回报率”“返租年限”这些极具诱惑力的指标上大做文章，以求能在最短时间内销售出所开发和待开发的产品，加速资金滚动，谋取利益。

　　什么是返租销售？这也叫售后包租、售后回租，是指房地产开发企业为促进销售，在其楼盘出售时与买家约定，在出售后的一定年限内，由该房地产开发企业以代理出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分房款或偿付一定租金回报。

　　如何识别返租销售？模式1是售后返租，开发商将商品房出售给购房者的同时与购房者签订协议，并以承租期间的租金冲抵房款或偿付一定租金回报的行为。

　　模式2是售后回购，销售方同意在一定时间内重新买回所销商品的交易行为。其中，回购价格一般要高于原销售价格。

　　政策法规

　　明令禁止“售后返租”

　　1996年12月30日，工商局发布的《房地产广告发布暂定规定》第十六条规定：房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。

　　2001年，建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》明确规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。

　　今年1月5日，最高法对存在虚假宣传内容的“售后包租”现象作出专门规定“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”，将按刑法第176条有关规定处罚，最高可判10年有期徒刑。

　　“售后返租”有风险

　　消费者需警惕

　　风险一：项目建成后若经营不善，无法实现返租承诺

　　市场上的返租铺大多是商场铺或批发市场商铺。开发商一般自营或外包给某代理商家统一经营。所以，这类商铺的租金回报和升值潜力，都完全依靠后期的招商和经营情况。如果后期商铺经营不善，业主的高回报率美梦就要泡汤了。

　　支招：充分了解开发商背景，根据开发商的口碑好坏来决定是否出手。特别要提防一些实力不足的小开发商和“皮包公司”，如若是这类实力不足的企业来操盘，即使宣称的回报率再高也应该避免“误入歧途”。

　　风险二：周期长、经营状况变数大

　　发展商或者商场的经营者在出售商铺，并与业主签订一份一定年限的返租合同后，规定每年按一定的投资回报率，将商铺的经营收益返回给业主。通常合同签订的返租年限都达5~10年之久。在漫长的反租期中，只要商铺经营的任何一个环节出现问题，投资者的投资回报都有可能得不到保障。

　　支招：对要投资项目所在的商圈进行发展前景评估，先确定在返租合同规定的年限内，该商圈是否能够有足够的发展潜力，再决定是否出手。如果有条件，可以向专业的评估和咨询机构请教后再行定夺，从而尽量降低风险。

　　风险三：房屋位置不确定，无法办理所有权证

　　这种返租式商铺由于多是在一个大商场内，因此各个铺面之间没有明确的界线，投资者也多是在图纸上才看得到自己投资商铺的位置。但有些运营商在将商铺售出后，会因商场陈设的需要将各个商铺进行合并或分割。这样投资者的商铺就没法进行实地测绘了，那么商铺的房产证也就无法办理，因此存在无法真正享有使用权利的风险。

　　支招：在签订购铺合同及返租合同前，应该对合同条款内容进行充分的确认。如果不放心，可以向律师咨询，把所有可能存在类似风险的隐患彻底排查清楚，从源头上掐死潜在的争端。